多年來(lái)互聯(lián)網(wǎng)的市場(chǎng)造富行為，讓更多的人恍惚覺(jué)得“云”才是高大上，只想加上數字化的名頭，而從不縱深向下落實(shí)數字化。

樓宇數字化作為近年來(lái)誕生的新概念，目前正處于發(fā)展的初級階段，市場(chǎng)魚(yú)龍混雜、技術(shù)參差不齊，也正因為“新”才更需盡快建立統一的行業(yè)標準，以及有領(lǐng)航者指明發(fā)展方向。

對此，睿和智庫深入采訪(fǎng)了德必集團CIO、智鏈合創(chuàng )CEO范陽(yáng)，昊樓科技創(chuàng )始人余鐘煉，京東方科技服務(wù)CIO謝星亮三位樓宇數字化領(lǐng)域資深專(zhuān)業(yè)人士及操盤(pán)手，以期明晰樓宇數字化所處的時(shí)代環(huán)境，并共同探索未來(lái)發(fā)展趨勢。

早期的數字化就是大眾所說(shuō)的信息化或者自動(dòng)化，先是BA（Building Automation），后來(lái)是BIM（Building Information Modeling）?，F在樓宇數字化主要把樓宇里的電器設備、建筑情況、溫濕度等環(huán)境空間管理起來(lái)。

之后再利用這些信息為“人”服務(wù)，如溫濕度過(guò)高了就打開(kāi)換氣，消防水箱沒(méi)有水了自動(dòng)預警補水，做到各種各樣的預警和控制之后，才可以說(shuō)是智慧樓宇。樓宇數字化是為了實(shí)現智慧樓宇，而目前有些樓宇可能是數字化了，但是還沒(méi)有“智慧”起來(lái)。

從樓宇行業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，促進(jìn)樓宇數字化誕生的就是樓宇形態(tài)的進(jìn)化和管理需求的升級。從磚瓦構建的房屋到現在的各種園區、寫(xiě)字樓，在這個(gè)過(guò)程中出現了強弱電、空調系統，對這些結構進(jìn)行更高效的管理的需求也相應出現，進(jìn)而對數字化產(chǎn)生了指向性的要求。

從發(fā)展階段來(lái)看，樓宇數字化的第一個(gè)階段是基礎管理—信息化階段，包括樓宇自動(dòng)化（BA）、消防自動(dòng)化（FA）、安保自動(dòng)化（SA）、通信自動(dòng)化（CA）、信息自動(dòng)化（MA）；第二個(gè)階段是綜合管理—數字化階段，包括綜合信息集成系統（IBMS）、物業(yè)與設施管理系統（IPMS）、綜合安防管理系統（SMS）；第三個(gè)階段就是我們想要實(shí)現的階段—智慧階段，主要體現在場(chǎng)景化賦能和資產(chǎn)運營(yíng)升級上。

昊樓科技創(chuàng )始人余鐘煉認為，絕大多數樓宇目前還處于信息化時(shí)代和半數字化時(shí)代。因為真正的數字化硬標準很高，例如信息流的自動(dòng)采集和自動(dòng)生成，對數字化的要求非常高，目前很少有樓宇能夠做到真正的數字化，所以現階段稱(chēng)為信息化和半數字化的時(shí)代。

樓宇數字化發(fā)展不到五年時(shí)間，整體處于成長(cháng)初期。新生事物發(fā)展的道路總是曲折的，目前樓宇數字化面臨著(zhù)市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，技術(shù)參差不齊等種種亂象，亟待建立行業(yè)標準，以實(shí)現可持續發(fā)展。

京東方科技服務(wù)CIO謝星亮稱(chēng)，從需求端而言，隨著(zhù)手機支付、5G、人工智能、AI等技術(shù)的普及，客戶(hù)對樓宇園區的數字化技術(shù)以及服務(wù)的需求越來(lái)越強烈。同時(shí)由于疫情的發(fā)展，未來(lái)可能都需要避免人與人之間直接接觸的服務(wù)，更多的可能要通過(guò)無(wú)人機、無(wú)人車(chē)等手段去進(jìn)行服務(wù)，所以從客戶(hù)的角度來(lái)講，對樓宇數字化的需求是越來(lái)越迫切。

而這些需求整體上可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)是新建建筑的智慧化設計；一類(lèi)是既有建筑的智慧化改造，新建建筑比重是既有建筑的兩倍左右。另外，可以按客戶(hù)對具體功能的維度可以分為硬件和軟件。其中，硬件需求是占比最大的部分；軟件中又可以按照場(chǎng)景分為資產(chǎn)、物業(yè)、運營(yíng)等等，軟件需求中又以資產(chǎn)管理需求為首要需求。

范陽(yáng)認為，基于樓宇園區的視角來(lái)說(shuō)，樓宇數字化基本上是以樓的形態(tài)為核心的，建筑物本身是有建筑標準的，我們可以類(lèi)比綠色建筑的發(fā)展，綠色建筑的認證，之前的標準是不明晰的，逐漸的產(chǎn)生了幾大綠色建筑標準，像中國綠色建筑評價(jià)標準，美國LEED標準，美國WELL建筑標準，不同類(lèi)型的建筑就對應不同的標準。

但是在數字化領(lǐng)域是沒(méi)有明確的標準的，現在就是好的樓宇依舊保持著(zhù)優(yōu)勢地位，不好的樓宇需要變得更好，市場(chǎng)其實(shí)是需要一個(gè)標準，且這個(gè)標準要從對樓的要求轉向對人的需求的滿(mǎn)足。

另外，目前國內樓宇數字化的發(fā)展水平極度不平衡，核心城市之外的大部分樓宇可能還未開(kāi)始數字化或者停留在數字化的第一階段，而一些樓宇已經(jīng)進(jìn)行了非常深度智慧化的探索，例如德必柏航易園的元宇宙園區，這是國內首個(gè)元宇宙產(chǎn)業(yè)園，在沉浸感和社交關(guān)系層面取得的突破性進(jìn)展。

需求旺盛，市場(chǎng)龐大，進(jìn)而對樓宇數字化運營(yíng)商的能力要求也越來(lái)越高。人才方面，也更需要有互聯(lián)網(wǎng)思維、信息化思維的復合型人才來(lái)進(jìn)行能力輸出。如果做傳統行業(yè)的數字化的轉型，就是要用數字化思維去重新理解傳統業(yè)務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)思維和傳統運營(yíng)思維缺一不可。

未來(lái)樓宇數字化行業(yè)標桿的服務(wù)商，首先要具備扎實(shí)的業(yè)務(wù)能力，同時(shí)能與新興事物進(jìn)行融合；其次需要專(zhuān)業(yè)的運營(yíng)能力，輕資產(chǎn)運營(yíng)是近年來(lái)各產(chǎn)業(yè)運營(yíng)商所爭相追求的發(fā)展模式，無(wú)論行業(yè)形勢如何千變萬(wàn)化、錯綜復雜，最終比拼的依然是運營(yíng)能力；第三，要從滿(mǎn)足租賃本身的需求轉向滿(mǎn)足樓宇里的人的需求。

對于需求主體的轉化背后的邏輯，范陽(yáng)解讀稱(chēng)，第一個(gè)邏輯必然是以客戶(hù)為中心。只追求形式再酷炫，但是對客戶(hù)沒(méi)有價(jià)值，那么做事情最開(kāi)始的出發(fā)點(diǎn)就是錯的。這就回到了你的客戶(hù)是誰(shuí)？怎么了解你的客戶(hù)的問(wèn)題上，你需要去深度感知你的客戶(hù)。

第二個(gè)邏輯就是有服務(wù)客戶(hù)的能力。對于樓宇的運營(yíng)者和物業(yè)來(lái)講，每一個(gè)人的行為都成為標簽和數據，每一個(gè)設備產(chǎn)生的數據，每一個(gè)空間的運行情況，都會(huì )在線(xiàn)上實(shí)現可視化，便于運營(yíng)者管理。同時(shí)，有任何問(wèn)題皆可通過(guò)AI算法自動(dòng)處理，提高服務(wù)效率的同時(shí)，能夠以非租金收入能取代租金收入，而要實(shí)現這些效果，樓宇數字化是基礎。

事物發(fā)展要經(jīng)歷一個(gè)從小到大、從弱到強、從不完善到完善的過(guò)程，目前樓宇數字化市場(chǎng)雖錯綜復雜、混沌初開(kāi)，而建立行業(yè)標準也并非一蹴而就。

7月13日，在睿和智庫主辦的“2022中國樓宇園區資管及低碳數字化創(chuàng )新峰會(huì )”上，中國不動(dòng)產(chǎn)低碳數字化產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟將正式成立，為行業(yè)標準的建立和市場(chǎng)的正向發(fā)展而不遺余力，致力做樓宇數字化領(lǐng)域的先行兵與領(lǐng)航者