面包財經(jīng) 作者：新華財經(jīng)面包財經(jīng)
房企已陸續交出2021年答卷。截至4月12日，2021年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額排名前50的上市地產(chǎn)公司中，共有34家發(fā)布了2021年業(yè)績(jì)（包括未經(jīng)審核），面包財經(jīng)對這些企業(yè)進(jìn)行了梳理。整體來(lái)看，2021年地產(chǎn)行業(yè)形勢較為嚴峻，超半數房企凈利潤下滑，而不少房企的三道紅線(xiàn)指標也有所惡化。
與往年不同的是，多家頭部房企暫緩發(fā)布年報，申請延期“交卷”。根據港交所上市規則，3月31日是披露年報的最后期限。4月1日，因未能按時(shí)提交2021年年報，中國恒大、融創(chuàng )中國、世茂集團等多家港股上市房企停牌，疫情影響、核數師更換為主因。
業(yè)績(jì)承壓：超半數房企凈利潤下滑
從已經(jīng)公布業(yè)績(jì)的房企來(lái)看，營(yíng)收金額超過(guò)2000億元的上市房企有5家，分別為碧桂園、萬(wàn)科、中國海外發(fā)展、龍湖集團和華潤置地，其中碧桂園以5230.64億元的營(yíng)收排在首位。
千億級房企共有10家，其中綠城中國營(yíng)收首破千億，2021年營(yíng)業(yè)收入為1002.40億元，同比增長(cháng)52.38%。
圖1：已公布年報頭部房企的2021年業(yè)績(jì)情況
禹洲集團2021年營(yíng)收同比增長(cháng)160.01%，增速位列第一。值得關(guān)注的是，34家房企中，包括融信中國、合景泰富、富力地產(chǎn)在內的6家公司營(yíng)收出現同比下降。其中，就目前公布的2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績(jì)公告來(lái)看，融信中國營(yíng)收下滑幅度達31.09%，降幅最大。
歸母凈利潤方面，中國海外發(fā)展以401.55億元排在首位，華潤置地、碧桂園分別位列第二、第三。34家房企中，祥生控股集團、富力地產(chǎn)凈利潤為負，其中富力地產(chǎn)凈虧損近90億元。
值得關(guān)注的是，25家房企出現歸母凈利潤同比下滑。10家千億營(yíng)收級房企中，就有7家面臨著(zhù)增收不增利的窘境。
其中，華僑城對比去年同期歸母凈利潤縮水70%，年報顯示，公司2021年共計提資產(chǎn)減值及信用減值21.7億元，直接造成企業(yè)凈利潤損失超過(guò)20%。而萬(wàn)科同樣迎來(lái)了凈利潤的大幅下滑，公司2021年歸母凈利潤僅為225.24億元，同比下滑45.75%，近乎腰斬。中國海外發(fā)展凈利潤也自2002年以來(lái)首次下滑，同比下滑8.54%。此外，碧桂園、新城控股、招商蛇口等企業(yè)均遭遇凈利潤下行。
三道紅線(xiàn)監測：富力地產(chǎn)、祥生控股三線(xiàn)全踩
“三道紅線(xiàn)”是指剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于 70%；凈負債率不得大于 100%；現金短債比不得小于1倍。根據“三道紅線(xiàn)”的觸線(xiàn)情況，房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。
研究結果顯示，34家房企中，2021年共有2家歸為紅檔、14家歸為黃檔、18家歸為綠檔。
圖2：已公布年報的34家頭部房企三道紅線(xiàn)達標情況
相較于2021年上半年，德信中國、萬(wàn)科等公司新晉綠檔房企行列，實(shí)現減負債、降杠桿。值得關(guān)注的是，隨著(zhù)2021年下半年地產(chǎn)調控政策環(huán)境的收緊，不少房企流動(dòng)性危機加劇，相關(guān)指標惡化。寶龍地產(chǎn)、融信中國、雅居樂(lè )集團均由綠轉黃，觸及一條紅線(xiàn)。祥生控股集團2021年上半年仍為黃檔企業(yè)，而根據最新年報數據，公司已踩中三道紅線(xiàn)。此外，富力地產(chǎn)仍維持此前紅檔的狀態(tài)，降檔壓力較大。
具體來(lái)看，剔除預收后的資產(chǎn)負債率仍為三道紅線(xiàn)中最難達標的指標。34家房企中，13家房企不滿(mǎn)足該指標低于70%的要求，指標達標率為61.76%。值得關(guān)注的是，較多達標房企也集中在67%至70%區間，其中在69%至70%區間的房企高達7家。
凈負債率指標方面，僅2家房企未達標。萬(wàn)科、華潤置地、中國海外發(fā)展、中梁控股指標值低于40%，安全邊際較高?，F金短債比方面，指標整體變動(dòng)不容樂(lè )觀(guān)。根據2021年上半年數據，TOP50房企中僅2家公司未滿(mǎn)足現金短債比大于1的要求，而目前已公布業(yè)績(jì)的34家房企中就有5家踩線(xiàn)公司，相關(guān)房企在手現金縮水、流動(dòng)性壓力可見(jiàn)一斑。
多家房企年報 “爽約”：疫情影響、核數師變更為主因
縱觀(guān)已公布業(yè)績(jì)的頭部房企，超半數公司凈利潤下滑，不少房企業(yè)績(jì)未及預期且還面臨著(zhù)三道紅線(xiàn)指標惡化、債務(wù)風(fēng)險的問(wèn)題。在此情況下，多家房企宣布暫緩發(fā)布年報、延遲披露。
據不完全統計，目前已有10余家頭部房企計劃延發(fā)年報。
3月21日，融創(chuàng )中國公告延遲刊發(fā)2021年度經(jīng)審核年度業(yè)績(jì)，并將于3月31日發(fā)布2021年度未經(jīng)審核年度業(yè)績(jì)。3月22日，中國恒大公告，因公司無(wú)法按期完成審計程序，無(wú)法于2022年3月31日或之前刊發(fā)2021年度經(jīng)審核業(yè)績(jì)。3月31日，世茂集團稱(chēng)，受新冠疫情因素，公司未能刊發(fā)未經(jīng)審核的2021年業(yè)績(jì)數據。
圖3：頭部房企年報推遲情況
此外，當代置業(yè)、花樣年等多家知名房企（不屬于頭部50家）也相繼宣布年報延遲發(fā)布，而推遲原因也多為疫情干擾下審計工作難以推進(jìn)、核數師變更等。
事實(shí)上，隨著(zhù)行業(yè)陸續出現債務(wù)償付問(wèn)題，核數師在今年的審計評估表現得更加謹慎。因恒大債務(wù)暴雷，羅兵咸永道已受到香港特別行政區財務(wù)匯報局的調查。目前，羅兵咸永道已辭任世茂、融信、寶龍等地產(chǎn)的核數師，而其負責的恒大、融創(chuàng )、富力也已計劃延發(fā)年報。
由于未能如期披露財報，融創(chuàng )中國、中國奧園、中國恒大、新力控股等多家公司已于4月1日停牌。此外，頻繁更換核數師或將加大行業(yè)信任危機、加劇企業(yè)的融資困難。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“面包財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
