北京法拍房資訊 作者：鯨哥
來(lái)源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）
法拍房是為數不多，可突破房票限制的渠道之一，目前除了某些城市外，現在還有很多城市對法拍房未實(shí)施限購。
現實(shí)與政策的夾縫下，法拍房成了想要落戶(hù)扎根、又苦于沒(méi)有房票的部分人的救命稻草，何況法拍房的價(jià)格“誘惑力”確實(shí)很大。
但利益越高，風(fēng)險越大。既然風(fēng)險與利益并存，那法拍房的風(fēng)險也不容忽視。
1
法拍房的風(fēng)險
法拍房可能遇到的一些風(fēng)險：
1.法拍房的土地性質(zhì)
土地性質(zhì)的不同，所需繳納的土地稅費自然也不同?，F實(shí)情況下，有很大一部分房源的土地性質(zhì)屬于”劃撥土地“，經(jīng)濟適用房就屬于劃撥性質(zhì)的住宅房。
風(fēng)險主要體現在它沒(méi)有辦法正常過(guò)戶(hù)，可能需要額外申請政府審批同意，并繳納額外的土地出讓金，也就是說(shuō)它需要繳納的稅費相比于其他法拍房要多出很多。
2、隱藏的稅費
法拍房過(guò)戶(hù)可能全部稅費都由買(mǎi)受人承擔，買(mǎi)受人應提前計算需承擔的過(guò)戶(hù)費用，計算好成本。
3、房屋相關(guān)欠費全由買(mǎi)方出
如原業(yè)主未繳納的物業(yè)管理費、水電費、取暖費等，都需要買(mǎi)受人承擔。
4、惡意租賃，拍房容易交付難
比如房主知道房子要被拍賣(mài)，就搶先一步把房子低價(jià)租出去，租期20年的情況下，即使拍到房子，如果租戶(hù)已經(jīng)搬進(jìn)去居住，且租賃合同簽訂于抵押合同之前，買(mǎi)受人很可能就需要承擔無(wú)法交付的后果，大部分情況下都需要繼續履行租賃合同或自行與租客協(xié)調解決。
5、落戶(hù)問(wèn)題
法院只協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)，對于原業(yè)主是否占用戶(hù)口、學(xué)位等問(wèn)題，需買(mǎi)受人自行找相關(guān)行政機關(guān)解決。
需要明確的是，購買(mǎi)法拍房屬于真正的一錘子買(mǎi)賣(mài)，沒(méi)有后悔的余地。因此也存在各種各樣難以預知的風(fēng)險。
如果冒然自己到平臺去拍，那風(fēng)險將成倍增加。
而且若是拍中后覺(jué)得房子有瑕疵等不滿(mǎn)意的地方，那就只能悔拍，但只要出現悔拍，保證金是不予退還的。
相當于賠了夫人又折兵，最后花了錢(qián)，房子沒(méi)買(mǎi)到，只買(mǎi)到了血淋淋的教訓。
2
盡調報告
法拍房的蜜糖之下，一份詳細的盡調報告顯得尤為重要。
盡調，主要是從法拍房的居住屬性和法律屬性來(lái)分析我們中意的標的。
居住屬性就比如小區的環(huán)境、房子的戶(hù)型大小等，而法律屬性主要是看上述所說(shuō)的一些風(fēng)險，比如長(cháng)期租賃問(wèn)題、稅費問(wèn)題等。
盡調其實(shí)主要是為了充分發(fā)現問(wèn)題。
首先看房子是否滿(mǎn)意，價(jià)格是否合適，如果房子本身就看不中，則不必繼續考量；
但如果房子中意，但存在一定的問(wèn)題，就要去制定解決這些問(wèn)題的策略。
如果不能解決，就要把需要支付的成本綜合考慮到購房總成本里。
房屋的一些基本情況都可以從網(wǎng)上獲得，線(xiàn)上的盡調結束后，一些無(wú)法確認的信息則需要通過(guò)線(xiàn)下盡調來(lái)核實(shí)。
比如看看房屋現在的居住情況：是否還有人居??？里面住的人是誰(shuí)？與產(chǎn)權人什么關(guān)系？是否已經(jīng)清場(chǎng)？清場(chǎng)難度如何？
看看裝修和改造：裝修情況和內部改造情況，了解租賃情況、欠費情況、核實(shí)房子類(lèi)型、房屋瑕疵等。
在買(mǎi)法拍房前對房屋進(jìn)行盡調和看樣，對房屋所有的風(fēng)險都了如指掌并能夠完美規避后，再決定是否參與競拍。
如果你有自己參拍法拍房的想法，當然是可以的，但是這其中的風(fēng)險有必要了解詳盡。
在過(guò)去的一些案例中，也不乏很多人在參拍后期造成了更大的損失。
但其實(shí)要想真正靠自己完全了解這其中的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容是很難的，想做到“萬(wàn)無(wú)一失”，需要對法拍房進(jìn)行專(zhuān)業(yè)、詳細的盡調，了解房屋的真實(shí)狀態(tài)和市場(chǎng)價(jià)值！
即便成功拍得，后續還存在不能過(guò)戶(hù)、無(wú)法入住等一系列問(wèn)題，這對沒(méi)有經(jīng)驗的個(gè)人參拍者來(lái)說(shuō)是個(gè)大難題，很多人都是最終被交付的問(wèn)題弄得焦頭爛額。這也是為什么不建議個(gè)人參拍法拍房的原因。
3
專(zhuān)業(yè)規避風(fēng)險
術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻，專(zhuān)業(yè)人做專(zhuān)業(yè)事。最省心省力的法拍方式，便是選擇一家專(zhuān)業(yè)的法拍輔助機構，那么輔拍機構主要是做些什么事情呢？
1.拍前做盡職調查---標的的位置,產(chǎn)權歸屬,欠費情況,有無(wú)惡意租約,房屋的稅費，解押查封等復雜情況都會(huì )體現在盡調報告中，此外還會(huì )根據競拍人的實(shí)際情況匹配相應的按揭貸款方案。
2.拍中輔助競拍---在拍賣(mài)過(guò)程中，助拍/輔拍機構一般都會(huì )有專(zhuān)業(yè)的競拍師,他們對拍賣(mài)的流程以及出價(jià)的技巧都很了解，能幫助競拍者節約一部分資金。
3.拍中后貸款,過(guò)戶(hù)清場(chǎng)騰退---你不是專(zhuān)業(yè)人士,你可能真不知道后續的過(guò)戶(hù)，核稅、退稅的流程怎么辦理。后續的騰退清場(chǎng)沒(méi)有專(zhuān)業(yè)人士你怎么能入住呢？
購買(mǎi)法拍房毫無(wú)疑問(wèn)是值得的，但要想真正靠自己拍得心儀的法拍房卻很艱難。
個(gè)人參拍往往伴隨著(zhù)未知的風(fēng)險。尤其在競拍過(guò)程中，只有理論認知，紙上談兵是絕對比不過(guò)實(shí)踐經(jīng)驗的。
通常要獲得房屋完整的盡調信息，都需要花很大精力，動(dòng)用不少信息渠道，對時(shí)間成本的要求也比較高。
比如現場(chǎng)走訪(fǎng)、法院咨詢(xún)、房管部門(mén)調檔、物業(yè)咨詢(xún)等等，都不是一件簡(jiǎn)單的工作，如果個(gè)人沒(méi)有精力或足夠知識儲備，還是不建議自己調查，最好讓專(zhuān)業(yè)法拍服務(wù)機構來(lái)完成。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“北京法拍房資訊”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
