作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體

 作為存量資產(chǎn)的解決方案，REITs這個(gè)舶來(lái)品從推出試點(diǎn)便受到大量關(guān)注，在生態(tài)環(huán)保、物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園、高速公路這幾個(gè)類(lèi)別之后，租賃住房有望成為下一個(gè)熱門(mén)賽道。

2022年以來(lái)，多地發(fā)布加快發(fā)展保障性租賃住房政策，提出鼓勵開(kāi)展基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。證監會(huì )亦明確表示，要加快推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項目落地。

近期，租賃住房REITs又往前走了一步。

4月消息，深圳市人才安居集團項目報送國家發(fā)展改革委，成為全國首個(gè)正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

此前已上市的11只REITs，亦在上市后一段時(shí)間展現出較高的市場(chǎng)活躍度和認可度。

不過(guò)，受市場(chǎng)情緒影響，近期公募REITs熱度有些消減。4月28日，吸金超1500億的華夏中國交建REIT正式在上交所掛牌上市，開(kāi)盤(pán)價(jià)漲幅為5.31%，收盤(pán)價(jià)漲幅僅為2.2%，日內總成交金額近6.99億元。

4月消息，深圳市人才安居集團項目近日已經(jīng)報送到國家發(fā)展改革委，成為全國首個(gè)正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

數據來(lái)源：公募REITs募集說(shuō)明書(shū)

另一方面，REITs還是一個(gè)主動(dòng)管理工具，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)行，信息披露要求明確、透明，能夠幫助提升運營(yíng)管理效率；同時(shí)，為了提高REITs的收益率，會(huì )迫使住房租賃企業(yè)會(huì )更加專(zhuān)注于運營(yíng)能力的提升。

這一項目花落人才安居集團并不令人意外。

作為深圳市公共住房建設籌集的主要實(shí)施主體，人才安居集團業(yè)務(wù)涵蓋人才住房、安居型商品房和公共租賃住房的投資、建設以及運營(yíng)，已累計籌建公共住房15.8萬(wàn)套，供應公共住房5.8萬(wàn)套，占全市同期總量的1/3。

“當前，保障性租賃住房企業(yè)的融資模式以傳統債務(wù)融資為主，加大了企業(yè)的債務(wù)負擔，發(fā)行基礎設施REITs可以盤(pán)活沉淀的保障性租賃住房資產(chǎn)，降低企業(yè)資產(chǎn)負債率，形成‘投資建設住房-REITs盤(pán)活資產(chǎn)-回收資金再投資’的良性發(fā)展格局?！?/p>

深圳市人才安居集團有限公司董事長(cháng)趙宏偉介紹，項目選取4個(gè)優(yōu)質(zhì)項目參與保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，且均已取得保障性租賃住房認定書(shū)。

具體到項目而言，均位于深圳核心區域或核心地段，整體出租率達99%，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬(wàn)平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元。項目產(chǎn)權清晰，具有持續穩定的現金流，可滿(mǎn)足發(fā)行REITs的收益率要求。而且項目主要出租對象是新市民、青年人，租金定價(jià)大幅低于同類(lèi)房源，具有很強的民生和保障屬性。

深圳證券交易所副總經(jīng)理李輝對外表示，保障性租賃住房REITs進(jìn)一步豐富了基礎設施REITs的底層資產(chǎn)類(lèi)型，REITs的信息披露、交易擴募等機制，也有助于租賃住房行業(yè)的可持續發(fā)展?！?/p>

能夠發(fā)現，2021年不斷出臺的政策，都在構建和完善租賃住房特別是保障性租賃住房”投、融、建、管、退“的商業(yè)閉環(huán)。

在投融資環(huán)節，鼓勵多元化融資渠道的參與；開(kāi)發(fā)建設環(huán)節，一方面強調對土地資源和非改租項目給予相應的政策傾斜，另一方面給予行業(yè)實(shí)際的財政補貼；運營(yíng)環(huán)節，除了給予財政補貼，切實(shí)減免增值稅、房產(chǎn)稅等相應稅費，旨在緩解企業(yè)的運營(yíng)稅賦壓力。

退出環(huán)節，則鼓勵行業(yè)對于公募REITs等創(chuàng )新金融工具的應用和探索。

去年6月29日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，將保障性租賃住房納入基礎設施REITs發(fā)行的行業(yè)范圍。隨后，發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，旨在從基礎制度、土地、審批、資金、金融、以及稅收政策等幾大方面支持保障性租賃住房的發(fā)展。

今年3月，證監會(huì )表示正在會(huì )同相關(guān)部委進(jìn)一步深入推進(jìn)基礎設施REITs試點(diǎn)，完善制度機制，拓寬試點(diǎn)范圍。

國際經(jīng)驗表明，租賃住房是一種較為優(yōu)質(zhì)的REITs底層資產(chǎn)，無(wú)論是總市值還是年化收益率，都是表現較為優(yōu)秀的資產(chǎn)類(lèi)別。

據Nareits統計，2018-2021年美國租賃住房REITs的投資回報收益率一直高于辦公、購物中心、酒店等業(yè)態(tài)，股價(jià)增速較高且與各業(yè)態(tài)REITs相比，租賃住房REITs的股息支付率波動(dòng)較小。

可以看到，現階段公布的政策僅將保障性租賃住房納入REITs底層資產(chǎn)，但隨著(zhù)REITs試點(diǎn)不斷推進(jìn)和完善，范圍不斷擴大，市場(chǎng)化運作的租賃住房也將有望被納入REITs范疇之中。

不過(guò)，資產(chǎn)的合規性、規模和增速、收益率，仍舊是影響我國租賃住房REITs市場(chǎng)建設的三大因素。

根據發(fā)改委去年6月發(fā)布的申報要求，REITs試點(diǎn)項目要滿(mǎn)足的條件不限于：基礎設施項目權屬清晰、資產(chǎn)范圍明確；近3年內總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流為正，且預計未來(lái)3年凈現金流分派率原則上不低于4%；原則上需要原始權益人的基金規模首發(fā)不低于10億元，并且新增可擴募資產(chǎn)不低于首發(fā)2倍的要求。

另外，資產(chǎn)規模也是支撐租賃住房REITs估值的首要因素。

保障性租賃住房REITs開(kāi)始破冰，先前上市的REITs也呈現較高市場(chǎng)活躍度。

以近期發(fā)售的華夏中國交建REIT為例，該次發(fā)售認購火爆，公眾發(fā)售部分配售比例為0.84%，網(wǎng)下發(fā)售部分配售比例為2.69。按9.399元/份的發(fā)售價(jià)格計算，基金公眾發(fā)售部分比例配售前募集規模約為842.33億元，網(wǎng)下發(fā)售比例配售前的募集規模約為611.3億元，再加上戰略投資者70.49億元認購規模，華夏中國交建REIT此次發(fā)售比例配售前的募集規模高達1524.12億元。

聚焦到中交REIT，則存在項目本身優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)（項目底層資產(chǎn)是武深高速嘉通路段，嘉通高速開(kāi)通運營(yíng)以來(lái)，雖受到疫情影響，但是通行量整體穩步提升，體現出較強的增長(cháng)韌性）和較低配售比例預期引導的影響。

總體來(lái)看，現階段REITs資產(chǎn)的稀缺性以及前期公募REITs良好效應，是此類(lèi)產(chǎn)品受熱捧的主要原因。

觀(guān)點(diǎn)新媒體獲悉，目前國內已發(fā)行上市的基礎設施公募REITs共11只，其中第一批9只于2021年6月上市，第二批2只分別于2021年12月14日和2021年12月17日上市，底層資產(chǎn)主要覆蓋產(chǎn)業(yè)園區、倉儲物流、高速公路、生態(tài)環(huán)保等領(lǐng)域；基礎設施公募REITs面向公眾投資者配售份額占比普遍較低，戰略配售份額占比較高。

從發(fā)行規模來(lái)看，第一批9只產(chǎn)品總規模為314.03億元，平均規模34.89億元，第二批2只產(chǎn)品總規模50.1億元。

在中交REIT之前，最大規模為平安廣州交投廣河高速公路REIT（91.14億元），最小規模的中航首鋼生物質(zhì)REIT（13.38億元）。

公募REITs穩定的分紅是廣受歡迎的重要原因。

據觀(guān)點(diǎn)新媒體統計，目前第二批公募REITs（建信中關(guān)村REIT、華夏越秀高速REIT）尚未分紅，第一批9只公募REITs中的8只公募REITs提前分紅，特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)項目全部提前分紅。

其中，首鋼綠能REIT和博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT已進(jìn)行兩次分紅，累計分紅比例分別為97%和98.02%，富國首創(chuàng )水務(wù)REIT、中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT、華安張江REIT只進(jìn)行一次分紅，分紅比例趨于100%。高速公路類(lèi)REITs也進(jìn)行了第一次分紅，滬杭甬和廣河項目累計分紅比例分別為31.04%和68.25%。

數據來(lái)源：wind、觀(guān)點(diǎn)指數整理、截至2022年4月20日

從市場(chǎng)表現看，絕大部分已上市基礎設施公募REITs上市后獲得正漲幅，但各產(chǎn)品漲幅程度有分化。自上市以來(lái)至2022年4月21日，除平安廣州廣河REIT外，其余10只已上市的基礎設施公募REITs都獲得正漲幅，平均漲幅將近30%。

其中，富國首創(chuàng )水務(wù)REIT二級市場(chǎng)溢價(jià)率最高，達58%，建信中關(guān)村REIT緊隨其后，二級市場(chǎng)溢價(jià)率達48.56%。此外，紅土鹽田港REIT溢價(jià)率也超過(guò)40%達到42.83%。

數據來(lái)源：wind、光大證券

絕大部分投資者從REITs投資中獲得不錯收益，從已上市11只基礎設施公募REITs漲幅走勢圖來(lái)看，公募REITs上市以來(lái)顯著(zhù)跑贏(yíng)同期中證全指和中證全債。

截至2022年4月20日，高速公路類(lèi)REITs、環(huán)保類(lèi)REITs、倉儲物流類(lèi)REITs和產(chǎn)業(yè)園類(lèi)REITs自上市以來(lái)平均漲幅分別為12.69%、44.16%、33.22%和33.74%，不同行業(yè)REITs價(jià)格走勢分化較為明顯，高速公路公司類(lèi)REITs漲幅最低，環(huán)保類(lèi)REITs漲幅最高。

從宏觀(guān)方面來(lái)看，各個(gè)產(chǎn)品底層資產(chǎn)分屬不同行業(yè)，行業(yè)所處周期不同，面臨的現實(shí)條件不同，如行業(yè)壁壘、上下游產(chǎn)業(yè)鏈等，導致各個(gè)行業(yè)發(fā)展狀況不同。例如，近期經(jīng)濟發(fā)展最大不確定因素是新冠疫情，但疫情對于環(huán)保設施、物流倉儲資產(chǎn)的影響有限，而對高速公路、產(chǎn)業(yè)園REITs影響較為直接。

由于底層資產(chǎn)存在差異，資產(chǎn)質(zhì)量令不同公募REITs產(chǎn)品估值存在較大區別。如區位優(yōu)勢，若資產(chǎn)在核心一線(xiàn)城市則獲得更高估值溢價(jià)；運營(yíng)管理能力則決定收益穩定性；成長(cháng)性則反映未來(lái)收益的預期空間。

每一只REITs中，底層資產(chǎn)、項目收益和現金流水平是關(guān)注重點(diǎn)，底層資產(chǎn)是評估項目未來(lái)收益風(fēng)險的基石，項目收益和現金流水平則衡量未來(lái)REITs的發(fā)展前景。

從底層資產(chǎn)性質(zhì)來(lái)看，基礎設施公募REITs可以分為產(chǎn)權類(lèi)和特許經(jīng)營(yíng)權類(lèi)。兩者之間的主要區別在于產(chǎn)權類(lèi)既擁有底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權和收費權，也有基礎設施的所有權及所在位置的土地使用權，產(chǎn)品收益來(lái)自現金分派和資產(chǎn)增值;而特許經(jīng)營(yíng)權類(lèi)的底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權有明確期限，產(chǎn)品收益只來(lái)自現金分紅。

目前，產(chǎn)權類(lèi)REITs底層資產(chǎn)主要包括產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流等，特許經(jīng)營(yíng)權類(lèi)REITs的底層資產(chǎn)主要包括高速公路、生態(tài)環(huán)保、機場(chǎng)等。

已上市11只基礎設施公募REITs中涉及到的底層資產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、高速公路、生態(tài)環(huán)保，其中產(chǎn)權類(lèi)有6只，特許經(jīng)營(yíng)權類(lèi)有5只。

數據來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)指數整理

近期，首批公募REITs產(chǎn)品年報均披露完畢；綜合來(lái)看，基金層面收入利潤、經(jīng)營(yíng)現金流、可供分配利潤整體好于預期。

中金公司統計顯示，九只產(chǎn)品全部超額完成了2021年可供分配金額目標，完成率在102%至187%。其中，浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT、富國首創(chuàng )水務(wù)REIT披露的可供分配金額與招募說(shuō)明書(shū)同口徑的預測值之比最高，分別達186.8%、155.8%和150%。

EBITDA（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤）方面，首批九只產(chǎn)品也均實(shí)現正值。具體來(lái)看，如華安張江光大REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT和紅土鹽田港REIT的EBITDA均高出預測值5%以上，運營(yíng)效益相對優(yōu)異。

衡量一只REITs，底層資產(chǎn)的質(zhì)量最為重要。以產(chǎn)業(yè)園REITs為例，多會(huì )選擇成熟度較高、符合資產(chǎn)形成條件的產(chǎn)業(yè)園區資產(chǎn)，主要包含以工業(yè)用地或科研用地為載體的研發(fā)樓、標準廠(chǎng)房、孵化器等，底層資產(chǎn)的質(zhì)量決定租賃水平和出租率，進(jìn)而影響項目收益。

該類(lèi)資產(chǎn)主要盈利來(lái)源于物業(yè)租售、園區服務(wù)、金融運作三方面。其中，物業(yè)租售主要以土地與物業(yè)為載體，通過(guò)區域基礎建設開(kāi)發(fā)、土地增值收益、物業(yè)租售等方面獲取收益；園區服務(wù)主要通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策扶持、產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)、園區配套綜合服務(wù)等方式獲取收益；金融運作一般通過(guò)產(chǎn)業(yè)投資、物業(yè)資本化運作方式獲取收益。

同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區的收益具體表現為，每年固定的分配現金流收益和基金份額帶來(lái)的資本利得收益，而且固定的收益分配比率（即每年至少收益分配一次以及收益分配占基金年度可供分配利潤）不得低于90%。

2020年8月，發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項目申報工作的通知》明確，項目預計未來(lái)3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。

已上市的四只產(chǎn)業(yè)園REITs中，東吳蘇州產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)是位于蘇州市蘇州工業(yè)園區內的國家科技園五期B區和2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項目；招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)為位于蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園的萬(wàn)融大廈和萬(wàn)海大廈兩處園區物業(yè)。

華安張江光大園REIT底層資產(chǎn)為張江光大園地處中國（上海）自由貿易試驗區盛夏路500弄，位于張江科學(xué)城集成電路產(chǎn)業(yè)園核心區；建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT標的資產(chǎn)包括互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )新中心5號樓項目、協(xié)同中心4號樓項目和孵化加速器項目為中關(guān)村軟件園所持有并運營(yíng)的三處研發(fā)辦公物業(yè)，均位于北京海淀區上地區域。

數據來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)指數整理

若對底層資產(chǎn)進(jìn)行分析，建筑面積上東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT底層資產(chǎn)最大；從月租水平看，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT項目較低；出租率上，華安張江光大REIT最高，截至2021年12月末出租率為100%。

從已披露年報來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園類(lèi)公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況相對穩定，受疫情擾動(dòng)。博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT于2021年6月7日-12月31日累計實(shí)現收入7691.42萬(wàn)元，同比上升18%，但不及2021預期，相比下降4.73%;其中租金收入6826.43萬(wàn)元，同比上升19.51%，但較2021E下降4.99%，出租率87.26% 。

華安張江光大REIT租戶(hù)基本保持穩定，期末出租率100%，同比+0.49個(gè)百分點(diǎn);租金收繳率已連續4年維持在100%，2021年6月7日-12月31日實(shí)現營(yíng)業(yè)收入5047.89萬(wàn)元，同比上升6.67%;其中租金收入4035.60萬(wàn)元，同比上升4.51%。

而東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT底層項目公司出租率上行沖抵單位租金下降，兩項目公司中的國際科技園五期B區項目出租率提升，而平均月租金下降，2021年平均出租率93.22%，較預測上升7.22個(gè)百分點(diǎn);平均月租金38.89元/平方米，同比下降5.15%；2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項目2021年期末出租率81.6%，同比上升11.6個(gè)百分點(diǎn)，平均出租率相比預期下降0.81個(gè)百分點(diǎn);平均月租金58.73元/平方米，同比下降4.04%。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 原報道 | 堅硬的REITs