實(shí)際占有、使用未做產(chǎn)權登記的房屋的案外人，如不能證明其對該房屋享有所有權或其他足以排除執行的權利，則即便被執行人明確認可該案外人的權利，法院仍不會(huì )支持其請求中止執行的訴情。

案情簡(jiǎn)介

一、案件爭議的執行標的是位于華丹路688號的2號廠(chǎng)房，所在地的土地使用權和原廠(chǎng)房產(chǎn)權均登記在被執行人宏峰公司名下，根據案外人鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權及房屋租賃協(xié)議》及《土地使用權及房屋租賃補充協(xié)議》，土地和房屋均租賃給鼎一公司使用，由鼎一公司出資拆除原廠(chǎng)房，建造新廠(chǎng)房，然后再由鼎一公司租賃使用。新廠(chǎng)房（包括2號廠(chǎng)房）至今未做產(chǎn)權登記。

二、改建工程施工合同由宏峰公司與金工公司簽訂。金工公司建成承建工程之后，鼎一公司在2010年對2號廠(chǎng)房已經(jīng)實(shí)際接收并投入使用。因為涉及工程款糾紛，雙方向上海仲裁委員會(huì )提出仲裁申請。上海仲裁委員會(huì )作出（2011）滬仲案字第0314號仲裁裁決，要求宏峰公司支付金工公司工程款、違約金、利息并賠償損失。宏峰公司未履行上述支付義務(wù)。 

三、金工公司向上海市二中院申請執行該仲裁裁決，并申請對查封房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，上海市二中院在執行過(guò)程中查封了訴爭房屋。 

四、案外人鼎一公司向上海市二中院請求中止執行（2011）滬仲案字第0314號仲裁裁決，解除對訴爭房屋的查封，法院裁定駁回了鼎一公司的執行異議。鼎一公司向法院提起案外人執行異議之訴，請求中止對訴爭房屋的執行并確認訴爭房屋歸鼎一公司所有。 

五、上海市二中院和上海市高院均未支持案外人鼎一公司的訴訟請求，鼎一公司向最高法院申請再審，最高法院認為案外人提交的證據不足以證明其享有足以排除執行的權益，裁定駁回鼎一公司的再審申請。

新建成的2號廠(chǎng)房尚未辦理房屋產(chǎn)權初始登記，根據相關(guān)規定，未登記的建筑物和土地使用權，依據土地使用權的審批文件及其他相關(guān)證據確定權屬。根據鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權及房屋租賃協(xié)議》和《土地使用權及房屋租賃補充協(xié)議》以及宏峰公司與金工公司簽訂的施工合同，由金工公司施工所建的涉案房屋的所有權應歸屬于宏峰公司，在合同約定的期限內由鼎一公司向宏峰公司交納租金并進(jìn)行租賃使用。 

本案中鼎一公司只舉證證明了其與宏峰公司之間曾經(jīng)簽訂過(guò)租賃合同，雖然被執行人宏峰公司對鼎一公司的權利主張表示認可，但鼎一公司并未完成其對訴爭2號廠(chǎng)房享有所有權或有其他足以阻止對該廠(chǎng)房轉讓、交付實(shí)體權利的舉證責任，因此不支持案外人鼎一公司要求停止對2號廠(chǎng)房的執行并確認該廠(chǎng)房歸其所有的訴訟請求。 

案外人鼎一公司和被執行人宏峰公司認為作為執行依據的仲裁裁決是錯誤的問(wèn)題，關(guān)于仲裁機構作出的（2011）滬仲案字第0314號仲裁裁決是否正確，并非執行異議之訴案件的審理范圍，鼎一公司和宏峰公司要求對上述裁決和裁定進(jìn)行審理，缺乏法律依據，本院對此不予審查。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

前事不忘，后事之師，我們總結該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請當事人對暫未完成初始登記的房屋進(jìn)行交易時(shí)需要注意考慮交易后完成產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的難度。結合最高法院裁定文書(shū)，在執行實(shí)務(wù)中，應重點(diǎn)關(guān)注以下內容：

一、對未完成房屋初始登記的執行標的主張執行異議時(shí)，實(shí)際占有并不能證明擁有足以排除執行的權益，即便被執行人對其權利明確表示認可

本案中，新建成的2號廠(chǎng)房尚未辦理房屋產(chǎn)權初始登記，被執行人宏峰公司為訴爭房屋所占土地的使用權人，金工公司申請執行宏峰公司財產(chǎn)時(shí)即將訴爭房屋列為執行范圍。案外人鼎一公司雖然實(shí)際占有并使用該訴爭房屋，并在執行異議之訴中主張了自己對訴爭房屋享有所有權，被執行人亦表示認可，但最高法院認為，根據已經(jīng)查明的相關(guān)事實(shí)，直至本案原審期間宏峰公司仍是華丹路688號房地產(chǎn)（包括2號廠(chǎng)房）的用地單位，依據土地使用權的審批文件和其他相關(guān)證據認定該訴爭房屋為宏峰公司所有。

二、無(wú)初始登記房屋在執行過(guò)程中，對所有權進(jìn)行轉讓時(shí)，實(shí)際的登記操作非常困難 

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規定未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的不得轉讓?zhuān)段餀喾ā返谌畻l、第三十一條規定房屋合法建造即取得物權，但如需轉讓則需先辦理產(chǎn)權登記，可見(jiàn)對于沒(méi)有首次登記的房屋進(jìn)行處分等行為時(shí)，登記機構很難進(jìn)行變更所有權人的登記操作。所以在處理這部分房產(chǎn)時(shí)，當事人要注意即便贏(yíng)的官司有法院裁判文書(shū)和《協(xié)助執行通知書(shū)》，處分這部分財產(chǎn)也是非常困難的。

三、此外，本案中再次重申《民事訴訟法》第二百二十七條“案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理”的規定，明確案外人異議之訴的審理范圍，案外人在主張權利時(shí)需特別注意。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百二十七條　執行過(guò)程中，案外人對執行標的提出書(shū)面異議的，人民法院應當自收到書(shū)面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無(wú)關(guān)的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

《中華人民共和國民法典》

第二百三十一條　因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設立或者消滅物權的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

第二百三十二條　處分依照本節規定享有的不動(dòng)產(chǎn)物權，依照法律規定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十六條　房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

《中華人民共和國物權法》（已失效）

第三十條　因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設立或者消滅物權的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

第三十一條　依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動(dòng)產(chǎn)物權的，處分該物權時(shí)，依照法律規定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。

最高人民法院：《上海鼎一倉儲物流有限公司、上海金工建設（集團）有限公司等案外人執行異議之訴民事裁定書(shū)》【（2015）民申字3301號】