圖解金融 作者：圖解金融
這陣子股市波動(dòng)劇烈，很多人的資產(chǎn)跟著(zhù)股市一起振，振得小心臟有點(diǎn)承受不來(lái)。
雖然不少人的投資初心可能只是想求個(gè)比貨基多點(diǎn)的收益率。無(wú)奈當下處于無(wú)風(fēng)險利率持續下行大趨勢下，只能通過(guò)增加權益類(lèi)比例來(lái)博收益。當然，附帶效果也包括資產(chǎn)凈值波動(dòng)升高。
怎么辦呢？不妨撥開(kāi)重重市場(chǎng)迷霧，從更基礎的投資理論中找找答案：通過(guò)降低投資組合中不同資產(chǎn)的相關(guān)性，能更有效地分散風(fēng)險，進(jìn)而降低組合的波動(dòng)性。如果這個(gè)資產(chǎn)本身是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，還能在降低風(fēng)險的同時(shí)，增加預期收益。
理論看似很簡(jiǎn)單，但為什么過(guò)去境內普通投資者很難實(shí)現呢。一個(gè)很重要的原因是過(guò)去我們能投資的資產(chǎn)類(lèi)別有限，此前多數普通投資者能買(mǎi)到的基金等理財產(chǎn)品，大多投向國內股債市。而那些投資范圍更寬的私募，門(mén)檻高，普通投資者很難參與。至于那些大型優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)項目，往往更與普通投資者無(wú)關(guān)。
2022年以來(lái)國內公募REITs與各類(lèi)資產(chǎn)相關(guān)性；數據來(lái)源：wind，中信證券，截止2022-03-03
不過(guò)，這種局面隨著(zhù)公募REITs的出現，已經(jīng)獲得有效改善。目前公募REITs的底層資產(chǎn)主要為高速路、園區等優(yōu)質(zhì)基建項目，這讓普通投資者能以基金份額的方式，分享這些項目的運營(yíng)與資本增值收益。由于基礎設施的收益分配情況受利率下行的影響較弱，此外和股市債市的相關(guān)性也很低，因此成為了資產(chǎn)配置的絕佳工具。
對REITS基本構架的來(lái)龍去脈，下圖講得就比較清楚了。
*圖片來(lái)源：三折人生
如此吸引人的投資品種，自然受到市場(chǎng)追捧。公募REITs已經(jīng)在國內運行了半年多，截至3月10日，首批已上市的9只國內公募REITs相比于認購價(jià)平均漲幅31.2%，相比于上市首日開(kāi)盤(pán)價(jià)平均漲幅21.1%。
對于參與認購的投資者而言，基本上可以說(shuō)是買(mǎi)到就是賺到。不過(guò)由于太過(guò)火爆，REITs在二級市場(chǎng)價(jià)格一度飆漲，溢價(jià)率升高，波動(dòng)性也隨之增大。所以，在二級市場(chǎng)買(mǎi)REITs，一定要仔細評估項目?jì)仍趦r(jià)值，好東西也要避免買(mǎi)貴了。所以REITs新品發(fā)行時(shí)在一級市場(chǎng)認購，能夠更好分享相關(guān)投資機遇。
一只REITs的內在價(jià)值，該怎么算？按價(jià)值投資理論，一個(gè)企業(yè)（項目）的內在價(jià)值是未來(lái)現金流的貼現。那么未來(lái)現金流怎么算？對于非投資、財務(wù)專(zhuān)業(yè)人士而言，這個(gè)題目可能太難了。
不過(guò)，對認購新發(fā)REITs的投資者來(lái)說(shuō)，解決方法就很簡(jiǎn)單了。只需定性地判斷其底層項目，未來(lái)是否能產(chǎn)生充沛的現金流。至于估值，一只REITs在一級市場(chǎng)發(fā)行時(shí)，各方參與的專(zhuān)業(yè)機構已在討價(jià)還價(jià)過(guò)程中，形成了一個(gè)比較合理的定價(jià)，投資者不需要再為估值費腦子了。
當然必須說(shuō)明，這種簡(jiǎn)單方法僅在認購新產(chǎn)品時(shí)有效，產(chǎn)品在二級市場(chǎng)上市后，尤其較發(fā)行價(jià)漲幅較大的情況下，投資者還得自己深入研究。
最近一只新REITs即將發(fā)行，讓我們通過(guò)該產(chǎn)品分析一下該怎么評價(jià)其底層資產(chǎn)的質(zhì)量。
這只REITs新品就是華夏中國交建REIT，全稱(chēng)華夏中國交建高速公路封閉式基礎設施證券投資基金。顯然，其基礎資產(chǎn)是收費高速公路。產(chǎn)品相關(guān)資料顯示，這段收費高速是武深高速（武漢至深圳）中嘉魚(yú)至通城段及其附屬設施的經(jīng)營(yíng)權。那么其創(chuàng )造未來(lái)現金流的能力及確定性如何呢？
高速公路的主要收入來(lái)自于過(guò)路費，有流量才能有過(guò)路費。所以我們先看看這條路流量情況。
這段高速從2016年開(kāi)始運營(yíng)后，可以看出剔除疫情影響后，能充分體現基礎設施項目較強的增長(cháng)韌性。而在項目收入數據中，也能印證這個(gè)結論。下表顯示了中交嘉通近3年經(jīng)審計營(yíng)業(yè)收入情況，考慮疫情因素后，可以看出收入穩健增長(cháng)的特點(diǎn)。
內容來(lái)源：公開(kāi)資料《<全國收費公路統計公報>解讀》《<湖北省收費公路統計公報>讀解》
其實(shí)從財務(wù)投資視角看，收費高速路優(yōu)勢很多。比如從壁壘角度說(shuō)，投資規模大，回收周期長(cháng)，進(jìn)入壁壘高。從增長(cháng)角度看，經(jīng)濟發(fā)展帶動(dòng)了交通量和通行費的長(cháng)期增長(cháng)。從運營(yíng)角度看，還有廣告位投放、服務(wù)區租賃等多渠道獲取現金流收入。此外還有底層資產(chǎn)風(fēng)險較低，可預期性強等特點(diǎn)。結合前期運行數據看，該項目無(wú)疑是優(yōu)質(zhì)的。
仔細研究了REITs產(chǎn)品構架的讀者可能會(huì )注意到，一只REITs的發(fā)行涉及多個(gè)重要參與方：除了項目運營(yíng)方，還有公募基金管理人、ABS(資產(chǎn)支持證券)的管理人。這些參與方的實(shí)力，也是REITs投資價(jià)值的重要參考。
下面我們來(lái)看看華夏中國交建REIT是由哪些機構打造的。
項目底層資產(chǎn)的運營(yíng)方是中國交建全資控股的中交投資有限公司，中國交建是少數有全國性路產(chǎn)布局的企業(yè)之一，本次通過(guò)下屬公司持有華夏中國交建REIT20%份額。截母公司中交集團更是超大型央企，2021年位列美國《財富》雜志世界500中第61位。
中國交建是我國最大的高速公路投資商、基建領(lǐng)域的排頭兵，華夏中國交建REIT為中國交建旗下高速公路資產(chǎn)的唯一上市平臺，具有極高戰略?xún)r(jià)值，發(fā)展潛力巨大。
中國交建承建了港珠澳大橋、上海洋山港、長(cháng)江口航道整治、京新高速、蒙內鐵路等一大批技術(shù)難度高、社會(huì )影響大的超級工程。截至2021年6月末，中國交建已通車(chē)運營(yíng)高速公路項目42個(gè)（包含參股項目），其中控股項目累積投資金額1,844.03億元；在建特許經(jīng)營(yíng)權項目（未包含境外收購的特許經(jīng)營(yíng)項目）總投資概算3,701.07億元，豐富的資產(chǎn)儲備，可持續擴募優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
在產(chǎn)品結構中居于中層的ABS管理人，是中信證券行業(yè)頭部券商。早在2014年，中信證券就發(fā)行了國內第一單類(lèi)REITs產(chǎn)品——中信啟航項目，為國內類(lèi)REITs業(yè)務(wù)創(chuàng )建了交易架構標準。截至2021年6月末，中信證券作為計劃管理人和銷(xiāo)售機構發(fā)行的類(lèi)REITs產(chǎn)品共20單，累計發(fā)行規模427.6億元，占全市場(chǎng)總發(fā)行規模的25.32%，位列市場(chǎng)首位。
REITs投資者直接面對的，是公募基金管理人。投資者一定對華夏基金很熟悉了，截止2021年9月末，華夏基金管理規模超過(guò)1.6萬(wàn)億，剔除貨幣基金后的管理規模超6400億元，全行業(yè)排名第二。此外，華夏基金早在2015年就組建了專(zhuān)門(mén)的REITs團隊，并與公司行業(yè)研究和信用分析團隊一起分享不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域研究成果。自2014年至2020年6月，公司累計投資基礎設施債權投資計劃合計達110.53億，基礎資產(chǎn)類(lèi)型涵蓋交通運輸、市政設施等多種基礎設施類(lèi)型。
上面三方的強強聯(lián)合，將為華夏中國交建REIT未來(lái)的平穩運作，打下扎實(shí)基礎。
最后，我們再對比看看華夏基金此前發(fā)售的一只底層資產(chǎn)同為收費高速路、ABS管理同為中信證券的REITs產(chǎn)品——華夏越秀高速REIT上市后的表現。該產(chǎn)品去年12月3日成立，認購價(jià)格7.1元；12月14日在二級市場(chǎng)上市交易，開(kāi)盤(pán)價(jià)7.868，收于8.716，首日上漲22.76%；截至3月18日的最新收盤(pán)價(jià)格為8.623，較認購價(jià)上漲21.45%。
毫無(wú)疑問(wèn)，從長(cháng)期資產(chǎn)配置、優(yōu)化組合風(fēng)險的角度，公募REITs有顯著(zhù)優(yōu)勢，華夏中國交建REIT作為2022年首單公募REITs值得關(guān)注。
最新消息，華夏中國交建REIT（508018）將于2022年3月29日的9:00-15:00進(jìn)行詢(xún)價(jià)，詢(xún)價(jià)區間為8.467元/份—10.067元/份，并將通過(guò)網(wǎng)下詢(xún)價(jià)最終確定基金份額的認購價(jià)格。該產(chǎn)品發(fā)售的基金份額總額為10億份，初始戰略配售基金份額數量為7.5億份，網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額數量為1.75億份，公眾投資者認購的初始基金份額數量為0.75億份，占發(fā)售份額總數的比例為7.5%。最終戰略配售、網(wǎng)下發(fā)售及公眾投資者發(fā)售的基金份額數量將根據回撥情況（如有）確定。
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