西政資本 作者：西政資本
來(lái)源：西政資本（ID：xizheng_ziben）
一、工業(yè)用地/工改項目投資趨勢及風(fēng)險評價(jià)
（一）投資趨勢及風(fēng)險評價(jià)
2018年8月2日，深圳市人民政府正式印發(fā)了《深圳市工業(yè)區塊線(xiàn)管理辦法》，自此之后，深圳工業(yè)用地項目及工改項目的投資價(jià)值急劇縮水。一方面，工業(yè)用地及工改項目已沒(méi)有足夠的往商業(yè)和公寓業(yè)態(tài)爭取抑或“變通”的空間；另一方面，項目建成后的去化面臨更多的不確定性和市場(chǎng)壓力，因此當前的工業(yè)用地及工改項目更多地處在深度調整期。值得說(shuō)明的是，雖然金融機構及市場(chǎng)均對工業(yè)用地及工改項目報以稍微悲觀(guān)的態(tài)度，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍受主流市場(chǎng)的大力推崇，該投資方向亦有可能成為地產(chǎn)轉型方向的重要選擇。
（二）核心法規梳理
1.“1+6” 文件
2013年1月7日《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級的意見(jiàn)》（深府【2013】1號）
（1）2013年1月7日《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》（深府辦【2013】1號）
（2）2013年1月7日《深圳市創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》（深府辦【2013】2號）
備注：深圳市政府于2016年1月9日正式出臺《深圳市創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法》（深府辦〔2016〕3號），《深圳市創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》（深府辦〔2013〕2號）同時(shí)廢止。
（3）2013年1月7日《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦【2013】3號）；
備注：2013年12月6日深圳市規土委印發(fā)《〈深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）〉實(shí)施細則》的通知（深規土〔2013〕721號）；2014年3月11日發(fā)布《深圳市工業(yè)樓宇轉讓增值收益收繳方案》（深規土〔2014〕120號）；2014年8月8日發(fā)布《工業(yè)樓宇轉讓管理有關(guān)事宜的通知》（深規土〔2014〕428號）。
（4）2013年1月7日《加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房的意見(jiàn)》（深府辦【2013】4號）
（5）2013年1月8日《深圳市宗地地價(jià)測算規則（試行）》（深規土【2013】12號）
（6）2013年1月8日《深圳市關(guān)于貫徹執行〈閑置土地處置辦法〉的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（深規土【2013】22號）
2.2016年10月20日深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)《工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應管理辦法（試行）》的通知（深府〔2016〕80號，有效期2年，具體至2018年10月20日）；
備注：市規土委已于2018年9月26日發(fā)布《關(guān)于公開(kāi)征求<深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應管理辦法>（修訂稿）意見(jiàn)的通知》
3.2017年5月12日深圳市規劃國土委關(guān)于印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設計管理工作的通知》的通知（深規土規【2017】1號）
4.2018年8月2日深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)《深圳市工業(yè)區塊線(xiàn)管理辦法》的通知（深府規〔2018〕14號）
二、工業(yè)用地分類(lèi)及建筑用途、功能要求
（一）工業(yè)用地分類(lèi)
2004年版“深標”（即《深圳市城市規劃標準與準則》），2017年對“第4章密度分區與容積率”進(jìn)行了修訂）“2.1.6 城市用地分類(lèi)和代碼”：
（二）建筑用途及功能要求
2004年版“深標”（即《深圳市城市規劃標準與準則》，2017年對“第4章密度分區與容積率”進(jìn)行了修訂）2.2.2.2：
三、工業(yè)用地項目與工改項目差異分析
（一）凈地招拍掛類(lèi)（含已批未建類(lèi)）工業(yè)用地項目
1.分割轉讓問(wèn)題：原則上整體轉讓并限制分割轉讓
法規參考：
《工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應管理辦法（試行）》的通知（深府〔2016〕80號）：
第四條工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地應當采用招標、拍賣(mài)、掛牌（以下簡(jiǎn)稱(chēng)招拍掛）等公開(kāi)競價(jià)方式，通過(guò)深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供需服務(wù)平臺（以下簡(jiǎn)稱(chēng)供需平臺）以出讓或者租賃方式供應。
重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目用地可以采取“帶產(chǎn)業(yè)項目”掛牌出讓?zhuān)ㄗ赓U）方式供應。
第十四條 以出讓方式供應的一般產(chǎn)業(yè)項目用地，建設用地使用權及建筑物限整體轉讓或不得轉讓?zhuān)跏嫉怯浐蟛坏棉k理分證；允許抵押，但抵押金額不得超出合同地價(jià)與建筑物殘值之和。
以出讓方式供應的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目用地，建設用地使用權及建筑物允許抵押，但抵押金額不得超出合同地價(jià)與建筑物殘值之和。建設用地使用權及建筑物原則上不得轉讓?zhuān)缬刑厥馇樾涡枰D讓的，應當在遴選方案中明確。其中，總部類(lèi)用地中按規定應予權利限制的部分，可選擇以下類(lèi)型之一：
（一）建設用地使用權及建筑物，自規劃驗收起10年后方可轉讓?zhuān)?/p>
（二）建設用地使用權及建筑物，自規劃驗收起15年后方可轉讓?zhuān)?/p>
（三）建設用地使用權及建筑物，自規劃驗收起20年后方可轉讓?zhuān)?/p>
（四）建設用地使用權及建筑物在出讓期內不得轉讓。
以租賃方式供應的建設用地不得轉讓、轉租或抵押。
第十五條工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地出讓底價(jià)結合權利限制以評估方式確定，不得低于全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準。
一般產(chǎn)業(yè)項目中戰略性新興產(chǎn)業(yè)、未來(lái)產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)項目用地上除配套商業(yè)以外的建筑類(lèi)型，出讓底價(jià)適用產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向修正系數。
重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目用地上除配套商業(yè)以外的建筑類(lèi)型，出讓底價(jià)按照評估價(jià)的70%確定。其中，戰略性新興產(chǎn)業(yè)、未來(lái)產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)項目出讓底價(jià)同時(shí)適用產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向修正系數。
一般產(chǎn)業(yè)項目地價(jià)一次性繳交。重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目地價(jià)可以不計利息分期繳交，首期繳交比例不得低于50%，并且應當自合同生效之日起15個(gè)工作日內付清，余款1年內支付完畢。
第二十一條轉讓建設用地使用權、因人民法院強制執行而拍賣(mài)或者變賣(mài)建設用地使用權，涉及受讓人資格條件限制的，次受讓人應當符合原建設用地使用權出讓合同中限定的受讓人資格條件，次受讓人用以經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)必須符合相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。
確需轉讓或者人民法院強制執行又無(wú)符合受讓條件的次受讓人的，可以由政府優(yōu)先回購。
2013年1月7日《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦【2013】3號）：
第二條 本市行政區域內工業(yè)樓宇（含本辦法實(shí)施前興建的工業(yè)樓宇）的轉讓適用本辦法。
本辦法所稱(chēng)工業(yè)樓宇，是指在工業(yè)用地上興建的用于工業(yè)生產(chǎn)（含研發(fā)）用途的建筑物、構筑物及其附著(zhù)物。
深圳經(jīng)濟特區高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區內工業(yè)樓宇的轉讓?zhuān)凑铡渡钲诮?jīng)濟特區高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區條例》的規定執行。
屬于《深圳市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《決定》”）及我市其他處理歷史遺留違法用地、違法建筑政策適用范圍的工業(yè)樓宇的轉讓?zhuān)凑铡稕Q定》及其他相關(guān)規定執行。
第三條 本市行政區域內劃撥或出讓工業(yè)用地上已合法建成的工業(yè)樓宇及配套設施，除法律、法規、規章、本辦法另有規定或者用地批準文件、土地使用權出讓合同另有約定外，可以宗地為單位進(jìn)行整體轉讓。
第四條 用地批準文件或土地使用權出讓合同約定可以分割轉讓的工業(yè)樓宇，可分割轉讓。
用地批準文件或土地使用權出讓合同約定不得分割轉讓或未明確可以分割轉讓的工業(yè)樓宇，不得分割轉讓?zhuān)哂邢铝星樾沃坏目煞指钷D讓?zhuān)?/strong>
（一）因企業(yè)破產(chǎn)清算工業(yè)樓宇必須分割轉讓的；
（二）因人民法院實(shí)施強制執行工業(yè)樓宇必須分割轉讓的；
（三）因企業(yè)不符合現行產(chǎn)業(yè)管理政策、環(huán)保要求等，被有關(guān)主管部門(mén)依法責令停產(chǎn)或者人民法院、仲裁機構的生效裁判文書(shū)確定停止生產(chǎn)，工業(yè)樓宇必須分割轉讓的；
（四）企業(yè)將其擁有的工業(yè)樓宇作價(jià)入股，其作價(jià)入股后工業(yè)樓宇的自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓?zhuān)?/strong>
（五）產(chǎn)業(yè)轉移后，企業(yè)總部和財務(wù)結算中心繼續使用原有工業(yè)樓宇，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓?zhuān)?/strong>
（六）單一企業(yè)投資建設的專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區內的工業(yè)樓宇，企業(yè)自用確有富余，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓?zhuān)?/strong>
（七）租用工業(yè)樓宇從事生產(chǎn)、研發(fā)活動(dòng)滿(mǎn)5年的企業(yè)，需購買(mǎi)工業(yè)樓宇的，已租用部分的工業(yè)樓宇可以分割轉讓?zhuān)?/p>
（八）為滿(mǎn)足首次公開(kāi)發(fā)行股票并上市的發(fā)行條件，已在證券監督管理部門(mén)輔導備案準備上市的公司需購買(mǎi)工業(yè)樓宇的，該部分工業(yè)樓宇可以分割轉讓?zhuān)?/p>
（九）法律、法規、規章、市政府規范性文件規定及市政府批準的其他情形。
2018年8月2日《深圳市工業(yè)區塊線(xiàn)管理辦法》（深府規〔2018〕14號）：
第二十二條以出讓方式供應的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目用地，其建設用地使用權及建筑物原則上不得轉讓?zhuān)?/strong>如有特殊情形需要轉讓的，應當在重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目遴選方案及土地出讓方案中明確。以出讓方式供應的一般產(chǎn)業(yè)項目用地，其建設用地使用權及建筑物依法可以整體轉讓?zhuān)D讓條件在土地出讓方案中予以明確。以租賃方式供應的項目用地，其建設用地使用權不得轉讓、轉租或抵押。
城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可按照現行《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法》進(jìn)行轉讓。
2.受讓主體要求及政府的優(yōu)先購買(mǎi)權
法規參考：
2013年1月7日《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦【2013】3號）：
第五條 工業(yè)樓宇的受讓人須是經(jīng)依法注冊登記的企業(yè)。
用地批準文件、土地使用權出讓合同約定或市政府規定受讓人準入條件的工業(yè)樓宇的轉讓?zhuān)茏屓吮仨毞袭a(chǎn)業(yè)準入條件并通過(guò)各區（含新區）產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)依法進(jìn)行的資格審查。
第六條依照本辦法規定限整體轉讓的工業(yè)樓宇，自用地批準文件生效之日起或土地使用權出讓合同簽訂之日起不滿(mǎn)20年進(jìn)行整體轉讓的，政府在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)權。
本辦法第四條第二款第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（九）項規定的工業(yè)樓宇分割轉讓的，政府在同等條件下可以?xún)?yōu)先購買(mǎi)。
第七條 工業(yè)樓宇及作為專(zhuān)有部分的配套設施分割轉讓時(shí)，作為共有部分的建筑物或配套設施應根據《中華人民共和國物權法》及其他有關(guān)法律法規的規定與相應的專(zhuān)有部分一并轉讓。
工業(yè)樓宇分割轉讓時(shí)，規劃主管部門(mén)應明確宗地內專(zhuān)有部分與共有部分的范圍。
2013年12月6日深圳市規土委印發(fā)《〈深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）〉實(shí)施細則》的通知（深規土〔2013〕721號）：
第六條工業(yè)樓宇的受讓人應當是經(jīng)依法注冊登記的企業(yè)，但下列情形除外：
（一）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書(shū)取得物權的；
（二）因繼承、受遺贈取得物權的；
（三）因共有分割取得物權的；
（四）因政府行使優(yōu)先購買(mǎi)權的。
2013年1月7日《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦【2013】3號）：
第二十三條一級線(xiàn)內工業(yè)用地的轉讓或地上工業(yè)樓宇分割轉讓?zhuān)茏尫綉斒菑氖轮圃鞓I(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)、設計等環(huán)節的工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)，并有3年以上合法納稅記錄（或投資方有合法納稅記錄），由各區指定部門(mén)或機構對受讓方條件進(jìn)行審核并出具意見(jiàn)
3.工業(yè)樓宇轉讓時(shí)的地價(jià)補繳問(wèn)題
法規參考：
2013年1月7日《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦【2013】3號）：
第八條 非商品性質(zhì)的工業(yè)樓宇，進(jìn)行整體轉讓的，應按規定程序報批并按公告基準地價(jià)補繳地價(jià)；進(jìn)行分割轉讓的，還應按市場(chǎng)評估地價(jià)標準扣減已繳納的地價(jià)計收應繳納的地價(jià)。
本辦法第四條第二款規定情形的工業(yè)樓宇分割轉讓的，應按市場(chǎng)評估地價(jià)標準扣減已繳納的地價(jià)計收應繳納的地價(jià)。
（二）城市更新類(lèi)——工改項目
1.分割轉讓問(wèn)題——可分割轉讓
法規參考：
2013年1月7日《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦【2013】3號）：
第九條 城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉讓。
城市更新項目中作為工業(yè)配套設施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設施可分割轉讓?zhuān)浣ㄖ娣e一般不得超過(guò)項目總建筑面積的30%。
2018年8月2日《深圳市工業(yè)區塊線(xiàn)管理辦法》（深府規〔2018〕14號）：
第二十二條 以出讓方式供應的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目用地，其建設用地使用權及建筑物原則上不得轉讓?zhuān)蝗缬刑厥馇樾涡枰D讓的，應當在重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目遴選方案及土地出讓方案中明確。以出讓方式供應的一般產(chǎn)業(yè)項目用地，其建設用地使用權及建筑物依法可以整體轉讓?zhuān)D讓條件在土地出讓方案中予以明確。以租賃方式供應的項目用地，其建設用地使用權不得轉讓、轉租或抵押。
城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可按照現行《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法》進(jìn)行轉讓。
2.受讓主體要求及政府的優(yōu)先購買(mǎi)權
備注：相關(guān)要求與上述凈地招拍掛類(lèi)（含已批未建類(lèi)）工業(yè)用地項目的受讓主體要求及政府的優(yōu)先購買(mǎi)權操作要求相同。
3.工業(yè)樓宇轉讓時(shí)的地價(jià)補繳問(wèn)題
法規參考：
2013年1月7日《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦【2013】3號）：
第九條 城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉讓。
城市更新項目中作為工業(yè)配套設施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設施可分割轉讓?zhuān)浣ㄖ娣e一般不得超過(guò)項目總建筑面積的30%。
本條規定的工業(yè)樓宇及配套設施分割轉讓時(shí)，按照下列規定補繳地價(jià)：
（一）改造后適用《深圳市城市更新辦法》第三十八條第一款及第三款規定的地價(jià)政策的建筑面積中，屬于工業(yè)樓宇的，應按照工業(yè)和辦公公告基準地價(jià)的平均值補繳地價(jià)；屬于配套設施的，應按照市場(chǎng)評估地價(jià)標準補繳地價(jià)。
（二）適用其他地價(jià)政策的建筑面積不再補繳地價(jià)。
本辦法實(shí)施前已簽訂土地使用權出讓合同的城市更新項目，按照本條第三款的規定補繳地價(jià)后，項目實(shí)施主體可向市規劃國土主管部門(mén)申請對改造后的工業(yè)樓宇及配套設施進(jìn)行分割轉讓。
2009年10月22日《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令第211號）:
第三十八條拆除重建類(lèi)的工業(yè)區升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以?xún)炔糠植辉傺a繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準地價(jià)標準的50%繳納地價(jià)。
拆除重建類(lèi)的工業(yè)區升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的，原有合法建筑面積以?xún)炔糠?，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價(jià)標準計算應繳納的地價(jià)，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價(jià)標準計算的地價(jià)；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場(chǎng)評估地價(jià)標準計算應繳納的地價(jià)。但市政府關(guān)于寶安龍崗兩區舊城舊村改造項目的處理意見(jiàn)已有規定的，從其規定。
拆除重建類(lèi)的工業(yè)區升級改造項目，未按照公告基準地價(jià)標準全額繳納地價(jià)的部分限定自用；建成后其建筑物需要轉讓的，適用市政府工業(yè)樓宇轉讓的有關(guān)規定。
2012年1月21日深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)《深圳市城市更新辦法實(shí)施細則》的通知（深府〔2012〕1號）：
第五十七條拆除重建類(lèi)工業(yè)區升級改造項目升級改造為物流或者研發(fā)用途的，按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規定計收地價(jià)。其中，物流用地的公告基準地價(jià)按照工業(yè)和商業(yè)公告基準地價(jià)的平均值測算，研發(fā)用地的公告基準地價(jià)按照工業(yè)和辦公公告基準地價(jià)的平均值測算。
拆除重建類(lèi)工業(yè)區升級改造項目經(jīng)市產(chǎn)業(yè)部門(mén)認定為市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規定測算地價(jià)，并以鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)地價(jià)修正系數予以修正
4.工改地價(jià)補繳總結
《關(guān)于加強和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作暫行措施的通知（深府辦[2016]38號）》規定，國有已批工業(yè)用地升級改造為工業(yè)用途或市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)類(lèi)，限定自用的，按照公告基準地價(jià)標準的10%補繳地價(jià)；限定整體轉讓的，按照公告基準地價(jià)標準的70%補繳地價(jià)。
《（深府辦[2013]3號）深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）》第八條、第九條分別對各種類(lèi)型的工業(yè)樓宇地價(jià)補繳進(jìn)行了規定。非商品性質(zhì)的工業(yè)樓宇整體轉讓的，按規定程序報批并按公告基準地價(jià)補繳地價(jià)；分割轉讓的，應補繳的地價(jià)=按市場(chǎng)評估地價(jià)標準-已繳納的地價(jià)。 《（深規土[2013]721號）深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）實(shí)施細則》對商品性質(zhì)的工業(yè)樓宇地價(jià)進(jìn)行了規定：商品性質(zhì)的工業(yè)樓宇進(jìn)行轉讓的，按“按市場(chǎng)評估地價(jià)標準-已繳納的地價(jià)”確定應補繳的地價(jià)，但轉讓方能夠提供證據證明已按市場(chǎng)評估地價(jià)繳納地價(jià)的，不需要再補繳地價(jià)。
城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉讓。改造后適用《深圳市城市更新辦法》第38條第1款及第3款規定的，屬于工業(yè)樓宇的，按“（工業(yè)+辦公公告基準地價(jià)）/2”補繳地價(jià)；屬于配套設施的，按市場(chǎng)評估地價(jià)標準補繳地價(jià)。改造后適用其他地價(jià)政策的建筑面積的，不再補繳地價(jià)。
（深府辦[2013]3號） 深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）
第八條 非商品性質(zhì)的工業(yè)樓宇，進(jìn)行整體轉讓的，應按規定程序報批并按公告基準地價(jià)補繳地價(jià)；進(jìn)行分割轉讓的，還應按市場(chǎng)評估地價(jià)標準扣減已繳納的地價(jià)計收應繳納的地價(jià)。
本辦法第四條第二款規定情形的工業(yè)樓宇分割轉讓的，應按市場(chǎng)評估地價(jià)標準扣減已繳納的地價(jià)計收應繳納的地價(jià)。
第九條 城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉讓。
城市更新項目中作為工業(yè)配套設施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設施可分割轉讓?zhuān)浣ㄖ娣e一般不得超過(guò)項目總建筑面積的30%。
本條規定的工業(yè)樓宇及配套設施分割轉讓時(shí)，按照下列規定補繳地價(jià)：
（一）改造后適用《深圳市城市更新辦法》第三十八條第一款及第三款規定的地價(jià)政策的建筑面積中，屬于工業(yè)樓宇的，應按照工業(yè)和辦公公告基準地價(jià)的平均值補繳地價(jià)；屬于配套設施的，應按照市場(chǎng)評估地價(jià)標準補繳地價(jià)；
（二）適用其他地價(jià)政策的建筑面積不再補繳地價(jià)。
本辦法實(shí)施前已簽訂土地使用權出讓合同的城市更新項目，按照本條第三款的規定補繳地價(jià)后，項目實(shí)施主體可向市規劃國土主管部門(mén)申請對改造后的工業(yè)樓宇及配套設施進(jìn)行分割轉讓。
（深規土〔2013〕721號） 深圳市規劃和國土資源委員會(huì )關(guān)于印發(fā)《〈深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）〉實(shí)施細則》的通知
第八條 商品性質(zhì)的工業(yè)樓宇進(jìn)行分割轉讓的，應當按市場(chǎng)評估地價(jià)標準扣減已繳納的地價(jià)計收應繳納的地價(jià)；但轉讓方能夠提供證據證明已按市場(chǎng)評估地價(jià)繳納地價(jià)的，不需要再補繳地價(jià)。
《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應管理辦法》（修訂稿）規定：“工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地出讓底價(jià)結合權利限制以評估方式確定，不得低于全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準的 70%”。同時(shí)對重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和一般產(chǎn)業(yè)項目的地價(jià)作出了規定。重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目用地上除配套商業(yè)以外的建筑類(lèi)型，出讓底價(jià)按照市場(chǎng)價(jià)格的一定比例確定。其中，遴選方案確定為單一意向用地單位的，按照市場(chǎng)價(jià)格的70%確定；遴選方案確定有兩個(gè)及兩個(gè)以上意向用地單位聯(lián)合申請的，按照市場(chǎng)價(jià)格的 50%確定。重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目用地的年租金底價(jià)按照該類(lèi)建設用地出讓 20 年期市場(chǎng)價(jià)格的 3%確定，同時(shí)適用重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目?jì)?yōu)惠 70%的比例及產(chǎn)業(yè)修正系數0.5，租金按年支付。
一般產(chǎn)業(yè)項目用地中鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)（限戰略性新興產(chǎn)業(yè)、未來(lái)產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)三類(lèi)）項目用地上除配套商業(yè)以外的建筑類(lèi)型，出讓底價(jià)適用產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向修正系數，產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向修正系數為0.5。
《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應管理辦法》（修訂稿）
第二十五條【地價(jià)與租金】工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地出讓底價(jià)結合權利限制以評估方式確定，不得低于全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準的 70%。
重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目用地上除配套商業(yè)以外的建筑類(lèi)型，出讓底價(jià)按照市場(chǎng)價(jià)格的一定比例確定。其中，遴選方案確定為單一意向用地單位的，按照市場(chǎng)價(jià)格的 70%確定；遴選方案確定有兩個(gè)及兩個(gè)以上意向用地單位聯(lián)合申請的，按照市場(chǎng)價(jià)格的 50%確定。
鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)（限戰略性新興產(chǎn)業(yè)、未來(lái)產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)三類(lèi)）項目用地出讓底價(jià)同時(shí)適用產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向修正系數，產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向修正系數為 0.5。
一般產(chǎn)業(yè)項目中鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)（限戰略性新興產(chǎn)業(yè)、未來(lái)產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)三類(lèi)）項目用地上除配套商業(yè)以外的建筑類(lèi)型，出讓底價(jià)適用產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向修正系數，產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向修正系數為0.5。
重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目用地的年租金底價(jià)按照該類(lèi)建設用地出讓 20年期市場(chǎng)價(jià)格（適用 70%的比例及產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向修正系數 0.5）的 3%確定，租金按年支付。
重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目地價(jià)可以不計利息分期繳交，首期繳交比例不得低于 50%，并且應當自合同生效之日起 15 個(gè)工作日內付清，余款 1 年內支付完畢。選擇一次性繳交地價(jià)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目和一般產(chǎn)業(yè)項目，地價(jià)應當自合同生效之日起 15 個(gè)工作日內一次性付清
《深圳市宗地地價(jià)測算規則（試行）》對已批未建設用地工改保補繳地價(jià)的標準進(jìn)行了規定。
深圳市規劃和國土資源委員會(huì )關(guān)于印發(fā)《深圳市宗地地價(jià)測算規則（試行）》的通知
第二十條 保障性住房（含經(jīng)濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房、安居型商品房）用地地價(jià)按照以下規則測算：
（一）廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房項目用地地價(jià)。
廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房項目用地（含市、區財政投資建設，合法未建土地經(jīng)批準建設，合法已建成用地、經(jīng)批準通過(guò)城市更新建設）中的住房部分免收地價(jià)。
合法未建土地經(jīng)批準建設，合法已建成用地、經(jīng)批準通過(guò)城市更新建設的項目用地，建設單位應與市保障性住房管理部門(mén)簽訂《保障性住房建設監管協(xié)議》（監管協(xié)議應明確住房類(lèi)型、產(chǎn)權歸屬、租售條件及后續監管事宜）后，再向規劃國土管理部門(mén)申請測算地價(jià)。
市、區財政投資建設的項目用地中，配套商業(yè)免收地價(jià)的，不得進(jìn)入市場(chǎng)；配套商業(yè)按基準地價(jià)標準計收的，項目建成后配套商業(yè)限整體轉讓?zhuān)慌涮咨虡I(yè)按市場(chǎng)評估地價(jià)標準計收的，項目建成后配套商業(yè)可分割銷(xiāo)售。
合法未建用地經(jīng)批準建設的項目用地中，配套商業(yè)按基準地價(jià)標準計收的，限整體轉讓?zhuān)慌涮咨虡I(yè)按評估地價(jià)標準計收的，可分割銷(xiāo)售；宗地原已繳納的剩余期限地價(jià)，在地價(jià)測算中予以扣減，如宗地原已繳納的剩余期限地價(jià)高于需要繳納的配套商業(yè)地價(jià)，高出部分地價(jià)不予退還。
（二）安居型商品房項目用地地價(jià)。
市、區財政投資建設以及合法未建用地經(jīng)批準建設安居型商品房的，住房地價(jià)按照宗地基準地價(jià)標準和市場(chǎng)評估地價(jià)標準的均值計收。其配套商業(yè)按基準地價(jià)標準計收的，限整體轉讓?zhuān)黄渑涮咨虡I(yè)按評估地價(jià)標準計收的，可分割銷(xiāo)售。宗地原已繳納的剩余期限地價(jià)，在地價(jià)測算中予以扣減，如宗地原已繳納的剩余期限地價(jià)高于需要繳納的配套商業(yè)地價(jià)，高出部分地價(jià)不予退還
四、工業(yè)樓宇轉讓
以下內容整理自深圳規土委2014年8月《深圳市工業(yè)樓宇轉讓政策解讀》
（一）適用依據及適用范圍
1.適用依據
2013年1月7日《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦【2013】3號）；
2013年12月6日深圳市規土委印發(fā)《〈深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）〉實(shí)施細則》的通知（深規土〔2013〕721號）；
2014年3月11日《深圳市工業(yè)樓宇轉讓增值收益收繳方案》（深規土〔2014〕120號）；
2014年8月8日《工業(yè)樓宇轉讓管理有關(guān)事宜的通知》（深規土〔2014〕428號）。
2.適用范圍
市轄區內的工業(yè)樓宇，包括《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）》實(shí)施前工業(yè)用地上興建的工業(yè)樓宇，都納入政策的調整范圍。但排除以下情形：
第一，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區內工業(yè)樓宇的轉讓?zhuān)?/p>
第二，屬于歷史遺留違法用地、違法建筑政策處理范疇，且未經(jīng)處理的工業(yè)樓宇。但已經(jīng)處理且取得合法產(chǎn)權的，相關(guān)規定沒(méi)有規定時(shí)，適用《辦法》、《細則》及《通知》的規定。
（二）轉讓范圍
1.整體轉讓?zhuān)?/strong>除有特別規定或者約定外，工業(yè)樓宇可以整體轉讓。
2.分割轉讓?zhuān)?/strong>用地批準文件、土地使用權出讓合同明確規定可以分割轉讓?zhuān)挥玫嘏鷾饰募?、土地使用權出讓合同約定不得分割或未明確可分割轉讓但有《辦法》第四條第二款規定的九種情形之一；城市更新項目改造后的工業(yè)樓宇及配套設施。
可分割轉讓的情形（9種）：企業(yè)破產(chǎn)清算；法院實(shí)施強制執行；主管部門(mén)依法責令停產(chǎn)或生效裁判文書(shū)確定停止生產(chǎn)；企業(yè)將自有工業(yè)樓宇作價(jià)入股后的非自用部分；產(chǎn)業(yè)轉移后的非自用部分；單一企業(yè)投建的專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區內工業(yè)樓宇的非自用部分；租用工業(yè)樓宇從事生產(chǎn)、研發(fā)滿(mǎn)5年的企業(yè)購買(mǎi)租用部分；準備上市的公司為滿(mǎn)足上市條件擬購買(mǎi)的工業(yè)樓宇；其他情形。
3.《細則》規定的幾種特殊情形的工業(yè)樓宇分割轉讓?zhuān)?/strong>
（1）用地文件或土地合同中土地使用權人為兩個(gè)或兩個(gè)以上，且明確約定各自所占產(chǎn)權份額但未約定不得分割轉讓的情形，視為《辦法》第4條第1款規定的“約定可以分割轉讓”。
（2）按《辦法》第四條第二款規定分割轉讓后，已分割轉讓的部分可以分割登記的房地產(chǎn)證為單位進(jìn)行再轉讓?zhuān)晃崔D讓的部分不得轉讓?zhuān)摬糠钟小掇k法》第四條第二款第一、二、三項規定情形的，可進(jìn)行轉讓。
（3）用地文件或土地合同約定不得分割轉讓或未明確約定可分割轉讓的工業(yè)樓宇，在《細則》實(shí)施前已分割轉讓并辦理登記的，已分割轉讓的部分可以分割登記的房地產(chǎn)證為單位進(jìn)行再轉讓?zhuān)晃崔D讓的部分不得轉讓?zhuān)摬糠钟小掇k法》第四條第二款第一、二、三項規定情形的，可進(jìn)行轉讓。
（三）受讓人資格
1.受讓人須是經(jīng)依法注冊登記的企業(yè)，《細則》規定的例外情形除外
例外情形：
（1）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書(shū)取得物權的；
（2）因繼承、遺贈取得物權的；
（3）因共有分割取得物權的；
（4）因政府行使優(yōu)先購買(mǎi)權的；
（5）屬于下列情形的具有居住功能的工業(yè)樓宇配套設施：
（a）通知實(shí)施前已轉讓并辦理登記且不屬于《辦法》第五條第二款規定情形的；
（b）通知實(shí)施前已簽訂預售合同并備案且不屬于《辦法》第五條第二款規定情形的；
（c）經(jīng)房改部門(mén)批準被納入房改范圍的；
（d）市政府批準的其他情形。
備注：居住性配套含宿舍、單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務(wù)公寓等。
2.有準入條件的應經(jīng)產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)資格審查
（四）政府的優(yōu)先購買(mǎi)權
1.適用情形
限整體轉讓的工業(yè)樓宇自用地批準文件生效之日起或出讓合同簽訂之日起20年內轉讓的。
《辦法》第四條第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（九）項的工業(yè)樓宇進(jìn)行分割轉讓的。
2.操作程序
轉讓公告：符合規定的，在申請轉移登記時(shí)，由登記中心在其官網(wǎng)公告通知。公告不得少于10日。
權利行使：由市、區（新區）土地整備（儲備）機構行使優(yōu)先購買(mǎi)權。土地整備（儲備）機構行使優(yōu)先購買(mǎi)權的，應在公告期內書(shū)面告知房地產(chǎn)登記機構及轉讓方。
繼續辦理：在公告期內，沒(méi)有土地整備（儲備）機構行使優(yōu)先購買(mǎi)權的，登記中心可繼續給買(mǎi)賣(mài)雙方辦理相關(guān)過(guò)戶(hù)手續。
（五）地價(jià)補繳
《辦法》第八條：非商品性質(zhì)的工業(yè)樓宇，進(jìn)行整體轉讓的，應按公告基準地價(jià)補繳地價(jià)；進(jìn)行分割轉讓的，還應按市場(chǎng)評估地價(jià)補繳地價(jià)。辦法第四條第二款規定情形的工業(yè)樓宇分割轉讓的，應按市場(chǎng)評估地價(jià)補繳納地價(jià)。
《細則》第八條：商品性質(zhì)的工業(yè)樓宇進(jìn)行分割轉讓的，應按市場(chǎng)評估地價(jià)補繳地價(jià)；但轉讓方能夠提供證據證明已按市場(chǎng)評估地價(jià)繳交地價(jià)的，則不再補繳市場(chǎng)評估地價(jià)。
（六）轉讓方式
可以在市土地房產(chǎn)交易中心公開(kāi)交易或自行交易。
（七）工業(yè)樓宇及配套設施專(zhuān)有與共有部分劃分
工業(yè)樓宇及作為專(zhuān)有部分的配套設施分割轉讓時(shí)，作為共有部分的建筑物或配套設施與相應的專(zhuān)有部分一并轉讓。專(zhuān)有部分與共有部分由規劃主管部門(mén)在分割轉讓時(shí)明確。
操作程序：轉讓方應根據《物權法》以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》的規定，制定工業(yè)樓宇及其配套設施專(zhuān)有部分與共有部分的劃分方案。轉讓方應將劃分方案提交規劃國土主管部門(mén)進(jìn)行審核，確定宗地內專(zhuān)有部分與共有部分的具體范圍。
（八）登記發(fā)證
按規定可以分割轉讓的工業(yè)樓宇，以棟、層或間為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權登記并核發(fā)房地產(chǎn)權利證書(shū)。
按規定不得分割轉讓的工業(yè)樓宇，可以棟為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權登記并核發(fā)房地產(chǎn)權利證書(shū)。
（九）增值收益
1.核實(shí)征收
（1）增值收益計算公式：轉讓增值收益額＝轉讓工業(yè)樓宇的交易價(jià)格－（登記價(jià)＋補繳的地價(jià)＋已繳納的相關(guān)稅費
（2）繳交方式：
轉讓增值收益未超過(guò)扣減總金額50%的部分，按增值收益50%；
轉讓增值收益超過(guò)扣減總金額50%的部分，按扣減總金額×50%×50%+（增值收益額-扣減總金額×50%）×60%；
（3）配套設施、回遷安置房與工業(yè)樓宇的區別處理：
a）配套設施：補繳市場(chǎng)評估地價(jià)后，免征
b）回遷安置房：登記到回遷戶(hù)，免征
c）城市更新工業(yè)樓宇（回遷房登記到回遷戶(hù)后的首次轉讓?zhuān)?/p>
增值收益計算：轉讓增值收益額＝轉讓工業(yè)樓宇的交易價(jià)格－（登記價(jià)＋補繳的地價(jià)＋已繳納的相關(guān)稅費）
繳交方式：
增值收益未超過(guò)扣減總金額30%的部分，免繳；
增值收益超過(guò)扣減總金額30%未超過(guò)50%的部分，按（增值收益-扣減總金額×30%）×50%；
增值收益超過(guò)扣減總金額50%未超過(guò)100%的部分，按扣減總金額×50%×50%+（增值收益-扣減總金額×50%）×60%；
增值收益超過(guò)扣減總金額100%的部分，按增值收益×100%。
2.核定征收
（1）適用情形：無(wú)法提供工程造價(jià)或扣減稅費的相關(guān)憑證導致增值收益無(wú)法正確計算的
（2）計算方式：合同成交價(jià)格或計稅參考價(jià)格（取高者）?5%。
（3）配套設施、回遷安置房，符合規定條件，仍免征。工業(yè)樓宇（回遷房登記后首次轉讓?zhuān)┌匆韵路绞胶硕ǎ?/p>
適用情形：無(wú)法提供工程造價(jià)或扣減稅費的相關(guān)憑證導致增值收益無(wú)法正確計算的
計算方式：成交價(jià)格或計稅參考價(jià)格（取價(jià)高者）——未超過(guò)2萬(wàn)元/m2的部分，免予征收；超過(guò)2萬(wàn)元/m2但未超過(guò)4萬(wàn)元/m2的部分，按（成交價(jià)或計稅參考價(jià)-2萬(wàn)×面積）×25%征收；超過(guò)4萬(wàn)元/ m2的部分，按2萬(wàn)×面積×25%+（成交價(jià)或計稅參考價(jià)-4萬(wàn)×面積）×40%征收。
3.更新項目增值收益計算
更新項目增值收益按交易價(jià)格分段累進(jìn)計算示例：
交易價(jià)格為2萬(wàn)/平米時(shí)，每平米增值收益為0；
交易價(jià)格為3萬(wàn)/平米時(shí)，每平米增值收益為2*0+（3-2）*25%=0.25萬(wàn)元，增值收益與交易價(jià)格的比值為8.3%；
交易價(jià)格為5萬(wàn)/平米時(shí)，每平米增值收益為2*0+（4-2）*25%+（5-4）*40%=9000萬(wàn)元，增值收益與交易價(jià)格的比值為18%；
（1）核實(shí)征收
增值收益計算方式：增值收益額＝轉讓工業(yè)樓宇的交易價(jià)格－（登記價(jià)＋補繳的地價(jià)＋已繳納的相關(guān)稅費）
繳納方式：按增值收益額100%的比例上繳。
（2）核定征收
適用情形：無(wú)法提供工程造價(jià)或扣減稅費的相關(guān)憑證導致增值收益無(wú)法正確計算的。
計算方式：合同成交價(jià)格或計稅參考價(jià)格（取高者）?5%。
4.增值收益的收繳程序
工業(yè)樓宇轉讓增值收益，在有關(guān)部門(mén)征收房地產(chǎn)轉讓相關(guān)稅費之后，由房地產(chǎn)登記機構按照《辦法》第十四條的規定代收轉讓增值收益。
5.增值收益使用
工業(yè)樓宇轉讓取得的增值收益納入國有土地使用權出讓收支管理，統籌用于土地整備等項目資金需求。
（十）城市更新改造后工業(yè)樓宇轉讓
1.分割轉讓范圍：
城市更新項目改造后的工業(yè)樓宇及配套設施均可分割轉讓。
2.分割轉讓時(shí)的地價(jià)補繳：
改造后適用《深圳市城市更新辦法》第三十八條第一款及第三款地價(jià)政策的建筑面積中，屬于工業(yè)樓宇的，應當按照工業(yè)和辦公公告基準地價(jià)的平均值補繳地價(jià)；屬于配套設施的，應當按照市場(chǎng)評估地價(jià)標準補繳地價(jià)。
3.銷(xiāo)售方式：
可根據《城市商品房預售管理辦法》規定的程序進(jìn)行預售。
4.增值收益：
免繳情形：①城市更新項目已按市場(chǎng)評估地價(jià)標準計收地價(jià)的工業(yè)樓宇配套設施首次轉讓的；②用于安置回遷的工業(yè)樓宇或配套設施登記至回遷戶(hù)的。
其他城市更新改造的工業(yè)樓宇首次轉讓?xiě)U納增值收益。
五、工業(yè)用地項目與工改項目的規劃及建筑設計要求
（一）一級線(xiàn)與二級線(xiàn)建筑限制
法規參考：
2018年8月2日《深圳市工業(yè)區塊線(xiàn)管理辦法》（深府規〔2018〕14號）：
第十七條 區塊線(xiàn)一級線(xiàn)內規劃工業(yè)用地應予以嚴格保護，原則上不得建設商品住宅和大型商業(yè)服務(wù)業(yè)設施，除因公共服務(wù)設施、市政和交通基礎設施（含軌道車(chē)輛段、停車(chē)場(chǎng)上蓋開(kāi)發(fā)）、綠地等公共利益需要，原則上不得調整為其他非工業(yè)用途。
在公共配套條件支撐的情況下，位于已建成或近期規劃建設的軌道站點(diǎn)500米范圍內的工業(yè)用地，可建設人才住房和保障性住房，但用地面積原則上不超過(guò)該區塊總面積的10%。在區塊線(xiàn)內安排上述用地功能，需同時(shí)滿(mǎn)足相關(guān)環(huán)境保護要求，并按程序調整城市規劃。
區塊線(xiàn)內已規劃為其他用途（包括居住、商業(yè)、道路、配套設施等）的用地，可按照已批準的城市規劃予以實(shí)施。本辦法施行前已列入城市更新計劃的項目，可按照批準的更新方向予以實(shí)施。
第十八條 區塊線(xiàn)二級線(xiàn)內的現狀工業(yè)用地在本辦法有效期內應予以保留，除因公共服務(wù)設施、市政和交通基礎設施（含軌道車(chē)輛段、停車(chē)場(chǎng)上蓋開(kāi)發(fā)）、綠地等公共利益需要，以及為促進(jìn)產(chǎn)城融合確需安排的會(huì )議展示、商業(yè)零售、餐飲酒店等配套設施外，原則上不得作為其他非工業(yè)用途。
二級線(xiàn)內現狀工業(yè)用地如需開(kāi)展以工業(yè)為主導功能的城市更新或土地整備，應按程序調整城市規劃，并納入一級線(xiàn)進(jìn)行管理。線(xiàn)內現狀工業(yè)用地如確需開(kāi)展以居住、商業(yè)為主導功能的城市更新或土地整備，需按局部調整程序調出區塊線(xiàn)，并按照批準的城市規劃予以實(shí)施。
二級線(xiàn)內現狀為其他用途的用地（包括居住、商業(yè)等），可按照批準的城市規劃予以實(shí)施。本辦法施行前已列入城市更新計劃的項目，可按照批準的更新方向予以實(shí)施。
（二）M1改M0
法規參考：
2018年8月2日《深圳市工業(yè)區塊線(xiàn)管理辦法》（深府規〔2018〕14號）：
第十九條 在區塊線(xiàn)的日常管理中，各區塊內的工業(yè)用地面積原則上不得低于該區塊總用地面積的60%。區塊內如確需安排重要的公共服務(wù)設施、會(huì )議展示等配套設施和市政、交通基礎設施等項目，應以行政區（或功能區）為單位進(jìn)行平衡，保證轄區區塊線(xiàn)內工業(yè)用地的面積不得低于轄區區塊線(xiàn)總用地面積的60%。
對區塊線(xiàn)內普通工業(yè)用地調整為新型產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行嚴格管理。因產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，經(jīng)征求產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)意見(jiàn)后區塊線(xiàn)內普通工業(yè)用地可按程序調整為新型產(chǎn)業(yè)用地。南山區區塊線(xiàn)內新型產(chǎn)業(yè)用地面積原則上不超過(guò)轄區區塊線(xiàn)中工業(yè)用地總面積的80%。寶安區、龍崗區、龍華區、坪山區和光明區區塊線(xiàn)內新型產(chǎn)業(yè)用地面積原則上不超過(guò)轄區區塊線(xiàn)中工業(yè)用地總面積的20%。其他各區新型產(chǎn)業(yè)用地比例暫不做要求。
補充說(shuō)明：在《深圳市城市更新“十三五”規劃》基礎上，各區工改M0比例被嚴格限制在40%-60%之間?！秾毎矃^關(guān)于加快城市更新工作的若干措施》對位于工業(yè)區塊線(xiàn)范圍內的“工改工”類(lèi)城市更新項目，原則上改造方向為M1，其中用地規模超過(guò)5公頃的項目才可配置不超過(guò)20%的用地為M0功能。
（三）容積率管理
1.深圳市城市規劃標準與準則（2017年11月局部修訂）：新深標普遍提高密度分區等級并取消工業(yè)用地容積率上限（如密度一、二、三區M1基準容積率為3.5，M0基準容積率為4.0）。
2.深圳市城市更新單元規劃容積率審查規定（2018年6月征求意見(jiàn)稿）：因產(chǎn)業(yè)轉型升級需要，市政府明確支持提高容積率的項目可申請調整規劃容積率。如按照新深標和容積率測算規定的規則測算，未來(lái)“工改工”項目規劃容積率將普遍提高。
案例：萬(wàn)科捷榮創(chuàng )富的容積率為13.5（深圳最高）；金展的容積率為8.0
（四）建筑功能與建筑設計要求
法規參考：
2018年8月2日《深圳市工業(yè)區塊線(xiàn)管理辦法》（深府規〔2018〕14號）：
第二十七條 區塊線(xiàn)內工業(yè)用地的建筑功能安排應嚴格按照《深圳市城市規劃標準與準則》相關(guān)規定要求，除必要的宿舍、食堂、小型商業(yè)和其他配套輔助設施外，嚴禁在工業(yè)用地中安排成套商品住宅、專(zhuān)家樓、商務(wù)公寓和大規模的商業(yè)和辦公等建筑功能。鼓勵在新型產(chǎn)業(yè)用地建設無(wú)污染生產(chǎn)廠(chǎng)房。
第二十八條 工業(yè)用地建筑形態(tài)應與產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、業(yè)態(tài)相匹配，廠(chǎng)房和研發(fā)用房不得采用住宅類(lèi)建筑的套型平面、建筑布局和外觀(guān)形態(tài)。
第二十九條廠(chǎng)房原則上首層層高不低于6米，二層以上層高不低于4.5米；首層地面荷載不低于1200公斤/平方米，二、三層樓層荷載不低于800公斤/平方米，四層以上樓層荷載不低于650公斤/平方米；至少配備2臺載重3噸以上的貨梯。建筑平面應為大開(kāi)間，除配電房、工具間等輔助房間外，同一樓層廠(chǎng)房單套套內建筑面積不得小于1000平方米。
研發(fā)用房原則上首層層高不低于5.0米，二層以上層高不低于4.2米；首層地面荷載不低于800公斤/平方米，二、三層樓層荷載不低于650公斤/平方米，四層以上樓層荷載不低于500公斤/平方米；單獨設置客梯，至少配備1臺載重2噸以上的貨梯。研發(fā)用房單套套內建筑面積不得小于300平方米
六、工業(yè)用地及工改項目銷(xiāo)售運營(yíng)策略及案例分析
（一）銷(xiāo)售運營(yíng)模式比較
（二）案例分析
1.花樣年香年廣場(chǎng)：以生態(tài)工業(yè)廠(chǎng)房進(jìn)行建設，將建筑以間為單位進(jìn)行產(chǎn)權分割（此案例能成功分割的首要原因是拿地時(shí)間早，該項目2005年簽訂出讓合同，以生態(tài)工廠(chǎng)名義申報后獲得規劃主管部門(mén)批準樓宇分割涉及變更審批文件，也即當時(shí)并未有明文規定禁止分割條例。自《深圳市工業(yè)樓宇轉讓暫行辦法通知》出臺后，政府已有明文規定禁止工業(yè)樓宇分割產(chǎn)權）
2.花樣年樂(lè )年廣場(chǎng)：非城市更新項目，采用會(huì )員制的形式對公寓和獨棟實(shí)現“銷(xiāo)售”
3.同泰時(shí)代廣場(chǎng)：屬凈地（非城市更新）項目，唯一批了50%可售，其他都沒(méi)批
4.智慧廣場(chǎng)·懿德軒：工改賣(mài)出別墅的新高度
5.華僑城·方大城：整棟出售（城市更新項目）
6.華南城（深國際的物流用地）：賣(mài)使用權
7.中海信眾創(chuàng )城：以租代售
8.百分百創(chuàng )意廣場(chǎng)：以租代售
9.海源城：以租代售
10.2013 年水貝金展國際珠寶廣場(chǎng)
11.2012年天安云谷
12.2011年深業(yè)上城
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政資本”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
