房地產(chǎn)行業(yè)最近的形勢非常糟糕，除了跟著(zhù)一些國央企一起抄底一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)外，我們感覺(jué)其他類(lèi)型的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)已開(kāi)始變得無(wú)從下手，包括強主體的前融業(yè)務(wù)也面臨著(zhù)前所未有的風(fēng)險。

自民營(yíng)房企大面積爆雷之后，上個(gè)月開(kāi)始的強刺激政策并未帶來(lái)預期的救市效果，相反現在混合所有制的房企都開(kāi)始岌岌可危，有些甚至已出現拖欠員工薪資的情況。如果樓市銷(xiāo)售情況仍無(wú)轉機，爆雷風(fēng)險將很快蔓延到國央企開(kāi)發(fā)商身上。至于房地產(chǎn)行業(yè)的上下游企業(yè)，最后也將難逃厄運。

從2022年11月出臺“金融16條”到房地產(chǎn)融資“三支箭”的落地，房企的融資情況改善了個(gè)寂寞，一方面是70％以上的民營(yíng)房企都已爆雷，而且很難再獲得銀行的融資支持；另一方面是債券融資、股權融資政策雖然有所松動(dòng)，但投資者基本上都已用腳投票。

市場(chǎng)方面最近非常關(guān)注房企的資產(chǎn)減值風(fēng)險，尤其是土地儲備主要集中在三四五線(xiàn)城市的房企。國家金融與發(fā)展實(shí)驗室認為，只要這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平均下跌10%，就會(huì )有很多公司資不抵債。盡管從統計數據來(lái)看，下跌幅度并不是很大，但真實(shí)的情況是資產(chǎn)縮水已非常嚴重，比如光2022年上市公司年報里，減值準備超過(guò)100億元的公司就有十余家，實(shí)際上的情況則可能更加糟糕，畢竟美化了財務(wù)報表的房企占了絕大多數。

近兩個(gè)月以來(lái)，坊間的價(jià)格戰、促銷(xiāo)戰打得硝煙彌漫，不過(guò)越來(lái)越多房企開(kāi)始擔心低價(jià)銷(xiāo)售純粹是飲鴆止渴，最后還很容易搞得資不抵債。除此之外，過(guò)度的降價(jià)促銷(xiāo)還很容易引發(fā)新老業(yè)主的斗爭和維權問(wèn)題，比如今年國慶期間保利陽(yáng)光城的五折促銷(xiāo)因老業(yè)主的激烈維權而被迫叫停。對于老業(yè)主來(lái)說(shuō)，大多數人買(mǎi)房都是掏盡了六個(gè)錢(qián)包，因此很難忍受房產(chǎn)的貶值，尤其是央企、國企、混合所有制的房企在這一輪市場(chǎng)震蕩中如何妥善處理降價(jià)銷(xiāo)售以緩和社會(huì )矛盾仍有待觀(guān)察，不過(guò)在生死面前，民營(yíng)房企肯定不會(huì )考慮那么多，畢竟對于很多民營(yíng)房企老板來(lái)說(shuō)能撐一天是一天。

截止當前，房地產(chǎn)行業(yè)救市的最大障礙依舊是信心和預期問(wèn)題，尤其是中國經(jīng)濟形勢的好轉以及居民端對就業(yè)、收入預期的實(shí)質(zhì)改善。站在投資機構的角度上，我們認為目前最有效的救市措施應該是政府信用的介入，包括大規模的財政刺激方案，通過(guò)政府加杠桿的方式讓居民和企業(yè)去杠桿，比如發(fā)行特別國債參與處置爆雷房企的債務(wù)風(fēng)險，并優(yōu)先解決保交樓的問(wèn)題，同時(shí)通過(guò)“租售并舉”大力消化存量房源和庫存。盡管就復雜的內外形勢而言，上述救市措施存在必要性和可操作性方面的問(wèn)題，但除此之外我們認為短期內確實(shí)很難再扭轉房地產(chǎn)行業(yè)的下行趨勢。

很多同行對中央當前給予城中村改造的重視和巨大支持感到比較困惑，一是城市更新（尤其是城中村改造）的國進(jìn)民退已成定局，民營(yíng)企業(yè)參與的機會(huì )微乎其微；二是國央企開(kāi)發(fā)商及混合所有制房企在當前的樓市環(huán)境下都自身難保，對周期長(cháng)、風(fēng)險大、收益不確定性高的城中村改造項目肯定熱情有限。

我們在上周也多次提到，城中村改造更多地得指望其他有錢(qián)的國央企參與，比如國央企類(lèi)的施工單位，不過(guò)他們參與這種涉房業(yè)務(wù)卻受到很多政策層面的限制。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，片區開(kāi)發(fā)中涉及的路、橋、公園、學(xué)校等工程，雖然國央企能出資金，但國資委限制著(zhù)國央企參與涉房業(yè)務(wù)，甚至不允許國央企將資金給到城投平臺去支付拆遷安置補償款，所以片區開(kāi)發(fā)也好、城中村改造也好，國央企到底該如何才能吃到蛋糕，目前仍有待觀(guān)察。

當然，就政策層面的分析而言，近期中央政治局會(huì )議對房地產(chǎn)的定調已發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)政策的寬松周期也已全面開(kāi)啟，比如一二線(xiàn)城市放松政策正在加速落地，具體包括認房不認貸、降存量房貸利率、降房貸首付比例、放松限購等，但因居民加杠桿與收入預期較弱之間仍存在非常明顯的矛盾，因此我們認為城中村改造的必要性還可能被繼續提升，政策層面也將給予更大力度的傾斜，因為這有助于提升超大特大城市居民的購買(mǎi)力，由此拉動(dòng)整個(gè)樓市。

坦白地說(shuō)，我們現在非常非常希望房地產(chǎn)行業(yè)的形勢能趕快好轉，因為我們在享受了一年多的城投業(yè)務(wù)的紅利期后，最近一些弱區域、弱資質(zhì)城投非標融資產(chǎn)品的頻繁爆雷又讓我們開(kāi)始懷疑大面積爆雷風(fēng)險的來(lái)臨。

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原標題： 還能怎么救市？