好貓財經(jīng) 作者：神鎮的貓總
萬(wàn)科向深圳白石洲舊改項目公司注資23億元，引發(fā)項目所屬的綠景中國股價(jià)上漲56%。
請勿被數字絕對值所迷惑，深圳地產(chǎn)大亨黃康境持有綠景中國74%的股份，萬(wàn)科持有5.89%，中央匯金持有6.39%。
加上黃康境持有的優(yōu)先股和可換股債券，以及隱藏在暗處的黃康境朋友們，綠景中國的持股散戶(hù)極少，幾千萬(wàn)資金便可大幅拉升股價(jià)。
有意思的是，這家萬(wàn)科目前入股的唯一一家房企，與萬(wàn)科設計了一場(chǎng)三年豪賭方案。
白石洲舊改項目緊鄰深圳華僑城，計容建筑面積358萬(wàn)平方米，為綠景耗時(shí)十余年運作而來(lái)，未來(lái)開(kāi)發(fā)利潤豐厚。
整個(gè)項目分為四期開(kāi)發(fā)，其中一期二期以住宅為主，三期四期以商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓為主，目前項目處于一期基坑施工階段。
這個(gè)對標“利潤王”大沖華潤城舊改的項目，未來(lái)開(kāi)發(fā)利潤很美好，但現實(shí)卻很窘迫，綠景正陷入現金流危機中。
甚至白石洲項目也一度停工，令其明年預售計劃充滿(mǎn)不確定性。
萬(wàn)科投入23億元，獲得項目公司8%的股權，但卻獲得項目三期四期20%的投票權和利潤分派權。
本質(zhì)上來(lái)看，這23億元是一項債權，因為綠景有回購權，萬(wàn)科也有退出權。
雙方約定，如果在2025年9月30日之前，綠景為白石洲項目（包括三期四期）取得商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款包，或項目出現資金缺口且無(wú)外部融資解決方案。
綠景可以回購萬(wàn)科所持股權，但需給予萬(wàn)科所有投資款12%的復合年度回報；如綠景不回購股權，萬(wàn)科對白石洲三期四期項目的利潤分配比例將從20%提高至40%。
雙方還約定，如果在2025年12月31日之前，項目公司未取得白石洲三期四期的所有開(kāi)發(fā)施工許可證，或綠景未與萬(wàn)科就項目四期達成開(kāi)發(fā)運營(yíng)合作協(xié)議。
此時(shí)萬(wàn)科可以退出，綠景同樣將給予萬(wàn)科投資款12%的復合年回報；如綠景在45天內未能支付代價(jià)，萬(wàn)科對白石洲三期四期的利潤分派比例將從20%提高至40%，或復合年度回報從12%提高至24%。
萬(wàn)科不參與白石洲項目一期二期的開(kāi)發(fā)，同時(shí)萬(wàn)科的投資款也將只用于三期四期。
整體來(lái)看，萬(wàn)科將白石洲項目作為一個(gè)TOD戰略投資項目，綠景將萬(wàn)科視為一個(gè)融資合作對象。
如今房企縮表、預期冰冷的當下，這還是一個(gè)時(shí)間與信心的賭博。
綠景需要為白石洲項目進(jìn)入預售、后期開(kāi)發(fā)，持續投入巨額資金，他們需要更多資金支持，支付土地款、回遷過(guò)渡費、工程款等諸多成本。
扛過(guò)目前的現金流危機，直到項目入市獲得自由現金流，以實(shí)現資產(chǎn)負債平衡。
萬(wàn)科需要更有質(zhì)量、更具性?xún)r(jià)比的投資項目，白石洲這樣的機會(huì )不多有，促使萬(wàn)科像與深圳地鐵的合作一樣，與綠景有了多層股權合作關(guān)系。
當然，也要從這次合作中，看到對房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，萬(wàn)科與綠景都對后市有所期待。
反面教材也有，中國鐵建以26.6億元的價(jià)格，對外轉讓恒大子公司49%的權益，該子公司對應的為羅湖建設大院舊改項目。但該項目推進(jìn)中遭遇政策難題，已停滯多年。
中國鐵建投資的恒大舊改項目，是恒大在深圳舊改版圖的縮影，一堆質(zhì)量不佳但過(guò)度融資的負資產(chǎn)項目，并不是許家印所說(shuō)的香餑餑。
深圳大型舊改項目背后，無(wú)一例外都會(huì )有幾個(gè)賭博故事。
比如說(shuō)，羅湖京基100大廈的最牛釘子戶(hù)，福田崗廈村的卓越金地股權大戰，南山大沖回遷戶(hù)請求政府幫忙出租房子。
就連“50臺賓利”夫人住的福田公寓，也不是沒(méi)有故事的女同學(xué)，這個(gè)被收購的舊改項目，經(jīng)歷了延遲交房、搭板違建等等諸多爭議。
每一場(chǎng)賭博，買(mǎi)定離手，盈虧自負。
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