3月22日，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展領(lǐng)導小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，其中提到了建立二手房成交參考價(jià)格機制，并將法拍房也納入限購范疇。

2021年還不滿(mǎn)三個(gè)月，已經(jīng)有六個(gè)城市頒布了樓市調控新政。1月5日，福建南平率先打響城市調控第一槍?zhuān)?月8日鄭州接棒，將主要著(zhù)力點(diǎn)放在了房地產(chǎn)三大端口的供應端。

1月25日，上海市房管局表示，上海法拍房將納入限購，購買(mǎi)法拍房需具備本市購房資格。這也是上海法拍房首次被納入限購范圍。

繼上海之后，3月3日，杭州將法拍房納入了限購政策范圍內。

加上此次成都法拍房納入限購，法拍房這個(gè)頗為“小眾”的房產(chǎn)交易模式，頻繁出現在各地樓市的調控政策中，法拍房限購的城市也越來(lái)越多。

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2020下半年的一波樓市行情，讓針對樓市的調控變得愈發(fā)頻繁。除了央行和銀保監會(huì )，還有深圳、鄭州、上海、杭州、成都等市場(chǎng)火熱的一二線(xiàn)城市領(lǐng)銜調控。

仔細看本輪一二線(xiàn)城市的調控，可以看出調控的著(zhù)力點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)始轉向了二手房。眾所周知，與新房zf可直接調控相比，二手房則基本上是市場(chǎng)行為。

從2020年下半年起來(lái)的這波漲勢來(lái)看，在北上廣深一些小區，成交價(jià)只有五六萬(wàn)的小區，掛牌價(jià)已經(jīng)動(dòng)輒8萬(wàn)以上，業(yè)主在小區社群里更是高喊著(zhù)“站上10萬(wàn)+”、“站上30w+”等口號，無(wú)疑不是加劇了市場(chǎng)的恐慌。

究其原因，二手房雖然更加“市場(chǎng)化”，但每個(gè)小區都相當于獨立的區域市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)盤(pán)子并不大，一個(gè)小區只要幾套房子故意抬價(jià)，整個(gè)小區的均價(jià)就被抬起來(lái)了。

尤其是領(lǐng)銜漲價(jià)的“學(xué)區房”，價(jià)格更是離譜，也就難怪會(huì )有明文下令嚴禁中介使用“學(xué)區房”的字眼對房源進(jìn)行宣傳。

再看法拍房，雖然屬“小眾”類(lèi)型，但法拍房之前在多地擁有“不限購”的優(yōu)勢，在一些限購很?chē)赖囊痪€(xiàn)城市，比如上海、杭州等地，也是非?；馃岬拇嬖?。

最近北京的法拍房市場(chǎng)也逐漸升溫。根據有關(guān)數據顯示，3月15日-3月21日，北京市二手房住宅網(wǎng)簽4824套，新房住宅網(wǎng)簽1434套。

法拍房方面，共計掛牌房源78套(撤拍5套)，總市值3.96億元。成交法拍房31套，成交總價(jià)2.26億元，成交面積5105.99平方米，平均折扣8.1折，共計219人參拍，出價(jià)1345次，平均7.06人爭搶一套法拍房。

雖然越來(lái)越多的城市將法拍房納入限購，但法拍房具有天然低價(jià)優(yōu)勢，還是吸引了越來(lái)越多的購房者關(guān)注。

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那為什么法拍房能“撿漏”呢？低價(jià)的原因又是什么呢？

1. 法規如此

根據《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》，拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定，人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的80%，如果出現流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%，所以法拍房的價(jià)格就很低。

也就是說(shuō)，評估價(jià)為100萬(wàn)元的房子，保留價(jià)最低為80萬(wàn)元。如果這一次流拍，下一次重新拍賣(mài)，最高可以再降價(jià)20%，也就是64萬(wàn)元。如果第二次拍賣(mài)還沒(méi)人買(mǎi)，那第三次就會(huì )直接以更低的價(jià)格變賣(mài)。

2. 法拍房的變現性高

法拍的目的是法院希望通過(guò)拍賣(mài)折抵價(jià)款，賠付給債權人，能夠盡可能快速的將債務(wù)償還。為了達到較高的變現要求，所以從起拍價(jià)由低到高競拍，價(jià)高者得。

3. 法拍房的市場(chǎng)是買(mǎi)方市場(chǎng)

首先法拍房的售賣(mài)是時(shí)間限制的，一般為60天，如沒(méi)有競買(mǎi)者出價(jià)，流拍之后，第二次拍賣(mài)時(shí)還會(huì )出現降價(jià)的情況。相比較新房市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常出現“捂盤(pán)惜售”、“茶水費”等小動(dòng)作，法拍房在整個(gè)拍房的過(guò)程中是有法律保障并且全透明的。

一些標的價(jià)格較高的房地產(chǎn)法拍案，動(dòng)輒上億的價(jià)格經(jīng)常會(huì )出現流拍數次之后才會(huì )成交，所以?xún)r(jià)格的主動(dòng)權掌握在買(mǎi)方手中。

4. 法拍房的普及性不高

我們得承認，整個(gè)房屋交市場(chǎng)上，知道法拍房的人本身并不是太多，不熟悉法拍流程和相關(guān)步驟，又擔心其他附加的費用。

5. 法拍房的隱患和風(fēng)險

新聞中不乏購買(mǎi)法拍房“踩坑”的問(wèn)題，所以導致很多人想買(mǎi)也不敢買(mǎi)，所以最后參與拍房的人員有限，從而價(jià)格也就不高。

以上就是鯨哥總結的法拍房低價(jià)的原因。

正如文章開(kāi)篇提到的新聞，目前隨著(zhù)zf逐漸對二手房開(kāi)始控價(jià)、多地開(kāi)始將法拍房納入限購范圍，將會(huì )對市場(chǎng)帶來(lái)新的預期。

而法拍房其實(shí)是二手房分類(lèi)中比較“特殊”的一種，也在被越來(lái)越多的購房者所熟知，那么未來(lái)可能真正參與到法拍房“撿漏”的人也會(huì )越來(lái)越多。

還是那句話(huà)，買(mǎi)房上車(chē)要趁早。