房產(chǎn)金融法律服務(wù) 作者：郭韌律師團隊
來(lái)源：房產(chǎn)金融法律服務(wù)（ID：guoren-lawyer）
廣告言：“價(jià)格低、地段優(yōu)、設施全，要買(mǎi)就買(mǎi)二手房！”
二手房自帶光環(huán)的優(yōu)勢使其相較于新房更易成為購房者的寵兒。但隨著(zhù)交易量的增加，二手房質(zhì)量問(wèn)題也日漸凸顯。
宏觀(guān)來(lái)看，這是由于我國尚處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期，參差不齊的建筑質(zhì)量使得房屋的耐耗損程度普遍不高。加之自然損耗和人為損害的雙重作用，會(huì )直接影響到房屋的價(jià)值。此外，前任業(yè)主的裝潢、修飾也易掩蓋房屋缺陷，使得購房者無(wú)法在第一時(shí)間關(guān)注到房屋的真實(shí)情況。
當已購的二手房出現質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，應當找誰(shuí)賠償呢？
一個(gè)案例，告訴你如何挽回“花錢(qián)買(mǎi)破房”的損失。
●案例分析
●【案情介紹】
2017年5月，小朱買(mǎi)了一套二手房。入住后不久發(fā)現衛生間下水管道經(jīng)常發(fā)生堵塞現象，為此需要經(jīng)常請物業(yè)公司的維修人員進(jìn)行清理。經(jīng)維修人員解釋小朱才得知，前任業(yè)主在裝修時(shí)為擴大房間面積，擅自改變了衛生間內管道的鋪設線(xiàn)路，導致下水不通暢，要想徹底解決問(wèn)題，必須重新鋪設管道。對此，小朱找到前任業(yè)主小王，認為鋪設管道的費用應當由小王來(lái)承擔，小王卻一口咬定小朱在看房時(shí)沒(méi)有提出意見(jiàn)，表明他已默認接受這一情況，所以拒絕賠償。小朱最終選擇向法院起訴，要求小王賠償重新鋪設管道的費用。
【法院認為】
本案中房屋衛生間管道鋪設屬于裝修過(guò)程中的隱蔽工程，無(wú)法通過(guò)肉眼直接察覺(jué)，因此小朱對于損失發(fā)生并無(wú)過(guò)錯。而前任業(yè)主小王在裝修過(guò)程中擅自改變管道路線(xiàn)，在明知衛生間下水不通暢的情況下，沒(méi)有明確告知購房者小朱，已構成故意隱瞞，故應當承擔賠償責任。
【律師評析】
根據我國《合同法》規定，出賣(mài)人應當對出賣(mài)物的質(zhì)量、品質(zhì)和效用等承擔瑕疵擔保責任，這就是經(jīng)常會(huì )說(shuō)到的“物的瑕疵擔保責任”。出賣(mài)人的這種擔保責任可以采取明示和默示方式兩種方式。雙方可選擇在合同中明確約定，即使合同中沒(méi)有涉及，出賣(mài)人仍需按《合同法》的規定承擔相應的責任。
在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，出賣(mài)人是否需要承擔質(zhì)量瑕疵擔保責任，需要考察出賣(mài)人是否故意隱瞞以及購房人是否明知存在質(zhì)量瑕疵的問(wèn)題。如果出賣(mài)人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，應當承擔擔保責任，但出賣(mài)人已如實(shí)告知房屋質(zhì)量瑕疵或有證據證明購房人明知該瑕疵的，出賣(mài)人則不承擔擔保責任。
關(guān)于擔保責任方式，根據我國《合同法》的相關(guān)規定并結合房屋買(mǎi)賣(mài)的特點(diǎn)，主要包括賠償損失、降低房?jì)r(jià)、進(jìn)行修復或承擔修復費用等。
當然，如果購房者發(fā)現房屋具有重大質(zhì)量問(wèn)題，影響居住者人身安全的，可以要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。此時(shí)出賣(mài)人的行為已構成根本性違約，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的無(wú)法實(shí)現，房屋買(mǎi)受人可依據《合同法》的相關(guān)規定行使法定的合同解除權。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“房產(chǎn)金融法律服務(wù)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
