地產(chǎn)銳觀(guān)察V 作者：紅姐
金九未到，銀十迷茫。
可能連很多業(yè)內人也想不明白，為什么政策一直在出，新房銷(xiāo)售就是起不來(lái)呢？想不明白的同時(shí)，只能無(wú)奈地感嘆一句：地產(chǎn)行業(yè)真的是昨日黃花了。
圍城里的業(yè)內人沒(méi)信心，圍城外的潛在購房者也缺乏信心。
特別是兩家宇宙房企，一家老板身陷囹圄、一家也撐不住尋求債務(wù)展期后，人們對樓市的擔憂(yōu)進(jìn)一步加劇了。
01、金九低迷
9月，全國樓市新房成交看，環(huán)比有筑底回升走勢，但同比仍維持較大降幅。
房企角度，環(huán)比看，據克而瑞研究中心的數據，9月份，逾六成百強房企實(shí)現單月業(yè)績(jì)環(huán)比增長(cháng)，其中有29家企業(yè)環(huán)比增幅超過(guò)30%。
但是從同比看，百強房企銷(xiāo)售整體仍陷負增長(cháng)困局，9月銷(xiāo)售同比降低29.2%，降幅仍保持高位。其中，單月業(yè)績(jì)同比降低的企業(yè)數量超七成，累計業(yè)績(jì)同比降低的企業(yè)近六成。
城市維度，環(huán)比看，據克而瑞數據，9月全國30重點(diǎn)城新房成交面積為1205萬(wàn)平米，環(huán)比微增3%。二、三線(xiàn)城市持平；二手房環(huán)比增7%，好于新房。
但同比看，9月，一線(xiàn)城市新房成交面積仍同比下降23%，前9月累計同比微增2%，增幅較上月持續收窄；二、三線(xiàn)城市新房成交面積同比仍降21%，前三季度累計同比漲幅收窄至3%；三四線(xiàn)城市前三季度累計同比依然為負值。
而從國慶中秋假期看，據中指院數據，35個(gè)代表城市日均成交面積較去年國慶假期及2019年假期下降兩成左右。且除核心城市或成熟區域樓市熱度較高外，整體成交量表現一般。
02 銀十未知
10月樓市開(kāi)局慘淡，能否實(shí)現“銀十”？
業(yè)內普遍預計，盡管9月開(kāi)局政策給力，全面認房不認貸、降低房貸利率、二線(xiàn)城市取消限購等，使得潛在購房者短暫情緒興奮，但很快歸于平靜，回歸觀(guān)望。
中指院認為，對樓市的修復要保持合理預期。如果短期政策優(yōu)化到位，同時(shí)城中村改造系列措施快速落地，預計2024上半年樓市會(huì )完成筑底。
短期政策優(yōu)化空間，比如，參照廣州近郊取消限購，北上深也因區施策，取消郊區限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數、優(yōu)化離婚購房限制等。
03 信心缺乏
有專(zhuān)業(yè)人士同時(shí)指出，雖然政策給力，但是民企依然在出險，使得購房者對樓市擔憂(yōu)有增無(wú)減，也是影響新房成交復蘇的重要因素。
“買(mǎi)新房盡量不碰民企”，已成為買(mǎi)房人的共識，這也使得尚未出現的民營(yíng)房企日子很艱難。有同行透露，某優(yōu)質(zhì)民企一項目甚至想把幾萬(wàn)元的營(yíng)銷(xiāo)推廣費用房子來(lái)頂賬，令人心懸。
紅姐注意到，半夏投資創(chuàng )始人李蓓在半夏投資公眾號上新發(fā)了一篇文，不知何故又刪除了。但是百度還可以搜索到。
她在這篇文中提到，雖然政策刺激了地產(chǎn)成交，但新房和二手房高度分化，新房持續負增長(cháng)，這背后就是對期房沒(méi)信心，怕?tīng)€尾。
“新房起不來(lái)，存量地產(chǎn)公司財務(wù)情況進(jìn)一步惡化，爆雷爛尾的風(fēng)險就變得更大?！?/p>
李蓓認為，當前靠開(kāi)發(fā)商自己保交樓是不足夠的，建議地方政府買(mǎi)斷爛尾樓助力保交樓。這樣，既能解決保交樓問(wèn)題，又能解決保障房問(wèn)題，解決局部過(guò)剩，托底房?jì)r(jià)，才會(huì )扭轉居民信心。
有學(xué)習易經(jīng)的同行說(shuō)，她最近給很多同行測了八字，說(shuō)地產(chǎn)行業(yè)要等到2030年才會(huì )有明顯起色，之前大部分人都會(huì )過(guò)得很差。
不知道房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)才會(huì )明顯筑底向上，大家都在說(shuō)取決后面政策的力度。
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