在本文發(fā)布之時(shí)，上海終于結束了長(cháng)達3個(gè)月的靜默，上海居民也終于可以走出家門(mén)，正常上班了。與此同時(shí)，北京也基本實(shí)現社會(huì )面清零，主要區縣逐漸恢復正常的工作和生活。

而對于商業(yè)辦公市場(chǎng)，解困剛剛開(kāi)始。毫無(wú)疑問(wèn)，很多企業(yè)會(huì )在疫情稍緩后，囿于經(jīng)營(yíng)困難，會(huì )選擇退換辦公空間，節約成本。這對于本已困難的商辦運營(yíng)商來(lái)講，減不減租金，是個(gè)問(wèn)題。

睿和智庫于5月20日舉辦的題為“化‘困’為夷育先機”的睿和公開(kāi)課上，中海商業(yè)、木棉中國等企業(yè)給出了切實(shí)可行的自利利他的建議。

2022年一季度A股公司實(shí)現收入164936.38億元，實(shí)現凈利潤15157.24億元。A股上市公司一季度收入增速10.97%，與疫情前的增速相當；一季度營(yíng)業(yè)利潤增速3.09%，低于疫情前的水平。

圖1：上市公司營(yíng)業(yè)利潤增速情況

從小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，2022年一季度公司制小微企業(yè)季度營(yíng)收環(huán)比下降9.5%，凈利潤率僅為1.6%，與2021年三季度和四季度相比回落明顯。公司制企業(yè)凈利潤率環(huán)比下降達44.3%，作為商辦物業(yè)的主力客戶(hù)群，中小微企業(yè)接下來(lái)要求將租金、減面積的需求撲面而來(lái)。

圖2：連續7季度對比2019年小微企業(yè)同期經(jīng)營(yíng)恢復比例

商辦及產(chǎn)辦市場(chǎng)是經(jīng)濟晴雨表，對于宏觀(guān)環(huán)境的反應直接體現在數據上。根據睿和智庫產(chǎn)辦業(yè)態(tài)季度報告，一季度四大一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金下行壓力增大，空置率走高的情況。

營(yíng)銷(xiāo)沒(méi)有一招鮮。目前，中海采取整合營(yíng)銷(xiāo)策略，用VR樓書(shū)、線(xiàn)上直播、短視頻、專(zhuān)業(yè)講解、大咖聯(lián)動(dòng)等方式全線(xiàn)發(fā)力線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)，線(xiàn)上直播轉化率達到0.48、客戶(hù)轉化率達到0.09。

而由木棉睿合運營(yíng)的北京朗詩(shī)大廈，木棉睿合則通過(guò)全員新項目推廣、包括代理群發(fā)、重點(diǎn)代理推介等方式，在一周時(shí)間，完成項目北京區域90%以上渠道覆蓋。

如何用最低的成本，打造最好的體驗，提升租金溢價(jià)/抗跌能力？在空間和設備方面，需要運營(yíng)商根據客戶(hù)敏感度和空間敏感度不同進(jìn)行分級打造：

在防疫方面，運營(yíng)商通過(guò)制定標準的防疫的管理辦法，建立模擬樓內的防控排查體系，并進(jìn)行防疫知識宣傳，利用智能化監測技術(shù)，建立起全流程的防疫體系。例如中海通過(guò)技術(shù)實(shí)現APP與健康寶關(guān)聯(lián)，保障樓宇內外人員健康，并采用智能化配送機器人，實(shí)現物流零接觸，杜絕員工感染風(fēng)險等。

幫助企業(yè)租戶(hù)也是在幫助自己。運營(yíng)方在配合政府進(jìn)行防疫管理的同時(shí)，積極幫助企業(yè)準備復工復產(chǎn)方案，梳理申請幫扶政策，無(wú)償為客戶(hù)建立信用貸款渠道，為租戶(hù)爭取到更多抗疫暖心優(yōu)惠福利，用實(shí)際行動(dòng)幫助客戶(hù)。

在此次公開(kāi)課上，行業(yè)嘉賓提出通過(guò)代金券的形式對中小企業(yè)進(jìn)行紓困。木棉睿和合伙人閔杰、優(yōu)客工場(chǎng)&共享際創(chuàng )始人毛大慶，均針對目前一二線(xiàn)城市商辦樓宇及產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)困難的問(wèn)題，提出多種因地制宜的解決方法。

達三年反反復復的線(xiàn)上辦公，一方面讓大家已經(jīng)非常習慣于線(xiàn)上開(kāi)會(huì )，線(xiàn)上簽到、甚至線(xiàn)上簽約等高頻辦公形式；一方面，辦公人群更清晰的認知到線(xiàn)下辦公對溝通的重要性。

而隨著(zhù)Z世代辦公人群的增多，對于辦公環(huán)境有更多個(gè)性化需求，如辦公環(huán)境舒適度，食堂、桌椅、辦公休閑場(chǎng)景等需求。所以未來(lái)遠程加傳統的辦公組合形式可能成為一個(gè)新常態(tài)。

2辦公市場(chǎng)分化，敏捷辦公更受青睞

此次疫情之后，敏捷辦公將被更多企業(yè)接受：一方面，敏捷辦公一般提供精裝修，可以使企業(yè)實(shí)現拎包入住，減少經(jīng)營(yíng)和現金流壓力；另一方面敏捷辦公的辦公空間、支付方式和租期選擇更加靈活使得更多使用傳統辦公空間的企業(yè)開(kāi)始考慮敏捷辦公方式。

所以未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)可能會(huì )出現分化現象，依然選擇甲級寫(xiě)字樓的企業(yè)對于樓宇品質(zhì)、空間、配套等將會(huì )有更高的要求，另外一部分企業(yè)將更多地考慮敏捷辦公這種更靈活的辦公方式。

未來(lái)的辦公服務(wù)將會(huì )明確地向企業(yè)服務(wù)轉變。

目前，中國有著(zhù)大量存量寫(xiě)字樓面臨著(zhù)去化壓力，如何抓住企業(yè)成長(cháng)中真正的需求點(diǎn)，需要專(zhuān)業(yè)化的運營(yíng)公司不斷根據市場(chǎng)去判斷，與第三方形成有效的合作關(guān)系和收益關(guān)系，增加企業(yè)對運營(yíng)服務(wù)的依賴(lài)性，實(shí)現租戶(hù)、客戶(hù)價(jià)值的再挖掘。例如公開(kāi)課上中海商務(wù)分享的商辦資管賦能平臺，能為企業(yè)客戶(hù)提供三類(lèi)十項賦能功能。

商辦、產(chǎn)辦地產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域中是一個(gè)非常年輕的業(yè)態(tài)，還處于不斷發(fā)展變化的階段，未來(lái)還有很大的發(fā)展空間。不論是在疫情還是經(jīng)濟波動(dòng)影響下，商辦、產(chǎn)辦業(yè)態(tài)都將向前發(fā)展，更好地服務(wù)于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和社會(huì )的需求。