1、2022年5月，行業(yè)下行壓力持續、疊加部分城市疫情反復，市場(chǎng)信心不足、企業(yè)表現仍相對低迷。TOP100房企單月實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額4546.7億元，較上年同期降低59.4%。但得益于各地樓市紓困政策，加之“五一”假期房企推盤(pán)及營(yíng)銷(xiāo)積極性提升，環(huán)比增長(cháng)5.6%。累計業(yè)績(jì)來(lái)看，百強房企1-5月的整體操盤(pán)業(yè)績(jì)規模同比降低52.3%，降幅較上月進(jìn)一步擴大。

2、2022年1-5月，百強房企各梯隊銷(xiāo)售門(mén)檻較去年同期顯著(zhù)降低，且均低于2020年同期。TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻僅為558.6億元，較去年同期降低48.3%。TOP20和TOP30房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻分別為287.9億元和207.1億元，同比降幅最為明顯，分別達59.4%和58%。而TOP100房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻為40.4億元，同比降幅也高達56.8%。

3、5月，規模房企業(yè)績(jì)回升相對明顯，近6成百強房企實(shí)現單月業(yè)績(jì)環(huán)比增長(cháng)，其中近4成企業(yè)環(huán)比增幅大于30%。具體來(lái)看，TOP10房企中，中海地產(chǎn)和華潤置地表現較為亮眼，分別實(shí)現單月業(yè)績(jì)278.7億元和202.9億元，環(huán)比增速超過(guò)30%。但部分TOP31-50和TOP51-100梯隊房企在4月較低的業(yè)績(jì)基數上環(huán)比繼續明顯降低，且單月環(huán)比降幅大于30%。

02 企業(yè)拿地

國企、央企仍是主力民企投資幾乎停滯

1、5月集中供地未延續回暖態(tài)勢，30家監測房企土地投資量?jì)r(jià)齊跌，但成交單價(jià)結構性上漲。與4月杭州、深圳等城市土拍火熱、企業(yè)積極拿地相比，5月份廣州、濟南、無(wú)錫、蘇州、廈門(mén)、福州等城市集中供地相對沉寂。本月30家典型房企新增土儲建面133萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌55%；新增土地成交金額282億元，環(huán)比下降55%。與前四月平均相比，建面、金額降幅同樣高達30%。由于5月份土地市場(chǎng)有廣州、北京（31號）集中供地，因此成交平均樓板價(jià)較4月上漲69%。

2、本月監測房企中僅8家投資拿地，規?；瘒?、央企是主力，民企投資幾乎停滯。整體來(lái)看，30家重點(diǎn)監測房企中，拿地依然是國企、央企等老面孔，僅龍湖、碧桂園等民企在5月份有投資動(dòng)作。一方面是受到企業(yè)自身現金流影響，另一方面與廣州、北京、蘇州等土拍價(jià)格較高不無(wú)關(guān)系。

3、政策落地效果仍有待觀(guān)察，核心城市是未來(lái)房企補倉的主戰場(chǎng)。自4月份政策暖風(fēng)頻吹以來(lái)，5月份政策持續傳達對恢復房地產(chǎn)行業(yè)穩定發(fā)展的支持態(tài)度。但對大部分房企而言，銷(xiāo)售尚未全面回溫、現金流壓力仍存，政策利好帶來(lái)的刺激效果并不明顯，所以未來(lái)投資依舊會(huì )以是謹慎為主。這一點(diǎn)從業(yè)績(jì)會(huì )上各家房企表態(tài)也可見(jiàn)一斑，“以銷(xiāo)定投”、“量入為出”的策略被多家房企提及，說(shuō)明當前房企銷(xiāo)售、回款依然是房企投資考量的前提。城市選擇上，我們認為房企投資將持續聚焦于高能級的核心城市，并逐步退出部分弱三四線(xiàn)城市，實(shí)際上，“回高退低”的投資策略已經(jīng)在2022年得到顯現。截止5月末，百強房企投資金額超過(guò)八成集中于22城，在三四線(xiàn)市場(chǎng)下行、需求退潮之下，核心城市的拿地集中度將持續走高。

03 企業(yè)融資

5月房企新增融資額環(huán)比減少40.3%

1、融資總量：2022年5月100家典型房企的融資總量為519.75億元，環(huán)比減少40.3%，同比減少50.2%，融資規模較三四月又有較大的滑坡，主要是因為過(guò)去幾個(gè)月中作為融資主力的國企央企已經(jīng)獲得了較為充足的資金，因此在5月的融資規模有所減小，而民營(yíng)房企的融資規模仍然處于低位。從融資結構來(lái)看，境內債權融資390億元，環(huán)比減少36%，同比減少17.4%；境外債權融資61億元，環(huán)比增加133.5%，同比減少84.4%；本月資產(chǎn)證券化融資69億元，環(huán)比減少62.6%，同比減少62.1%。

2、融資成本：2022年1-5月100家典型房企新增債券類(lèi)1融資成本4.39%，較2021年全年下降0.89個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.98%，較2021年全年上升0.96個(gè)百分點(diǎn)，境內債券融資成本3.35%，較2021年全年下降0.71個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，5月房企融資成本4.81%，環(huán)比上升1.55pct，同比下降0.4pct。其中境內融資成本3.73%，環(huán)比上升0.5pct，發(fā)債主體仍是集中在中海、保利發(fā)展、華潤置地等國企央企，但是相較于4月而言發(fā)債企業(yè)的數量以及債券發(fā)行的規模均有所減少；境外融資成本10.38%，環(huán)比大幅提升了6.58pct，主要是因為上個(gè)月僅有遠洋集團發(fā)行了一筆成本較低的綠色債券，而本月由于中梁和大唐因為交換要約而發(fā)行了3筆優(yōu)先票據，融資成本都相對較高。

3、企業(yè)表現：本月融資總量最大的企業(yè)是中海和保利發(fā)展，兩家企業(yè)的融資總量都是60億元，中海在本月發(fā)行了30億元的公司債以及30億元的中期票據，保利也發(fā)行了30億元的公司債和30億元的綠色中期票據。從企業(yè)梯隊來(lái)看，2022年1-5月TOP10房企平均融資額達到了131.88億元，是所有梯隊中最高的；同時(shí)該梯隊融資規模同比減少31.79%，減少幅度最小。從融資成本來(lái)看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為3.17%，較2021年全年下降1.01pct，比融資成本最高的TOP11-30梯隊的房企低1.94pct；TOP31-50房企的融資成本較2021年全年下降0.32pct至4.58%，降幅最小。

04 營(yíng)銷(xiāo)策略

五一提前營(yíng)“520”等后續造節積

1、5月從營(yíng)銷(xiāo)效果來(lái)看，房企的五一銷(xiāo)售情況比預期要好，如萬(wàn)科廣西區域從4月20日開(kāi)始預熱五一活動(dòng)，在五一假期首日銷(xiāo)售1.1億元。加上政策松綁，因此不少房企給到了較高的折扣力度。從市場(chǎng)來(lái)看，5月市場(chǎng)表現仍然較低迷，30個(gè)重點(diǎn)監測城市商品住宅成交面積環(huán)比微升4%，同比下降59%，降幅擴大3pcts。從營(yíng)銷(xiāo)來(lái)看，五一黃金周房企提前至4月開(kāi)始積極營(yíng)銷(xiāo)，此后在“520”時(shí)造節營(yíng)銷(xiāo)，不少房企在區域及集團層面推出營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，讓利方式來(lái)看，主要是折扣營(yíng)銷(xiāo)、全民營(yíng)銷(xiāo)及活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)等。

2、5月房企營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，除了4月已經(jīng)開(kāi)啟的五一假期營(yíng)銷(xiāo)之外，多數集中在五月下半月，特別是以“520”為節點(diǎn)的營(yíng)銷(xiāo)增多，如中國鐵建“520寵粉家倍”通過(guò)“鐵建好房”小程序在全國范圍內舉行。也有常規的如龍湖的“66天街歡搶節”已經(jīng)是第5屆，借助龍湖天街活動(dòng)IP，自有會(huì )員體系如“瓏珠”積分獎勵等活動(dòng)，推動(dòng)龍湖地產(chǎn)的曝光度和品牌知名度。此外還有弘陽(yáng)26周年慶，大悅城“大悅房嗨GO一周年”等活動(dòng)。整體來(lái)看造節活動(dòng)增多，折扣上由于“五一”營(yíng)銷(xiāo)等此前已經(jīng)給出較高折扣，如碧桂園55購房節最低可達55折，其余活動(dòng)多以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)出現，如“30天無(wú)理由退房”等吸引客戶(hù)下定。

3、5月各地政府利好政策落地，如限購松動(dòng)、降利率、降首付及優(yōu)化公積金貸款等舉措，26個(gè)二三線(xiàn)城市“回暖”跡象初顯。展望未來(lái)，地方放松政策頻率及力度加碼，政策面放松對企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)有一定的提振作用，隨著(zhù)房企沖刺半年度業(yè)績(jì)，營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)預計也會(huì )加碼，保持積極營(yíng)銷(xiāo)勢頭。

05 人事變動(dòng)

李欣任華潤置地董事會(huì )主席 建發(fā)股份選舉鄭永達為董事長(cháng)

1、5月，房企高層人事動(dòng)態(tài)信息數量較前月明顯增加，從108家監測企業(yè)的人事變動(dòng)情況來(lái)看，或受大環(huán)境影響，經(jīng)過(guò)前兩月的發(fā)酵，5月房企頂層人員的職務(wù)變動(dòng)頻次提升，董事長(cháng)、總經(jīng)理級別的職務(wù)變更變多，不少頭部房企也發(fā)生了高管層的變動(dòng)。

2、5月5日，華潤置地有限公司披露公告稱(chēng)，非執行董事王祥明辭任，并變更董事會(huì )及提名委員會(huì )主席為李欣。資料顯示，李欣先現年五十歲，于2001年加入華潤置地，于2016年7月獲委任為公司聯(lián)席總裁，于2017年4月獲委任為公司執行董事，并于2018年12月獲委任為公司總裁，負責集團日常業(yè)務(wù)管理。

3、5月23日，廈門(mén)建發(fā)股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，公司推選鄭永達為公司第九屆董事會(huì )董事長(cháng)，推選黃文洲為公司第九屆董事會(huì )副董事長(cháng)。經(jīng)董事長(cháng)鄭永達提名，聘任林茂為公司總經(jīng)理，公告顯示，鄭永達現任廈門(mén)建發(fā)股份有限公司黨委書(shū)記、董事長(cháng)、廈門(mén)建發(fā)集團有限公司黨委副書(shū)記、總經(jīng)理等職。歷任廈門(mén)建發(fā)股份有限公司進(jìn)出口六部副總經(jīng)理、總經(jīng)理、廈門(mén)建發(fā)包裝有限公司總經(jīng)理等職務(wù)。

06 戰略動(dòng)態(tài)

萬(wàn)科助力廣州城更發(fā)展  龍湖全國首個(gè)輕資產(chǎn)星悅薈項目落地重慶

1、 本月房企多元化業(yè)務(wù)活躍，除物管和商業(yè)運營(yíng)外，在城市更新、產(chǎn)業(yè)運營(yíng)、代建等領(lǐng)域出現新動(dòng)作。物管領(lǐng)域房企活動(dòng)最為活躍，除關(guān)注學(xué)校、醫院物管項目外，本月在養老社區、度假區等物管項目的競爭壓力也在增加，部分頭部房企在物管賽道的優(yōu)勢凸顯。商業(yè)運營(yíng)熱度繼續保持，多家房企創(chuàng )新商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)、打造新項目。城市更新、產(chǎn)業(yè)運營(yíng)領(lǐng)域多為政府主導，選擇與經(jīng)驗豐富的頭部房企合作。

2、萬(wàn)科與廣州市政府簽署戰略合作框架協(xié)議，雙方將在城市更新等方面開(kāi)展加強合作。5月9日，廣州市政府與萬(wàn)科簽署戰略合作框架協(xié)議，雙方將在城市更新、城市物業(yè)智能服務(wù)、養老服務(wù)、文旅產(chǎn)業(yè)等方面加強合作，并建立常態(tài)化溝通聯(lián)絡(luò )機制，推動(dòng)合作事項落實(shí)。萬(wàn)科對廣州的城市更新市場(chǎng)并不陌生，廣州黃埔首個(gè)城中村改造項目就由萬(wàn)科操盤(pán)，目前萬(wàn)科參與的廣州城市更新項目共有6個(gè)。此次合作一方面有助于萬(wàn)科在城市更新領(lǐng)域的經(jīng)驗積累，同時(shí)也為萬(wàn)科在穗發(fā)展提供更好條件支持，加速完善在廣州投資布局，雙方合作共贏(yíng)。

3、龍湖全國首個(gè)輕資產(chǎn)星悅薈項目——愛(ài)加兩江星悅薈在重慶開(kāi)業(yè)。5月20日，龍湖愛(ài)加兩江星悅薈在重慶開(kāi)業(yè)，不僅是龍湖全國首個(gè)輕資產(chǎn)星悅薈項目，同時(shí)也是龍湖旗下成熟商業(yè)品牌星悅薈項目的全新升級。愛(ài)加星悅薈鎖定中產(chǎn)家庭和新貴潮流白領(lǐng)兩大目標客群，以精致生活中心為導向，彌補區域精致商業(yè)空白。截止日前，龍湖商業(yè)在重慶已開(kāi)業(yè)8座天街、2座星悅薈、1座家悅薈項目，預計今年下半年，龍湖重慶時(shí)代天街E館、龍湖重慶高新天街即將開(kāi)業(yè)。愛(ài)加兩江星悅薈的開(kāi)業(yè)不僅完成產(chǎn)品線(xiàn)更新、完善重慶主城區的商業(yè)布局，同時(shí)也為輕資產(chǎn)商業(yè)項目提供新思路。