基本案情：惠州仲裁委員會(huì )作出的（2013）惠仲案字第173、173-1號仲裁裁決，開(kāi)發(fā)商麥雅公司應支付華建公司、華建惠州分公司建設施工工程欠款48158998.73元及利息、律師代理費、財產(chǎn)保全費、鑒定費、交付驗收資料等，并沒(méi)有明確華建公司、華建惠州分公司對麥雅公司應收工程款享有優(yōu)先權，且已經(jīng)過(guò)了主張優(yōu)先權的時(shí)效。

邱美連與麥雅公司簽訂《認購書(shū)》，邱美連于2010年10月9日以抵扣投資款或借款方式付清了開(kāi)發(fā)商麥雅公司出售給其的案涉房產(chǎn)絕大部分購房款653636元。麥雅公司于2010年10月9日出具《收款收據》，載明收到其支付購房款653636元，沒(méi)有相應的銀行轉賬憑證。

一審法院于2014年8月15日在查封房產(chǎn)上張貼了公告，于2015年5月6日作出（2014）惠中法執字第282號之四執行裁定，預查封了案涉65套房產(chǎn)，包括麥雅公司抵債給邱美連的房屋，預查封期限為三年。

關(guān)于邱美連對案涉房產(chǎn)是否享有排除執行的民事權益。最高法院參照執行異議司法解釋第二十八條的規定，認為：邱美連認為其對案涉房產(chǎn)享有權利，在向一審法院提出案外人執行異議被駁回之后，提起本案案外人執行異議之訴。因仲裁裁決未確認華建公司、華建惠州分公司對麥雅公司應收工程款享有優(yōu)先權，故原判決適用執行異議司法解釋第二十八條來(lái)認定邱美連享有的權益能否排除執行，是正確的。

首先，關(guān)于案涉《認購書(shū)》是否屬于合法有效書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的問(wèn)題。麥雅公司于2010年1月13日取得案涉房產(chǎn)所在樓盤(pán)的房屋預售許可證，邱美連與麥雅公司于2010年10月9日簽訂了《認購書(shū)》，一審法院于2013年4月9日作出（2013）惠中法立保字第4號裁定預查封案涉房產(chǎn)。一審法院于2014年8月15日在查封房產(chǎn)上張貼了公告，于2015年5月6日作出（2014）惠中法執字第282號之四執行裁定，預查封了案涉65套房產(chǎn)，預查封期限為三年。從時(shí)間來(lái)看，簽訂《認購書(shū)》先于人民法院查封。從內容來(lái)看，《認購書(shū)》中載明了當事人名稱(chēng)、商品房基本情況、價(jià)款及付款方式等內容，具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容，并且麥雅公司已經(jīng)按照約定收受購房款，原判決認定其為合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規定。華建公司、華建惠州分公司關(guān)于《認購書(shū)》性質(zhì)上是以房抵債協(xié)議，不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的再審申請理由不能成立。

其次，關(guān)于邱美連是否在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)的問(wèn)題。原判決根據邱美連提交的物業(yè)費及公攤電費的收據認定其在查封前已合法占有案涉房產(chǎn)，并無(wú)不當。華建公司、華建惠州分公司沒(méi)有提供證據推翻原判決認定的該事實(shí)，其關(guān)于邱美連沒(méi)有合法占有案涉房產(chǎn)的再審申請理由不能成立。

第三，關(guān)于邱美連是否已支付購房款的問(wèn)題。雖然邱美連并沒(méi)有以現金或轉賬方式向麥雅公司實(shí)際交付所有房款，但以房抵債亦是支付購房款的一種形式，在麥雅公司對此予以認可，并出具了收款收據的情況下，原判決認定邱美連于2010年10月9日以抵扣投資款或借款方式付清了案涉房產(chǎn)絕大部分購房款653636元，并無(wú)不當。華建公司、華建惠州分公司不能提供充分證據推翻原判決認定的相關(guān)事實(shí)，其關(guān)于邱美連未支付購房款的再審申請理由沒(méi)有法律依據，本院不予支持。

最后，關(guān)于案涉房產(chǎn)未辦理過(guò)戶(hù)登記是否因邱美連自身原因造成的問(wèn)題。案涉房產(chǎn)因設立了抵押以及被人民法院查封，未能辦理過(guò)戶(hù)登記。故原判決認定非因邱美連自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記，并無(wú)不當。

最終最高法院作出（2018）最高法民申3970號《民 事 裁 定 書(shū)》認定邱美連對案涉房產(chǎn)享有排除執行的民事權益。

執行難，難點(diǎn)之一在查人找物，雖然目前法院執行人員通過(guò)網(wǎng)絡(luò )執行查控系統調查相關(guān)財產(chǎn)信息只需2分鐘，網(wǎng)絡(luò )執行查控系統已與公安部、自然資源部等16家單位和3900多家銀行業(yè)金融機構實(shí)現聯(lián)網(wǎng)?？梢圆樵?xún)被執行人全國范圍內的存款、不動(dòng)產(chǎn)、車(chē)輛、證券、網(wǎng)絡(luò )資金、理財產(chǎn)品、個(gè)人對外投資等16類(lèi)25項信息。即形成了法院和工商、公安、不動(dòng)產(chǎn)、金融機構等部門(mén)的“總對總”，地方法院申請最高法院指令被執行人及其財產(chǎn)所在地法院查詢(xún)財產(chǎn)信息的“點(diǎn)對點(diǎn)”查控關(guān)系。但仍存在一些缺陷，需要申請執行人主動(dòng)查找。

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