作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體

葛培?。ń鸬赝庐a(chǎn)業(yè)研究院院長(cháng)）：非常高興第一次參加博鰲論壇，非常有感慨，昨天下午參加閉門(mén)會(huì )，今天一早參加早餐會(huì )，上午是全體大會(huì )，全程討論的是房地產(chǎn)的主題，我非常有感受。

今天我給大家匯報的題目是“科創(chuàng )時(shí)代產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的底層邏輯和商業(yè)模式”，我為什么講科創(chuàng )時(shí)代？它相對應的是什么時(shí)代呢？為什么叫科創(chuàng )時(shí)代？我感覺(jué)到科創(chuàng )時(shí)代是相當于或者說(shuō)相對于我們原來(lái)城投時(shí)代，用形象的語(yǔ)言就是鐵公基時(shí)代。

這個(gè)科創(chuàng )時(shí)代的標志是什么呢？我個(gè)人的學(xué)習體會(huì )，感覺(jué)到可能是去年的十九屆五中全會(huì )，之后形成的一個(gè)轉變。

十九屆五中全會(huì )是一個(gè)重要的標志，我感覺(jué)到一定是我黨一次重大的理論飛躍，十九屆五中全會(huì )就是討論十四五規劃的，園區經(jīng)濟正在全面進(jìn)入科創(chuàng )時(shí)代，這是對園區經(jīng)濟進(jìn)入新發(fā)展階段的重要判斷。

我從十大維度證明現在已經(jīng)進(jìn)入科創(chuàng )時(shí)代，一是戰略規劃指引，十四五規劃明確把科技創(chuàng )新放在核心地位，把科技自立自強作為國家發(fā)展戰略的支撐，擺在各項任務(wù)的首位，也就是戰略規劃的指引。

第二個(gè)是國家頂層設計，總書(shū)記2014年5月23號到張江來(lái)，當時(shí)我是張江的老總，我幫總書(shū)記推薦了一批新經(jīng)濟企業(yè)，比如說(shuō)喜馬拉雅等等，總書(shū)記一個(gè)都沒(méi)去，他到張江來(lái)，就到大飛機?，F在的工信部部長(cháng)，當時(shí)是大飛機的總經(jīng)理，就陪他看大飛機，然后到上海臨港看榮威汽車(chē)，然后去看了一家醫療設備企業(yè)，一家新經(jīng)濟企業(yè)他都沒(méi)去。他對張江提出要打造全球有影響力的科創(chuàng )中心，這是在2014年的時(shí)候，當時(shí)還沒(méi)有中美貿易戰。

第三是強調科創(chuàng )首位，我們以前叫產(chǎn)學(xué)研用，但是這幾個(gè)主體的價(jià)值取向不一致，所以這次明確創(chuàng )新要放在穩中求進(jìn)的首位。

第四，中美脫鉤倒逼，這個(gè)創(chuàng )新也是解決卡脖子問(wèn)題的，現在有300多個(gè)卡脖子項目，要求長(cháng)三角要解決100多個(gè)，所以這是倒逼。

第五是科學(xué)中心引領(lǐng)，實(shí)際上就是四個(gè)國家綜合性科創(chuàng )中心，上海張江、安徽濱湖、北京懷柔、廣東松山湖科技城和光明科技城聯(lián)合打造粵港澳大灣區，這就表明國家對參與原始創(chuàng )新競爭的主戰場(chǎng)就在這四個(gè)地方。

第六是央企考核賦能，央企當年凈利潤的投入視同當年的利潤考核。所以我有的時(shí)候也感慨，為什么央企里面出現不了華為？華為一年的研發(fā)投入1400多億人民幣，相當于全上海全社會(huì )研發(fā)投入的88%。

第七是資本市場(chǎng)助推，上?？苿?chuàng )板特別是集成電路企業(yè)，現在從申報到上市的中位數是121天，中芯國際用了19天募資了200億，還一股難求。這也是中國的優(yōu)勢，全國人民的血汗錢(qián)在支持科創(chuàng )板。

第八，專(zhuān)精特新成為國家戰略，工信部要求今年通過(guò)抓3000多家國家級專(zhuān)精特新企業(yè)，帶動(dòng)全國5萬(wàn)多家企業(yè)發(fā)展。第九，國家資本引領(lǐng)，我把科創(chuàng )板企業(yè)做了大數據分析，前71個(gè)大股東全是國有資本、國有基金，也就是說(shuō)以前政府，包括政府的平臺公司都是投資BOT、PPP，現在全投在科創(chuàng )，所以這也是科創(chuàng )時(shí)代的重要標志。

第十，頂級人才匯聚，我們在打造世界頂級科學(xué)家的社區，在上海浦東臨港，拿出2.5平方公里，把全世界圖靈獎，所有的諾貝爾獎科學(xué)家全部集中，每年召開(kāi)一次論壇。這些都表明我們已經(jīng)進(jìn)入科創(chuàng )時(shí)代，或者說(shuō)產(chǎn)投時(shí)代，這是一個(gè)很大的變化。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正呈現八大變化趨勢。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的邏輯都發(fā)生根本性的變化，一是園區的新入局者增多，加劇行業(yè)競爭。我以前專(zhuān)門(mén)做產(chǎn)業(yè)基金投資，比如高瓴資本、康橋資本，現在他們也做園區了，像康橋資本第四個(gè)基金，8.5億美金，就是專(zhuān)門(mén)投資園區的。

第二是傳統的房企搶灘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入新階段，這是人才結構決定業(yè)務(wù)結構的，原來(lái)是從事房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)曾經(jīng)是暴利的，當然現在走下坡路了，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是久久為功的。第三是國資加持民企成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新趨勢。

最近上海搞了四個(gè)模式，不僅叫國民共建產(chǎn)業(yè)園區，還有國集共建產(chǎn)業(yè)園區，就是農村的土地跟國有的搞合作，這個(gè)叫國民共建、國集共建，形成地權+股權，實(shí)際上可能是鄉村振興的一個(gè)重要的切入點(diǎn)，讓農民有可持續的收入。

第四，產(chǎn)業(yè)基金紛紛介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。第五是資本大佬競相并購園區資產(chǎn)，第六是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)入春秋時(shí)代，第七是產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)主體IPO成為重要選擇。2017年國務(wù)院15號文明確園區開(kāi)發(fā)主體可以?xún)?yōu)先IPO，前面第一個(gè)標志是中新發(fā)展，就是中國和新加坡合資的，后來(lái)兩家文旅的產(chǎn)業(yè)園區也上市了。第八是持有型園區資產(chǎn)探索公募REITs試點(diǎn)，這一塊比較熱，這里我簡(jiǎn)單自我推介一下，全國第一單ABS是我做的，2006年發(fā)行，當時(shí)是私募基金+ABS。

去年6月21號，張江光大做的也是全國第一單，也是我做的，當時(shí)我是跟光大控股的老總在香港搞了一個(gè)私募基金+ABS，正好符合這樣一個(gè)條件。私募基金+ABS和公募基金+ABS我都是第一單。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了底層商業(yè)邏輯的變革，怎么轉型？我提出來(lái)轉型科技投行，打造第二增長(cháng)曲線(xiàn)新趨勢。實(shí)際上就是回答剛剛黃立平董事長(cháng)的問(wèn)題，也就是要追求租金以外的收入。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是空間提供商+時(shí)間合伙人，空間提供商就是房東，時(shí)間合伙人就是股東，房東+股東，股東贏(yíng)房東，這個(gè)不是講講而已，最后你的利潤結構、投資收益、股東的收益要超過(guò)房東，甚至是超過(guò)50%，這個(gè)我已經(jīng)做到了。這種模式已經(jīng)全國復制了，比如說(shuō)東湖高新、中新發(fā)展、聯(lián)東U谷、東久新宜、浙江傳化他們都有這方面的一些動(dòng)作。

金地威新是全國房地產(chǎn)30強里面真心實(shí)意轉型為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的公司之一，它做的是全品類(lèi)、全周期、全自持的項目，這跟凌克董事長(cháng)的個(gè)人偏好也有關(guān)，他實(shí)際上不是這個(gè)行業(yè)的人，剛剛高力的嘉賓講生物醫藥，我對這個(gè)領(lǐng)域太熟了，金地的董事長(cháng)凌克在美國搞了4個(gè)生物醫藥的孵化器，聘請了一些海外的華人科學(xué)家，去年他就投了中國的生物醫藥基金16億人民幣，他是真心實(shí)意的真正投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

金地威新的頂層設計上是產(chǎn)業(yè)園區資管運營(yíng)專(zhuān)家，也就是資管和運營(yíng)體現對產(chǎn)業(yè)園區全生命周期的堅持，運營(yíng)體現金地威新產(chǎn)業(yè)賦能的價(jià)值，“專(zhuān)家”表明金地威新打造行業(yè)標桿的愿景。

這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區的資管運營(yíng)專(zhuān)家，也就是回答了我們是誰(shuí)。在核心競爭力上它有7個(gè)方面，一個(gè)是項目策劃能力，它在上海投資了一個(gè)達闥機器人3000萬(wàn)美金，跟他們成立合資公司，在上海打造一個(gè)機器人產(chǎn)業(yè)園，243畝土地，市委書(shū)記6次批示支持這件事。這個(gè)公司的創(chuàng )始人就是小靈通的創(chuàng )始人。

第二個(gè)是精品化的建造能力，這是金地的強項，第三是集團化的整合能力，集團要求各區的房地產(chǎn)公司一定要協(xié)同，因為各區域的房地產(chǎn)公司跟政府的關(guān)系比較鐵，由他們來(lái)提供園區，然后一起弄。這個(gè)事情不是隨便說(shuō)說(shuō)，還要考核，一票否決制，每個(gè)地方的房地產(chǎn)公司都要為金地威新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供項目。第四是協(xié)同化政企能力，也就是政府主導，企業(yè)主體，第五是持有化產(chǎn)服能力，現在最缺的人才是生物醫藥的產(chǎn)服人才，全國的生物醫藥園區已經(jīng)有100多個(gè)，張江的生物醫藥園區的價(jià)格每天每平方是7塊到8塊。

第六是多元化營(yíng)收能力，這里面我認為就是商業(yè)模式，除了租金收入以外，現在大家除了租金收入、物業(yè)收入，金地威新還在探索能源管理收入，這也是董事長(cháng)親自?huà)鞄?，要搞標準廠(chǎng)房上的光伏，然后搞儲能。

還有一個(gè)是PE投資收入，現在最難的是產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入，也就是說(shuō)需要專(zhuān)業(yè)化的人才，這一塊現在是薄弱環(huán)節，也就是說(shuō)未來(lái)可能產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅僅是租金收入、物業(yè)服務(wù)收入，還有能源管理收入，包括PE投資收入，還有最重要的可能要突破的，就是產(chǎn)業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)收入。第七是證券化運作能力。國家發(fā)改委給金地威新也開(kāi)了視頻會(huì )，金地威新申報了5個(gè)園區，現在已經(jīng)進(jìn)入了項目庫，緊鑼密鼓在打造，最近上交所、深交所都發(fā)布了擴目指引，公募REITs將是這個(gè)行業(yè)顛覆性的變革。