作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)

在這樣一個(gè)低利率、低收益率的世界，以房地產(chǎn)為代表的另類(lèi)投資明顯受到全球投資者的追逐。尤其是那些對風(fēng)險承受較為保守的投資客，能帶來(lái)長(cháng)期穩定收入的資產(chǎn)就是一筆好的投資。

當部分PE資管巨頭在去年實(shí)現亮眼的業(yè)績(jì)，全亞洲最大房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)展，也迎來(lái)了自己的高光時(shí)刻。

從中國內地、香港到英國、澳大利亞，領(lǐng)展四處出擊，所購資產(chǎn)無(wú)論從地域或類(lèi)別上，相比以往均有所突破。

上一次與霍業(yè)生見(jiàn)面在2020年，這一次，他繼續向我們介紹，領(lǐng)展在過(guò)去一年發(fā)生的新鮮事情。

“我們做改造時(shí)，商場(chǎng)仍然對外營(yíng)業(yè)，是一個(gè)不停業(yè)的資產(chǎn)提升?！睆埢鬯荚谠L(fǎng)談中著(zhù)重提及，深圳領(lǐng)展中心城花費3.5億港元的資產(chǎn)提升工程，意在揭示領(lǐng)展并未放棄其資產(chǎn)管理上的傳統優(yōu)勢。

“聰明的人不會(huì )把他所有的雞蛋都裝在一只籃子里?！?，塞萬(wàn)提斯于17世紀在小說(shuō)《堂吉訶德》中將這句名言寫(xiě)下，而經(jīng)濟學(xué)大師馬科維茨在70年前將其理論化。

如今，2020年突然爆發(fā)的新冠病毒疫情，強化了人們對防范單一風(fēng)險的意識。

多元化投資更能抵抗風(fēng)險，越來(lái)越成為一種共識。因此，當討論領(lǐng)展過(guò)去這一輪快速變化時(shí)，除“資產(chǎn)變得越來(lái)越便宜”的理由之外，我們更能理解該公司為何作出改變。

“更大的原因是因為資產(chǎn)配置?！被魳I(yè)生希望外界理解，領(lǐng)展加大在中國內地和海外的投資，并不是因為疫情，而是由一個(gè)長(cháng)期的資產(chǎn)配置計劃推動(dòng)。

回顧領(lǐng)展的歷史，不能忽視的一點(diǎn)是，該基金在2005年登陸港交所主板時(shí)，旗下100%底層資產(chǎn)全部位于香港本地，其中大部分為非CBD區的社區購物中心、街市（菜市場(chǎng)），還包括不少停車(chē)場(chǎng)或教育、福利及配套設施。

很長(cháng)一段時(shí)間內，領(lǐng)展房產(chǎn)基金被認為極具防御屬性，正是因為其持有大量提供附近居民日常所需的零售商業(yè)物業(yè)。

通過(guò)出色的資產(chǎn)管理，包括資產(chǎn)提升、成本控制、創(chuàng )新?tīng)I銷(xiāo)等手段，自上市以來(lái)領(lǐng)展得以維持兩位數的業(yè)務(wù)增長(cháng)率。甚至在2008年金融危機期間，仍然憑借出色的經(jīng)營(yíng)成功穩固了自己的護城河。

但在經(jīng)濟下行時(shí)期的經(jīng)歷，亦使領(lǐng)展管理層得以反思公司發(fā)展模式。

“我們做零售物業(yè)，隨經(jīng)濟或者消費轉變帶來(lái)的風(fēng)險是很大的?！被魳I(yè)生稱(chēng)。

因此2013年后，領(lǐng)展開(kāi)始積極拓展業(yè)務(wù)類(lèi)型，沽售非核心資產(chǎn)，加強收并購、嘗試寫(xiě)字樓物業(yè)并進(jìn)軍中國內地市場(chǎng)。

霍業(yè)生介紹，領(lǐng)展主要從兩方面入手，第一是資產(chǎn)類(lèi)別的拓寬，第二為資產(chǎn)區域的改變。其中，兩個(gè)重要的節點(diǎn)發(fā)生在2015年和2019年。

2015年，是這只香港起家房地產(chǎn)投資信托基金走出香港的第一步。

當年3月，領(lǐng)展以25億元的價(jià)格收購位于北京中關(guān)村的歐美匯購物中心（現稱(chēng)：領(lǐng)展購物廣場(chǎng)·中關(guān)村）；同年，再斥資66.26億元向瑞安房地產(chǎn)收購上海企業(yè)天地1號及2號（現稱(chēng)：領(lǐng)展企業(yè)廣場(chǎng)）。

兩年后，領(lǐng)展再度花費40.65億元將廣州西城都薈廣場(chǎng)（現稱(chēng)：領(lǐng)展購物廣場(chǎng)·廣州）收入囊中。

2019年，隨著(zhù)“2025愿景”計劃公布，領(lǐng)展對旗下資產(chǎn)組合提出具體規劃，希望提升除香港外其他地區的物業(yè)占比，以及提升寫(xiě)字樓等非傳統物業(yè)類(lèi)型的占比。具體而言，香港物業(yè)占比將維持70-75%，而中國內地物業(yè)將占≤20%，海外占≤10%。

“不同資產(chǎn)類(lèi)別的經(jīng)濟周期不同，回報也是不同的?！被魳I(yè)生解釋?zhuān)I(lǐng)展的布局策略是通過(guò)地區分布來(lái)分散風(fēng)險，通過(guò)資產(chǎn)拓寬把風(fēng)險降低，讓不同資產(chǎn)類(lèi)別的不同增長(cháng)周期可以互補。

以此為方針，領(lǐng)展希望完成從地區性物業(yè)投資者向全球性資產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)和管理公司的轉變。

所以我們看到，領(lǐng)展對世界各地不同類(lèi)型資產(chǎn)涌現出越來(lái)越大的興趣，而疫情爆發(fā)則成為催化劑。

“經(jīng)濟下行，反而對我們來(lái)說(shuō)是投資機會(huì )多了?！被魳I(yè)生表示，領(lǐng)展增加了上?？偛客顿Y部的人手，因為“要看的案例多了?！倍?，公司聘請了一位在REITs行業(yè)擁有豐富經(jīng)驗的營(yíng)運總監常駐澳大利亞，該國是領(lǐng)展于2019年12月首次進(jìn)行海外收購的目的地。

統計顯示，自首次進(jìn)行海外收購至今兩年多時(shí)間，領(lǐng)展總共花費約323億港元購置全球資產(chǎn)，涉及中國內地、香港、英國倫敦、澳大利亞悉尼與墨爾本等地。

在這一輪積極并購后，領(lǐng)展的海外布局占比從無(wú)升至7.6%，內地物業(yè)占比也達到16.5%。

最值得注意的一項并購，是去年11月領(lǐng)展完成了對東莞和佛山兩座配送中心75%股權的交易，總代價(jià)為7.54億人民幣，折合9.05億港元。

這是領(lǐng)展首次涉足物流領(lǐng)域。

霍業(yè)生將這筆交易定義為領(lǐng)展在業(yè)務(wù)領(lǐng)域的新突破：“2015年之前這家公司只做零售項目，2015年9月我們才有了第一個(gè)寫(xiě)字樓?！?/p>

如今，領(lǐng)展擁有了物流資產(chǎn)。

隨著(zhù)電商和快遞行業(yè)的高速迭代，以及新基建概念的發(fā)展，物流業(yè)逐漸成為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中的香餑餑，引來(lái)無(wú)數熱錢(qián)加碼。

“疫情期間，當實(shí)體零售有所阻礙時(shí)，做配送的物流業(yè)（行情）是很好的?！被魳I(yè)生指，所以物流業(yè)過(guò)去幾年增長(cháng)很迅速，回報上也很有吸引力。

張慧思加入了談話(huà)，據她分享，目前這兩個(gè)物流園實(shí)現100%出租，由京東、順豐、百佳、途虎養車(chē)及每日優(yōu)鮮五個(gè)租戶(hù)租用，且租期較長(cháng)。

洽購一個(gè)帶穩定租約的物業(yè)，是領(lǐng)展在收并購特別是嘗試新領(lǐng)域時(shí)堅持的商業(yè)準則。

作為一家房地產(chǎn)信托基金，領(lǐng)展的投資目標是建立收入穩健與可持續增長(cháng)的資產(chǎn)組合。收購后能夠即時(shí)產(chǎn)生收入的項目，正能符合需求。

同時(shí)，領(lǐng)展仍提議原開(kāi)發(fā)商繼續負責項目的營(yíng)運和管理。

“這是策略性發(fā)展的第一步?！蓖ㄟ^(guò)向合作伙伴學(xué)習，領(lǐng)展將加強對物流行業(yè)的認知，并積累經(jīng)驗。

“只要算對賬就會(huì )下注?！睆埢鬯挤Q(chēng)，領(lǐng)展對不同的投資方向都保持開(kāi)放態(tài)度，“因為不同的資產(chǎn)類(lèi)別讓我們收入增長(cháng)更加平穩?！?/p>

另一方面，2022年以來(lái)供應鏈持續紊亂、地緣政治等因素讓市場(chǎng)進(jìn)入調整期。為遏制通脹，加快緊縮步伐的呼聲越來(lái)越高，但領(lǐng)展仍然希望抓住眼前的機會(huì )。

“我們現在考察中的物流項目，華東區和華南區都有?！被魳I(yè)生透露，至于物流之外，也會(huì )考慮投資其他門(mén)類(lèi)。

完成內地首個(gè)大規模資產(chǎn)提升項目——領(lǐng)展中心城改造工程，是領(lǐng)展過(guò)去一段時(shí)間的標志性事件之一。

由深圳怡景集團開(kāi)發(fā)的深圳中心城，位于福田區中軸線(xiàn)，于2007年開(kāi)業(yè)，它是一座五層高的購物中心，擁有零售商業(yè)面積約8.39萬(wàn)平方米。雖然位處福田中央商務(wù)區的優(yōu)質(zhì)地段，然而由于長(cháng)期經(jīng)營(yíng)不善，深圳中心城一直處于不溫不火的狀態(tài)。

直至領(lǐng)展2019年斥資66億元將其收購，并在20年8月展開(kāi)資產(chǎn)提升工程，為項目帶來(lái)新生。目前，深圳領(lǐng)展中心城已于不久前1月16日重新出發(fā)。

“做改造時(shí)，商場(chǎng)仍然是對外營(yíng)業(yè)的，我們是在做一個(gè)不停業(yè)的資產(chǎn)提升?！睆埢鬯挤Q(chēng)，改造后的領(lǐng)展中心城，對商場(chǎng)內的動(dòng)線(xiàn)進(jìn)行了重新規劃，并將商舖總數量提升約20%。同時(shí)，目標客群調整為年輕消費者、周邊白領(lǐng)及家庭客群。

自2005年上市至今，領(lǐng)展已經(jīng)投入逾90億港元完成超過(guò)90個(gè)資產(chǎn)提升項目，且絕大部分項目改造后都能達到15%投資回報目標，正如“有增值空間，才能稱(chēng)之為資產(chǎn)提升”。

在領(lǐng)展中心城之前的廣州、北京商場(chǎng)收購中，領(lǐng)展均在團隊進(jìn)場(chǎng)之后對項目進(jìn)行了若干翻新改造，但如此大規模的“推翻重做”還是第一次。

領(lǐng)展中心城內外軟硬件包括消防、中庭動(dòng)線(xiàn)、外立面，以及項目定位、業(yè)態(tài)規劃、品牌組合等，經(jīng)歷了全面升級煥新。

另外，定位為“福田中軸線(xiàn)上的都市桃源”的領(lǐng)展中心城，貫徹了領(lǐng)展對“可持續發(fā)展”理念更多的理解。資產(chǎn)提升后強調引入“綠色”設計，綠地面積超過(guò)1.8萬(wàn)平方米，總綠化率較改造前提升10個(gè)百分點(diǎn)達到43.1%，場(chǎng)內植物多達36種。

“項目設計了很大的天窗，可以利用自然光減少能耗?！睆埢鬯急硎?，領(lǐng)展中心城目前已達到SITES鉑金級預認證、LEED V4 BD+C的CS鉑金級認證和WELL HSR（健康安全評價(jià)準則）三項綠色建筑認證的資格，于2月至3月同時(shí)獲得該三項認證的正式認證后，將成為全球首個(gè)同時(shí)獲得該三項認證的商業(yè)物業(yè)。

進(jìn)入二十一世紀的第三個(gè)十年，ESG投資不再是能被輕易忽視的投資領(lǐng)域，尤其對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)。資料顯示，房地產(chǎn)行業(yè)貢獻了全球超過(guò)3成的溫室氣體排放量，并消耗了全球約40%的能源。

往更實(shí)際的方向考慮，符合綠色標準的房地產(chǎn)投資項目如今更能享有租金溢價(jià)。

領(lǐng)展近年也往該領(lǐng)域傾注努力，2019年該基金成功發(fā)行了40億港元固定年息率1.6%的綠色可轉換債券，而這是全球房地產(chǎn)首宗綠色可轉換債券。

領(lǐng)展于去年4月公布了“2035凈零排放策略”，并設立相應的KPI及KRI(關(guān)鍵績(jì)效指標及關(guān)鍵風(fēng)險指標)推動(dòng)相關(guān)目標落成。

“長(cháng)遠來(lái)說(shuō)，綠色對成本是有幫助的?！睆埢鬯急硎?，領(lǐng)展接下來(lái)進(jìn)行的資產(chǎn)提升工程也將奉行相應的標準。

最新針對廣州太陽(yáng)新天地項目的改造正在籌備當中，“已經(jīng)聘請了顧問(wèn)公司、建筑師，方案正在定，方案定了之后就會(huì )招投標，隨后開(kāi)展工程?！?/p>

領(lǐng)展在2021年6月收購了這個(gè)購物中心項目，作為加強對中國內地投資的重要一環(huán)。

“目標是在2022/23財政年度的第二季度開(kāi)工?！卑垂浪?，太陽(yáng)新天地的提升預計一年半左右完成。

以下為觀(guān)點(diǎn)新媒體對領(lǐng)展租務(wù)（香港）及資產(chǎn)管理（中國內地）總監霍業(yè)生、領(lǐng)展中國內地南區項目總經(jīng)理張慧思采訪(fǎng)實(shí)錄節選：

觀(guān)點(diǎn)新媒體：公司對接下來(lái)的經(jīng)濟增長(cháng)怎么看？

霍業(yè)生：關(guān)于經(jīng)濟增長(cháng)，大家都會(huì )有所下調，但還是正增長(cháng)。疫情影響全世界，雖然中國有內循環(huán)和雙循環(huán)，但始終世界不好時(shí)也會(huì )受影響，這是必然的。

從銷(xiāo)售數據來(lái)說(shuō)，我們覺(jué)得有些項目還沒(méi)有恢復到疫情前，但是大部分已經(jīng)達到90%多。個(gè)別項目，例如我們在上海新收購的項目，整體數據已經(jīng)超過(guò)了疫情前。

當然，租戶(hù)組合會(huì )有所不同，因為經(jīng)過(guò)這兩三年的改變，尤其是新能源車(chē)盛行，對總銷(xiāo)售的提升有很大幫助。

個(gè)別牌子尤其是一些知名快時(shí)尚品牌，在過(guò)去有所下調，但同一時(shí)間又有一些國潮品牌升起。其他種類(lèi)來(lái)說(shuō)，比如餐飲類(lèi)別，我們看到其實(shí)已經(jīng)和疫情前沒(méi)什么分別。

這是汰弱留強的過(guò)程，有些租戶(hù)已經(jīng)關(guān)門(mén)，也有一些新的品牌做得很好，整體餐飲板塊銷(xiāo)售其實(shí)已經(jīng)回到疫情前了。

內地和香港對比，我們相信香港面對的困難更多，從增長(cháng)的角度仍然看好內地。直白地說(shuō)，經(jīng)濟下行對我們來(lái)說(shuō)多了一些考察項目的機會(huì )，投資的機會(huì )多了。

永遠都是這樣，有危就有機?？赡苓@也是我們一個(gè)快速增長(cháng)的機會(huì )，在整個(gè)公司的資產(chǎn)配額中加大在內地的占比。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：現在是不是有很多資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)而價(jià)錢(qián)相宜的機會(huì )出現？

霍業(yè)生：一年前我們覺(jué)得有機會(huì )，但是實(shí)質(zhì)談的案例不太多?，F在對比一年前，可以談的案例或者要做的研究多了很多。

有一定內房企業(yè)的因素，價(jià)錢(qián)可以談的空間大了，今年拿的太陽(yáng)新天地就是一個(gè)例子。在上海也增加了投資部的人手，因為要看的案例多了。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：這和領(lǐng)展在內地多年的耕耘有沒(méi)有關(guān)系？

霍業(yè)生：有關(guān)系，最主要就是從2015年到現在有將近7年的經(jīng)驗。零售項目已經(jīng)有6個(gè)，北京2個(gè)、上海1個(gè)、廣州2個(gè)和深圳1個(gè)，寫(xiě)字樓項目有1個(gè)，物流項目也有2個(gè)。隨著(zhù)收購動(dòng)作和項目營(yíng)運，我們也開(kāi)始為人所熟悉。

剛去內地時(shí)，很多人都不知道領(lǐng)展（當時(shí)叫領(lǐng)匯）是什么公司，可能金融業(yè)內才知道領(lǐng)匯是全亞洲最大的房托基金?，F在隨著(zhù)項目收購，且規模不小，多了很多人來(lái)敲門(mén)，看看有沒(méi)有合作機會(huì )。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：疫情對香港業(yè)務(wù)是否有影響？

霍業(yè)生：影響一定是有的，但是回過(guò)頭來(lái)看，香港疫情到今天兩年有余，公司層面來(lái)說(shuō)，對處理疫情的情況已經(jīng)有經(jīng)驗。

過(guò)去有對租戶(hù)提供扶持，希望他們能夠堅持下去、生存下去，可以繼續營(yíng)運，提供服務(wù)給街坊。

我們在香港的資產(chǎn)類(lèi)別比較特別，很靠近民生，是生活必需品。過(guò)去零售市道很好時(shí)，我們雖然很好，但是不像別人那么好?，F在市道不好，因為我們貼近民生，所以防守力也比別人高。這從過(guò)去兩年的業(yè)績(jì)報告可以得到印證，我們已經(jīng)由負轉正，跌幅收窄。

我們對香港仍然有信心，疫情始終會(huì )過(guò)去。雖然這次疫情比想象中更久，但始終都有過(guò)去的一天。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：現在中國內地和海外的回報率是不是高于香港？加上疫情的影響，也驅使公司更加出去收購不同的項目？

霍業(yè)生：我們走出海外和回到內地投資不是因為疫情，而是因為資產(chǎn)配置。領(lǐng)展上市時(shí)，我們100%都在香港，經(jīng)過(guò)發(fā)展，我們覺(jué)得要走出香港。

這牽涉到幾個(gè)不同的因素：第一，資產(chǎn)類(lèi)別的拓寬。我們以前只做商場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)，2015年開(kāi)始做寫(xiě)字樓，這是資產(chǎn)類(lèi)別的改變。

第二，區域的改變。過(guò)去一兩年，我們去到澳洲和英國倫敦，因為不同資產(chǎn)類(lèi)別的經(jīng)濟周期不同，回報也不同，通過(guò)地區的分布來(lái)分散風(fēng)險，通過(guò)資產(chǎn)的拓寬把風(fēng)險降低，讓不同資產(chǎn)類(lèi)別的不同增長(cháng)周期可以互補。

不同類(lèi)型的物業(yè)和不同地方的物業(yè)，會(huì )讓我們的增長(cháng)更加平穩，大起大落少很多。所以不是因為疫情而改變，而是因為公司本身想有資產(chǎn)包的轉變，包括海外、中國內地和香港的配置。

我們的投資策略：香港仍然是主力，占70%，20%在內地，10%在海外。

領(lǐng)展走出香港的策略，管理層很早已經(jīng)有了這個(gè)方案和想法，做了很多預備工作。

從2015年在內地投資項目，去了北上廣深，慢慢有了內地團隊，讓我們有能力做更多的收購。我們也在上海設立了區域總部，尤其是疫情期間，更加凸顯這個(gè)區域總部對發(fā)展的幫助。

海外方面，隨著(zhù)項目增加，我們已經(jīng)聘請了一位營(yíng)運總監負責業(yè)務(wù)。公司做了很多準備，包括人才的儲備，才走到今天。

我們最主要的愿景，是成為全球資產(chǎn)投資者和管理者。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：現在公司項目涉及了很多不同的范疇，除了商場(chǎng)以外還有物流，接下來(lái)會(huì )不會(huì )也看一些其他范疇的，比如產(chǎn)業(yè)園？

霍業(yè)生：投資部一直不斷看不同的資產(chǎn)類(lèi)別。

對領(lǐng)展來(lái)說(shuō)，從一個(gè)純香港公司到走入內地市場(chǎng)，再到拓展海外市場(chǎng)，這是一個(gè)區域的改變。資產(chǎn)類(lèi)別也有很多改變，2015年之前只做零售項目，2015年9月有了第一個(gè)寫(xiě)字樓，在上海。

2021年，一個(gè)新的資產(chǎn)類(lèi)別就是物流，是在Sharon（張慧思）管理的南區，買(mǎi)了兩個(gè)項目。另外在香港買(mǎi)了一個(gè)工業(yè)物流，是一個(gè)停車(chē)場(chǎng)兼倉庫性質(zhì)的樓，收購價(jià)58億。

我們希望可以涉獵不同的資產(chǎn)，因為不同的資產(chǎn)有不同的增長(cháng)周期，會(huì )讓整個(gè)資產(chǎn)包更加平穩，派息也會(huì )更好、更穩定。

疫情對零售的影響很大，但對物流項目有幫助，因為配送多了，寫(xiě)字樓則是比較平穩的，這些資產(chǎn)存在不同的周期。如果多一些不同的類(lèi)別，加上不同的區域，我們會(huì )變得更加平穩。

除了物流，我們會(huì )看不同類(lèi)別的項目，但是還沒(méi)有成熟的項目可以投資。

張慧思：兩個(gè)物流項目是去年收購的，一個(gè)位于東莞，一個(gè)位于佛山，現在基本上是100%出租，租客的租期較長(cháng)且穩定。

我們的合作伙伴都很優(yōu)質(zhì)，項目質(zhì)量、租客質(zhì)量都非常好，所以對這兩個(gè)項目十分有信心。

至于其他物流項目或者資產(chǎn)類(lèi)別，正如剛才Gary（霍業(yè)生）所說(shuō)，公司一直都在看不同的投資方向，只要算對賬就會(huì )下注。

霍業(yè)生：補充一下這兩個(gè)項目。第一，這兩個(gè)項目是租滿(mǎn)的。第二，都是一些很知名的租客。一個(gè)租期是三年多，一個(gè)是四年多，所以這幾年的租客會(huì )很穩定，同時(shí)租約每年都有增幅，有增長(cháng)空間。

原來(lái)的開(kāi)發(fā)商繼續做營(yíng)運和管理，對領(lǐng)展來(lái)說(shuō)也是一個(gè)很好的機會(huì )，可以向一些好的合作伙伴學(xué)習，熟悉市場(chǎng)，通過(guò)他們的網(wǎng)絡(luò )增長(cháng)我們在這方面的認知和經(jīng)驗，這是策略性發(fā)展的第一步。

因為做了物流項目，所以市場(chǎng)上也有人說(shuō)“原來(lái)領(lǐng)展不只是做商場(chǎng)、寫(xiě)字樓，也會(huì )做物流”，所以多了去看不同項目的機會(huì )?，F在考察中的物流項目，華東區和華南區都有。

我們致力于在大灣區發(fā)展，內部投資指引是20%的配比在內地，至于到底是定位物流還是零售物業(yè)或者其他資產(chǎn)類(lèi)別，沒(méi)有限定。

暫時(shí)來(lái)說(shuō)，似乎物流項目在回報上比較吸引人。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：接下來(lái)是否有看其他項目？疫情是否拖慢了相關(guān)進(jìn)度？

霍業(yè)生：有的，比如進(jìn)入物流項目這個(gè)資產(chǎn)類(lèi)別時(shí)，冷鏈是值得考慮的投資種類(lèi)，但是暫時(shí)還沒(méi)有可以落實(shí)的項目。

有時(shí)投資是講機會(huì )的：第一，你想買(mǎi)也要有人想賣(mài)。第二，有人想賣(mài)，價(jià)錢(qián)是否合適。

回過(guò)頭說(shuō)，2021年我們在上海、廣州買(mǎi)了商場(chǎng)，在東莞、佛山買(mǎi)了物流，在香港也買(mǎi)了一個(gè)工業(yè)物流項目，在澳洲買(mǎi)了商場(chǎng)和寫(xiě)字樓資產(chǎn)包，其實(shí)一點(diǎn)都沒(méi)有拖慢。

因為有疫情，可能某些公司有資金問(wèn)題，或者有更好的投資機會(huì )時(shí)想置換資產(chǎn)，反而使我們多了投資的機會(huì )。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：最新的領(lǐng)展中心城資產(chǎn)提升工程完成情況如何？

張慧思：資產(chǎn)提升工程在2021年底已經(jīng)完成，今年1月16日舉行了重開(kāi)儀式，個(gè)別租戶(hù)可能還在做內部裝修，但是商場(chǎng)基本上已經(jīng)重新對外開(kāi)放。

我們做改造時(shí)，商場(chǎng)仍然是對外營(yíng)業(yè)的，是一個(gè)不停業(yè)的資產(chǎn)提升。

這次領(lǐng)展中心城的資產(chǎn)提升，引進(jìn)了一些新的租戶(hù)，整個(gè)銷(xiāo)售都是向好的。但因為1月剛重開(kāi)，中間又隔了一個(gè)春節，資產(chǎn)提升后的相關(guān)數據還在收集。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：資產(chǎn)提升之后，商鋪總數加了20%，已經(jīng)全部租出了嗎？

張慧思：改造之后增加了20%商鋪，也進(jìn)行了一些動(dòng)線(xiàn)的重新規劃。

業(yè)態(tài)上，主要針對三類(lèi)客群：第一類(lèi)是年輕人的消費，深圳本身整個(gè)城市的平均年齡是相對年輕的。

第二類(lèi)是周?chē)陌最I(lǐng)。中心城所在位置屬于福田CBD區，周?chē)泻芏鄡?yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓，白領(lǐng)們會(huì )有飲食或者消費的需求。

第三類(lèi)是一些家庭客群。整個(gè)福田區專(zhuān)注做家庭客群的商業(yè)項目相對少一些，所以我們在整個(gè)資產(chǎn)提升計劃里將一些舊的租戶(hù)保留，但是調整了位置，也重新進(jìn)行了裝修。

中心城處于中軸線(xiàn)，所以我們有很多綠色的元素體現在整個(gè)項目中。這次資產(chǎn)改造，內裝修有春夏秋冬的元素，作為裝修主題內容放在整個(gè)商場(chǎng)的不同區域，給消費者一個(gè)新的觀(guān)感。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：中心城用了3.5億港元去改造。在LEED認證方面是否可以介紹多一些？

霍業(yè)生：第一，公司在ESG方面比較好的，也是第一家發(fā)起綠色債券的地產(chǎn)公司，所以我們對這方面有要求。第二，切合中心城項目本身的自然因素。

ESG方面，現在做了很多Green Bond（綠色債券），在做LEED認證時(shí)，正好利用翻新工程將這些元素引入。

除了LEED，有一個(gè)SITES，就是對戶(hù)外的。因為我們有屋頂花園，東西兩個(gè)廣場(chǎng)也有很多綠色元素，所以我們第一次在項目里引入SITES認證。此外還有WELL認證，是衡量人類(lèi)健康與建筑環(huán)境之間的良好關(guān)系。

我們的預審已經(jīng)過(guò)了，在這個(gè)月底或者下個(gè)月初就將拿到所有的正式批復。

完成之后，我們應該是全世界第一個(gè)同時(shí)有這三個(gè)認證的商場(chǎng)。

可持續發(fā)展一向都是我們的理念，過(guò)去獲得了很多在這方面的獎項。最重要的是還多了一個(gè)2035年凈零排放的愿景。到2035年還有十幾年，我們會(huì )慢慢去做這件事。

財務(wù)安排上，我們有一定的綠色債券或者可持續發(fā)展貸款，是和服務(wù)指標相掛鉤的。在達到某些指標時(shí)，包括能耗減少、碳排放量減少，會(huì )有更好的利率。

無(wú)論是社會(huì )的要求還是作為一家有責任的公司，這些都是我們的目標，所以會(huì )繼續在這方面尋求發(fā)展。

張慧思：剛才Gary（霍業(yè)生）說(shuō)我們拿了三個(gè)認證，那里其實(shí)是一個(gè)花園，屬于深圳中軸線(xiàn)上的一個(gè)iconic（標志性）的地標。

我們在項目的東西廣場(chǎng)通過(guò)分布不同的植物加強綠化，顧客走過(guò)去會(huì )看到很漂亮的園林景色之外，內里的標準或者說(shuō)本身的功能不僅如此，排水、綠植、土壤要求都得到綠色認證，在環(huán)境方面有一個(gè)正面的影響。

霍業(yè)生：第一，這次綠被面積超過(guò)18,000平方米，綠化率和以前相比提升了10個(gè)百分點(diǎn)，達到43%，綠化率增加了很多。

第二，能耗的改變。那里有很大的天窗，可以利用自然光減少能耗。

在內地，就是廣州太陽(yáng)新天地，我們也會(huì )嘗試看有沒(méi)有機會(huì )。有些基本上肯定會(huì )發(fā)生的，就是減少能耗、節約能源，通過(guò)翻新更換基建設施。

至于公司層面，要達到凈零排放，可能將來(lái)會(huì )看有沒(méi)些再生能源，可以通過(guò)采購實(shí)現。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：做了這類(lèi)型的提升，環(huán)境也改善了，在租金方面是否也可以提升？

霍業(yè)生：管理費用和租金對租戶(hù)來(lái)說(shuō)是同一筆賬，英文叫occupancy cost，是使用這個(gè)空間的成本總數。

翻新之后，環(huán)境漂亮了，吸引的人多了，可以做的生意也會(huì )更多，可以提升租金負擔能力。我們正是希望提升租金負擔能力，通過(guò)資產(chǎn)提升可以收更多租金來(lái)達到回報要求。

領(lǐng)展上市到今天為止，我們進(jìn)行了超過(guò)90個(gè)資產(chǎn)提升項目，大部分都是在香港。我們每年都會(huì )公布，雖然有高有低，但都有增值空間，才能稱(chēng)之為資產(chǎn)提升。

資產(chǎn)提升工程以香港為主，因為香港物業(yè)多很多，物業(yè)樓齡也長(cháng)很多，所以機會(huì )也會(huì )多很多。內地目前只有一個(gè)，暫時(shí)是太陽(yáng)新天地項目，已經(jīng)聘請了顧問(wèn)公司、建筑師，方案正在定，方案定了之后就會(huì )招投標，隨后開(kāi)展工程。

張慧思：2021年6月收購了太陽(yáng)新天地項目，我們和設計師開(kāi)會(huì )研究，目標就是在2022/23財政年度的第二季度開(kāi)工，會(huì )參考領(lǐng)展中心城的AE（Asset Enhancement，資產(chǎn)提升）改造經(jīng)驗。整個(gè)項目的提升計劃預計一年半左右完成。

期間商場(chǎng)是正常營(yíng)業(yè)的，是一個(gè)不停業(yè)的提升，希望對租戶(hù)影響達到最小。

在租金和租戶(hù)定位上，計劃重新招商，也會(huì )引進(jìn)一些比較新興的業(yè)態(tài)，比如比較流行的新能源汽車(chē)。

太陽(yáng)新天地有兩個(gè)品牌是做新能源汽車(chē)的，另外還有一些茶飲類(lèi)，是一些比較年輕時(shí)尚的品牌。另外，我們希望整個(gè)AE計劃可以豐富零售和餐飲業(yè)態(tài)，現在有一個(gè)酒吧街，會(huì )加強這方面的打造，引入更多餐飲。

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原標題： 領(lǐng)展與觀(guān)點(diǎn)面對面：亞洲最大REITs的千里之行