面包財經(jīng) 作者：面包財經(jīng)
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新城控股近日披露了一份頗為靚麗的半年報。數據顯示，公司報告期內分別實(shí)現營(yíng)收、歸母凈利潤791.05億元和43.06億元，兩者均創(chuàng )上市以來(lái)新高。
整體業(yè)績(jì)穩健增長(cháng)同時(shí)，新城控股在商業(yè)地產(chǎn)方面的表現尤其突出。在“住宅+商業(yè)”雙輪驅動(dòng)戰略下，新城控股于報告期內累計新增18座吾悅廣場(chǎng)，實(shí)現商業(yè)運營(yíng)總收入39.38億元，同比增長(cháng)近73%。截至2021年6月30日，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達950.67萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)62.06%。截至2021年8月25日，新城控股開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數量已達到177座，進(jìn)駐全國131個(gè)城市。
在行業(yè)融資整體收緊的背景下，新城控股憑借多渠道、低成本的融資優(yōu)勢構筑起了企業(yè)競爭壁壘。2021年上半年，公司通過(guò)發(fā)行公司債券、應收賬款資產(chǎn)支持證券以及中期票據等方式獲得境內融資，且成功發(fā)行一筆3億美元4.25年期的綠色優(yōu)先票據。值得一提的是，公司的美元債融資成本明顯低于行業(yè)平均水平。
在行業(yè)拿地、融資、盈利整體承壓的背景下，新城控股依托“住宅+商業(yè)”的運作模式以及多渠道、低成本的融資優(yōu)勢，助力其在未來(lái)的競爭中占得先機。
上半年營(yíng)收、利潤均創(chuàng )上市以來(lái)新高 土儲充裕
新城控股2021年上半年實(shí)現營(yíng)收791.05億元，同比增長(cháng)109.63%；實(shí)現歸母凈利潤43.06億元，同比增長(cháng)34.4%。研究發(fā)現，公司今年上半年的營(yíng)收、歸母凈利潤均創(chuàng )2015年A股上市以來(lái)新高。
穩健業(yè)績(jì)的保持得益于公司房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售的持續增長(cháng)。2021年6月，新城控股實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約230.25億元，銷(xiāo)售面積約183.16萬(wàn)平方米。從累計口徑來(lái)看，今年1-6月公司實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約1176.64億元，比上年同期增長(cháng)20.65%；銷(xiāo)售面積約1086.96萬(wàn)平方米，比上年同期增長(cháng)23.87%。截至報告期末，公司共361個(gè)子項目在建，總建筑面積達7985.79萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項目）。銷(xiāo)售的增長(cháng)及豐富的在建項目為公司未來(lái)收入結算并貢獻業(yè)績(jì)提供了重要支撐。
7月份經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報顯示，新城控股2021年7月實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約168.88億元，銷(xiāo)售面積約155.39萬(wàn)平方米。累計口徑下的合同銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積分別達到1,345.53億元和1,242.35萬(wàn)平方米。
值得一提的是，銷(xiāo)售穩步增長(cháng)的同時(shí)，新城控股保持了充足的土地儲備。公司堅持深耕長(cháng)三角區域，并聚焦其他核心城市群，已形成以長(cháng)三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區、長(cháng)江中部、成渝等城市群為重點(diǎn)的布局體系。
截至2021年6月底，新城控股在全國范圍內合計擁有土地儲備1.5億平方米，可充分滿(mǎn)足未來(lái)2-3年的開(kāi)發(fā)運營(yíng)所需。從地理位置來(lái)看，一、二線(xiàn)城市約占公司總土地儲備的37.75%，長(cháng)三角區域三、四線(xiàn)城市約占公司總土地儲備的29.38%，成功在全國最具經(jīng)濟活力和人口密度最高的地區進(jìn)行布局。充足且優(yōu)質(zhì)的土儲能夠有力地支撐公司未來(lái)持續穩步地發(fā)展。
“住宅+商業(yè)”雙輪驅動(dòng)模式行業(yè)領(lǐng)跑 吾悅廣場(chǎng)增長(cháng)前景廣闊
近年來(lái)，國家提出以?xún)妊h(huán)為主的雙循環(huán)戰略，國內消費需求將會(huì )進(jìn)一步釋放，作為重要供給端的商業(yè)市場(chǎng)具有足夠的發(fā)展空間。在這樣的背景下，新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅動(dòng)業(yè)務(wù)模式的優(yōu)越性逐步體現出來(lái)。
今年上半年，新城控股吾悅品牌管理規模持續擴大且呈加速趨勢。5月和6月，新增位于淄博、宜賓、婁底、天津、漳州、仙桃、煙臺等城市的商業(yè)綜合體，疊加1-4月獲取的商業(yè)項目，上半年累計新增18座吾悅廣場(chǎng)。
報告期內，公司共開(kāi)業(yè)5座吾悅廣場(chǎng)。其中，湖北孝感吾悅廣場(chǎng)是公司年內首個(gè)開(kāi)業(yè)的商業(yè)輕資產(chǎn)項目，屬于凈地項目，標志著(zhù)公司從商業(yè)開(kāi)發(fā)建設、定位規劃到品牌招商落位、商業(yè)運營(yíng)推廣，實(shí)現了商業(yè)輕資產(chǎn)運營(yíng)的完整閉環(huán)。
截至2021年8月25日，新城控股開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數量已達到177座，進(jìn)駐全國131個(gè)城市，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)數量位居境內外上市公司首位。
2021年1-6月，公司商業(yè)運營(yíng)總收入為39.38 億元，同比增長(cháng)約72.87%。吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達950.67萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)62.06%；出租率達97.12%；客流總量達4.96億人次，同比增長(cháng)117.81%；銷(xiāo)售總額達272.75億元，同比增長(cháng)134.22%；會(huì )員人數達1,237萬(wàn)人，較2020年末增長(cháng)25.84%，新城商業(yè)影響力大幅提升。
相比于聚焦商業(yè)運營(yíng)的公司，公司的住宅開(kāi)發(fā)在充分競爭市場(chǎng)中不斷成長(cháng)，具有較高的項目操盤(pán)與資金回籠能力；而相比于深耕住宅開(kāi)發(fā)的公司，公司在商業(yè)地產(chǎn)的規?；_(kāi)發(fā)與運營(yíng)方面具有一定優(yōu)勢，能夠持續提供豐富且高質(zhì)的盈利來(lái)源。
中報顯示，新城控股的物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)實(shí)現毛利約25.69億元，毛利率高達70.58%。
兩道紅線(xiàn)達標 多渠道、低成本融資優(yōu)勢構筑企業(yè)護城河
“房住不炒”政策總基調下，國家相關(guān)部門(mén)近年來(lái)陸續出臺政策限制房地產(chǎn)企業(yè)融資，加速行業(yè)去杠桿。其中一個(gè)重點(diǎn)是提出“三道紅線(xiàn)”監管要求，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1.0倍。按照踩線(xiàn)情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，每一檔均限制了有息負債的增速。
截至2021年上半年末，新城控股凈負債率為60.48%、現金短債比為1.44倍，均達到監管要求。行業(yè)強監管下，擁有扎實(shí)財務(wù)報表、多元融資渠道及穩健現金流成為了房企能否渡過(guò)行業(yè)低谷，并在未來(lái)競爭中持續占據領(lǐng)先位置的勝負手。
憑借良好的業(yè)務(wù)表現以及穩健的財務(wù)狀況，新城控股構筑起了多元化的融資渠道并取得低成本的融資優(yōu)勢。公開(kāi)資料顯示，新城控股報告期內先后完成公司債券及應收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元。同時(shí)，公司在中國銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據，募資8億元。
除了境內融資，新城控股于2021年2月發(fā)行一筆4.04億美元的5.25年期無(wú)抵押固定利率債券，票面利率為4.5%。報告期內，公司還成功發(fā)行一筆3億美元4.25年期的綠色優(yōu)先票據，票面利率為4.625%。值得一提的是，這是新城控股發(fā)行的首筆綠色債券，有利于公司在未來(lái)吸引更多的ESG投資者。
對比來(lái)看，截至2021年7月末，按照起息日計算，內房企業(yè)發(fā)行海外債券的平均票面利率達到6.76%，中位數票面利率為5.95%，均明顯高于新城控股。
不僅如此，新城控股還在持續創(chuàng )新融資方式。2021年7月末，公司公告稱(chēng)正籌劃通過(guò)境外控股子公司間接持有的、主要位于長(cháng)三角區域和部分二線(xiàn)省會(huì )城市的9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)在新加坡設立信托基金，再申請向相關(guān)投資者發(fā)行信托份額以實(shí)現于新加坡證券交易所主板上市。本事項完成后，公司預計將間接持有上述信托基金51%-55%的信托份額。
公司表示，這是其對商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程打通的一次探索嘗試，有利于公司拓展融資平臺并擴大投資者基礎，優(yōu)化公司資產(chǎn)負債結構；也有利于提高公司商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)能力，實(shí)現公司長(cháng)期可持續發(fā)展。
正是基于穩健的財務(wù)表現和多元化、低成本的融資優(yōu)勢，多家評級機構先后上調新城控股的主體評級。比如，標普于今年3月將新城發(fā)展和其子公司新城控股的長(cháng)期發(fā)行人信用評級從BB上調至BB+，展望穩定。同時(shí)，標普確認新城控股的有擔保高級無(wú)抵押票據BB長(cháng)期發(fā)行評級。
中誠信亞太則于2021年7月宣布，將新城控股的境外長(cháng)期信用評級從BBBg-上調至BBBg，展望穩定，同時(shí)將其高級無(wú)抵押債務(wù)評級從BBBg-上調至BBBg。
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