作者：神鎮的貓總 好貓財經(jīng)

應該從雅居樂(lè )說(shuō)起。

這是一家最近為業(yè)內人士嘖嘖稱(chēng)奇的房企，當同行在暴雷聲中安心躺平，甚至不惜違規，變著(zhù)花樣從物業(yè)公司抽取資金。

雅居樂(lè )卻從大宗交易途徑，折價(jià)出售雅生活股份，用于回購和兌付即將到期的美元債。

度過(guò)八月難關(guān)，高管們舉首高歌，寫(xiě)出了《念奴嬌》篇章：

“孤旅進(jìn)擊十四月，幾度英雄浴血…死生由我，美債天險逾越?！?/span>

上一次喊出“我命不由天”的是王石。

屠龍少年終成惡龍，濤濤貨幣洪流中，杠桿是蜜糖讓人眩暈，信用收縮擠兌時(shí)，杠桿是穿腸毒藥。

危機現時(shí)已籠罩在整個(gè)行業(yè)頭上，民營(yíng)房企都難熬過(guò)，市場(chǎng)潛意識似乎已經(jīng)形成，所有人都在驚嘆：

雅居樂(lè )為什么可以撐到現在？

從詩(shī)篇來(lái)看，高管們宣稱(chēng)危機十四個(gè)月，即從2021年下半年開(kāi)始，意指這是一場(chǎng)由恒大違約肇始，最終演變成全行業(yè)的債務(wù)危機。

這個(gè)時(shí)間點(diǎn)并不準確，雅居樂(lè )能撐到現在，關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)應該是2020年最后一周。

雅居樂(lè )就海南、揚州、惠州等7個(gè)項目，與平安不動(dòng)產(chǎn)達成70.5億元的交易。

不到兩年時(shí)間，平安不動(dòng)產(chǎn)已退出住宅領(lǐng)域，投資策略全面轉向，雅居樂(lè )的交易應該是最后的絕唱。

回溯平安不動(dòng)產(chǎn)投資邏輯，七個(gè)交易標的項目“肥瘦搭配”，相信彼時(shí)仍是抱著(zhù)抄底心態(tài)：

只有市場(chǎng)不好時(shí)，地產(chǎn)商才會(huì )讓出項目權益。

2020年是中國地產(chǎn)商野心膨脹的最后一年，明面上降杠桿已成行業(yè)共識，但很多房企仍抱有僥幸，當然其中也有行業(yè)高歌猛進(jìn)的慣性使然。

也許是預見(jiàn)信用緊縮已成定局，疊加疫情對行業(yè)產(chǎn)生致命沖擊，還有海南持續堅持的限購，讓雅居樂(lè )做出了降杠桿決定。

從此一發(fā)不可收拾，雅居樂(lè )走在了賣(mài)資產(chǎn)道路的前頭。

賣(mài)得早、賣(mài)得好，才是雅居樂(lè )活到現在的關(guān)鍵，這一點(diǎn)與萬(wàn)達世紀大交易別無(wú)二致，現在很多房企都想來(lái)一場(chǎng)萬(wàn)達式的決斷，只是苦于沒(méi)有任何接盤(pán)人。

與平安交易以來(lái)的一年多時(shí)間里，雅居樂(lè )通過(guò)資產(chǎn)出售、配股、非標融資，籌資將近200億元，這是雅居樂(lè )一次次保證債務(wù)剛兌的殺手锏。

相對同等規模房企來(lái)說(shuō)，債務(wù)總量不算高；2020年大量融資，使得長(cháng)短債結構趨于合理；2021年減少拿地，今年停止拿地；項目權益比例高，表外負債少。

這些也是雅居樂(lè )能撐到現在的重要因素。

從“資產(chǎn)=負債?權益”來(lái)看，從2020年底到今年年中，雅居樂(lè )總資產(chǎn)減少了約150億元，權益尤其是少數股東權益增加約150億元，有息負債降低了300億元。

雅居樂(lè )順利實(shí)現了的資產(chǎn)負債表的縮表。

并不是所有的縮表，都能夠如此順利與及時(shí)，富力、融創(chuàng )、佳兆業(yè)等均是反例。

劫后余生的喜悅并沒(méi)有持續多久，雅居樂(lè )的投資者們，面臨著(zhù)棘手的新問(wèn)題：

為什么一系列利好消息，雅居樂(lè )的股價(jià)債價(jià)仍在跌跌不休。

答案也許要從行業(yè)共性中去找，2021年融資緊縮，讓絕大部分房企的現金消耗大半，2022年的銷(xiāo)售危機，房企的資產(chǎn)負債表再次面臨重大危機：

不拿地，才有可能挺過(guò)去；融資情況好一點(diǎn)，還堅持看好未來(lái)，才會(huì )適度拿一些地；

利潤是任人打扮的小姑娘，資產(chǎn)減值多少，是暴露房企資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)程度的開(kāi)始，項目是否能夠賣(mài)出去，是資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)與否的底線(xiàn)；

現金消耗了，有息負債卻沒(méi)下降，意味著(zhù)表外負債吃掉了現金，財務(wù)造假、資產(chǎn)隨意騰挪，是行業(yè)毒瘤；

違約之后是展期，展期之后還有展期，暴雷的盡頭是重組，重組的盡頭是什么？破產(chǎn)還是行業(yè)大并購，都有一些苗頭。

就算是國資房企，挺過(guò)來(lái)還是要靠加杠桿，但很遺憾，國資房企無(wú)法全部消化民企降下來(lái)的杠桿。

從雅居樂(lè )到二十多家房企的財報表明：

行業(yè)出清有待加速，沒(méi)有行業(yè)出清就沒(méi)有行業(yè)新發(fā)展。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 看了20多家房企中報后的感想