2020年5月28日，十三屆全國人大三次會(huì )議表決通過(guò)了《中華人民共和國民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《民法典》”），宣告中國“民法典時(shí)代”正式到來(lái)?！睹穹ǖ洹穼⒂?021年1月1日起施行，屆時(shí)現行《民法通則》、《擔保法》、《合同法》、《物權法》、《民法總則》等將同時(shí)廢止。

《民法典》對于格式條款、抵押財產(chǎn)轉讓、預約合同、居住權和優(yōu)先承租權等事由的規定將對我國商品房銷(xiāo)售和房屋租賃市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。

《民法典》施行之前，若開(kāi)發(fā)商對于免除或限制其責任的條款沒(méi)有履行提示或說(shuō)明義務(wù)，購房人可以申請撤銷(xiāo)相關(guān)格式條款。前述規定主要見(jiàn)于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ罚ǚㄡ孾2009]5號）第9條：“提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款1關(guān)于提示和說(shuō)明義務(wù)的規定，導致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷(xiāo)該格式條款的，人民法院應當支持”。

《民法典》對于前述規定進(jìn)行了部分調整，主要見(jiàn)于《民法典》第496條：“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說(shuō)明。提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容”。

據此，《民法典》首先擴大了開(kāi)發(fā)商應履行提示或說(shuō)明義務(wù)的格式條款范圍，即將該等條款范圍從“免除或者限制其（指開(kāi)發(fā)商）責任的條款”擴大至“免除或者減輕其（指開(kāi)發(fā)商）責任等與對方（指購房人）有重大利害關(guān)系的條款”，增加了“有重大利害關(guān)系”的開(kāi)放性表述。因此，根據《民法典》的規定，只要相關(guān)格式條款與購房人有重大利害關(guān)系，則開(kāi)發(fā)商均應采取合理的方式進(jìn)行提示與說(shuō)明。其次，《民法典》調整了開(kāi)發(fā)商違反前述提示與說(shuō)明義務(wù)所可能面臨的法律后果。在《民法典》施行之前，若開(kāi)發(fā)商未按《合同法》的規定對免除或者限制其責任的格式條款進(jìn)行提示或說(shuō)明的，該等條款可能因為購房人的申請而被撤銷(xiāo)；在《民法典》施行之后，若開(kāi)發(fā)商未按《民法典》的規定對免除或者減輕其責任等與購房人有重大利害關(guān)系的格式條款進(jìn)行提示或說(shuō)明的，購房人可以主張該等條款不成為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內容。進(jìn)一步而言，“可撤銷(xiāo)”意味著(zhù)購房人需要在一定期限內行使撤銷(xiāo)權2，但“不成為合同的內容”則意味著(zhù)購房人主張權利不受上述期限的限制。由此可見(jiàn)，《民法典》對格式條款相關(guān)規定的調整更利于保護購房人的權益，開(kāi)發(fā)商則在簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應更注意履行對與購房人有重大利害關(guān)系的格式條款的提示與說(shuō)明義務(wù)。

《民法典》施行之前，若開(kāi)發(fā)商提供的格式條款免除其責任、加重購房人責任、排除購房人主要權利的，該等格式條款無(wú)效。該等規定主要見(jiàn)于《合同法》第40條：“格式條款具有本法第五十二條3和第五十三條4規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無(wú)效”。

《民法典》對于前述格式條款無(wú)效的認定標準增加了一項限定條件，即開(kāi)發(fā)商免除或者減輕其責任、加重購房人責任、限制購房人主要權利需系基于“不合理地”的前提。該等規定主要見(jiàn)于《民法典》第497條：“有下列情形之一的，該格式條款無(wú)效：（一）具有本法第一編第六章第三節5和本法第五百零六條6規定的無(wú)效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權利”。

據此，《民法典》相較于《合同法》就認定格式條款無(wú)效的標準增加了“不合理地”的前提限定，從而提高了對格式條款無(wú)效的認定標準，同時(shí)也給予了法官認定如何構成“不合理地”的自由裁量權。 

《民法典》施行之前，通常情況下，未經(jīng)抵押權人同意，抵押人不得轉讓抵押財產(chǎn)。相關(guān)規定主要見(jiàn)于《物權法》第191條：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提前清償債務(wù)或者提存。轉讓的價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權的除外”。

《民法典》對于前述規定進(jìn)行了較大調整，明確規定抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)，但當事人另有約定除外。相關(guān)規定主要見(jiàn)于《民法典》第406條：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產(chǎn)的，應當及時(shí)通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提前清償債務(wù)或者提存。轉讓的價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償”。

據此，《民法典》對抵押期間抵押財產(chǎn)的轉讓設立了新規則，主要可概括為第一，抵押人原則上可轉讓抵押財產(chǎn)，但基于當事人意思自治可以作出不同約定；第二，抵押人轉讓抵押財產(chǎn)雖無(wú)需取得抵押權人同意，但也應及時(shí)通知抵押權人；第三，抵押財產(chǎn)轉讓不影響抵押權；第四，在抵押財產(chǎn)轉讓可能損害抵押權的情況下，抵押權人可以請求抵押人將轉讓所得價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存?！睹穹ǖ洹返脑摰纫幎▽τ陂_(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房可能帶來(lái)一定影響，若嚴格依據《民法典》的該等規定，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售已設立抵押權的商品房時(shí)應無(wú)需取得抵押權人的同意，但開(kāi)發(fā)商與抵押權人相關(guān)抵押合同中另有約定除外。實(shí)操過(guò)程中，部分地方住建部門(mén)在核發(fā)《商品房預售許可證》的時(shí)候通常會(huì )要求開(kāi)發(fā)商提交抵押權人出具的同意預售的函件，若嚴格執行《民法典》的該等規定，則在核發(fā)《商品房預售許可證》的審核過(guò)程中住建部門(mén)可能不會(huì )再要求開(kāi)發(fā)商提供抵押權人出具的相關(guān)同意函件?！睹穹ǖ洹逢P(guān)于抵押財產(chǎn)轉讓的該等規定對商品房銷(xiāo)售的影響一定程度上也將取決于此后住建部門(mén)頒布或進(jìn)一步完善的商品房銷(xiāo)售配套政策的規定。

實(shí)操過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與購房人在簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同前通常會(huì )先行簽訂“認購書(shū)”等預約合同，約定一定期限后或滿(mǎn)足一定條件后，雙方簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)購房人須向開(kāi)發(fā)商交納一定金額的定金或類(lèi)似款項?！睹穹ǖ洹肥┬兄?，有關(guān)預約合同的定義及效力的規定主要見(jiàn)于司法解釋文件，即《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋[2012]8號，下稱(chēng)“《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》”）第2條：“當事人簽訂認購書(shū)、訂購書(shū)、預訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預約合同，約定在將來(lái)一定期限內訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”。

《民法典》則正式從法律層面規定了預約合同的定義及效力，相關(guān)規定主要見(jiàn)于《民法典》第495條：“當事人約定在將來(lái)一定期限內訂立合同的認購書(shū)、訂購書(shū)、預訂書(shū)等，構成預約合同。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任”。

《民法典》對預約合同的規定與《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》對預約合同的規定并無(wú)實(shí)質(zhì)差異，更多意義在于從法律層面確定了預約合同的效力以及違反預約合同需承擔違約責任。

《民法典》施行之前，我國現行法律層面并未有“居住權”的概念，此次《民法典》的規定系首度正式在法律層面提出“居住權”的概念。根據《民法典》的規定7，居住權系指對他人的住宅享有占有、使用的用益物權；居住權一般系無(wú)償設立（當事人另有約定除外），且設立居住權，當事人應當采用書(shū)面形式訂立居住權合同并應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時(shí)設立。

《民法典》關(guān)于“居住權”的規定對房屋租賃產(chǎn)生的影響主要見(jiàn)于《民法典》第369條：“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外”。據此，若居住權合同中未明確約定相關(guān)住宅可用于出租，則該等住宅不得出租，但對于在違反該條規定的情況下而訂立的住宅租賃協(xié)議的效力問(wèn)題，《民法典》則未進(jìn)一步明確。 

《民法典》施行之前，我國現行法律層面對承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權有明確規定，但并未對承租人的優(yōu)先承租權進(jìn)行明確規定。僅在部分法規征求意見(jiàn)稿或地方性法規層面存在關(guān)于承租人的優(yōu)先承租權的相關(guān)規定，例如《住房租賃和銷(xiāo)售管理條例（征求意見(jiàn)稿）》第13條規定：“經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規定的基本公共服務(wù)。辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權利”?！渡虾Ｊ蟹课葑赓U條例（2010修正）》第44條規定，“房屋在租賃期滿(mǎn)后繼續出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權”。

《民法典》關(guān)于優(yōu)先承租權的規定主要見(jiàn)于《民法典》第734條：“租賃期限屆滿(mǎn)，承租人繼續使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿(mǎn)，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利”。據此，優(yōu)先承租權成為了承租人的一項法定權利，該等規定可進(jìn)一步保護承租人的租賃穩定性。