保全與執行 作者：李舒李元元李營(yíng)營(yíng)
來(lái)源：保全與執行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：《關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“執行異議和復議規定”）第二十八條規定了無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人有權排除法定優(yōu)先權人的申請執行，既然稱(chēng)之為“無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人”，那么，此類(lèi)買(mǎi)受人必須滿(mǎn)足的條件是對于案涉不動(dòng)產(chǎn)未能辦理過(guò)戶(hù)登記手續不存在過(guò)錯。如何認定買(mǎi)受人是否無(wú)過(guò)錯呢？本篇文章通過(guò)檢索最高法院近三年來(lái)關(guān)于這一問(wèn)題的裁判觀(guān)點(diǎn)，梳理、分析最高法院處理這一問(wèn)題的裁判思路，歸納實(shí)務(wù)經(jīng)驗總結，并為買(mǎi)受人提供降低此類(lèi)法律風(fēng)險的建議。
裁判要旨
預告登記并非買(mǎi)受人必須履行的法定義務(wù)，網(wǎng)簽、備案系房屋行政主管部門(mén)為規范商品房銷(xiāo)售行為對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出的管理性要求，買(mǎi)受人未申請辦理預告登記、網(wǎng)簽或備案與所購不動(dòng)產(chǎn)未辦理權屬轉移登記并無(wú)必然聯(lián)系，不存在過(guò)錯。
案情簡(jiǎn)介
1. 2016年2月24日，買(mǎi)受人宋春梅自銀鷹公司購買(mǎi)案涉車(chē)位，約定銀鷹公司在一年內為買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)。購買(mǎi)時(shí)，案涉車(chē)位上有一年期限的抵押。之后，宋春梅支付合同價(jià)款并實(shí)際占有、使用案涉車(chē)位。
2. 2016年9月2日，銀鷹公司繼續以案涉車(chē)庫為農行渝北支行提供抵押擔保。之后，農行渝北支行將銀鷹公司等起訴。
3. 2017年5月5日，根據農行渝北支行申請，重慶一中院對案涉車(chē)庫予以保全查封。保全過(guò)程中，宋春梅提出書(shū)面異議，重慶一中院裁定中止對案涉車(chē)位的執行。農行渝北支行向重慶一中院提起申請執行人執行異議之訴。
4. 2018年6月13日，重慶一中院一審認為，買(mǎi)受人宋春梅對案涉車(chē)位未辦理過(guò)戶(hù)不存在過(guò)錯，判決駁回農行渝北支行的訴訟請求。農行渝北支行上訴至重慶高院。
5. 2018年12月27日，重慶高院二審認為，宋春梅并無(wú)義務(wù)就案涉車(chē)位申請網(wǎng)簽或預告登記，以防范之后案涉車(chē)位過(guò)戶(hù)登記的權利障礙，故并無(wú)過(guò)錯。判決駁回農行渝北支行上訴，農行渝北支行向最高法院申請再審。
6. 2019年9月26日，最高法院再審駁回農行渝北支行的再審申請。
裁判要點(diǎn)及思路
本案中，關(guān)于是否因買(mǎi)受人宋春梅自身原因未辦理案涉車(chē)位權屬轉移登記的問(wèn)題，最高法院認為：
第一，出賣(mài)人以案涉車(chē)庫為第三人多次提供抵押擔保，每個(gè)抵押擔保合同都對應有獨立編號的《借款合同》，有獨立的抵押期。案涉《車(chē)位申購協(xié)議書(shū)》簽訂時(shí)車(chē)庫雖被抵押，但該抵押有期限，買(mǎi)受人對解除抵押有合理預期，不應認定買(mǎi)受人未盡基本的注意義務(wù)。
第二，預告登記并非買(mǎi)受人必須履行的法定義務(wù)，網(wǎng)簽、備案系房屋行政主管部門(mén)為規范商品房銷(xiāo)售行為對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出的管理性要求，故買(mǎi)受人宋春梅未就案涉車(chē)位申請辦理預告登記、網(wǎng)簽或備案與造成案涉車(chē)位未辦理權屬轉移登記并無(wú)必然聯(lián)系。
第三，出賣(mài)人銀鷹公司未履行與買(mǎi)受人宋春梅關(guān)于1年內辦理車(chē)位產(chǎn)權證的約定，再次用案涉車(chē)庫提供抵押擔保，導致買(mǎi)受人宋春梅未能辦理權屬轉移登記，過(guò)錯方顯屬出賣(mài)人銀鷹公司一方。
綜上所述，買(mǎi)受人宋春梅對于案涉車(chē)位未辦理過(guò)戶(hù)，不存在過(guò)錯。宋春梅在滿(mǎn)足《執行異議和復議規定》第二十八條規定其他條件的情況下，有權排除執行。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。
1. 買(mǎi)受人未及時(shí)辦理預告登記、網(wǎng)簽、備案的，不影響法院對其是否存在過(guò)錯的認定。最高法院認為，預告登記并非買(mǎi)受人必須履行的法定義務(wù)，網(wǎng)簽、備案系房屋行政主管部門(mén)為規范商品房銷(xiāo)售行為對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出的管理性要求，故買(mǎi)受人宋春梅未就案涉車(chē)位申請辦理預告登記、網(wǎng)簽或備案與造成案涉車(chē)位未辦理權屬轉移登記并無(wú)必然聯(lián)系。因此，買(mǎi)受人未及時(shí)辦理預告登記、網(wǎng)簽、備案的，不影響法院對其是否存在過(guò)錯的認定。
2. 買(mǎi)受人購買(mǎi)已抵押的房屋，不必然認定存在過(guò)錯。一般情況下，買(mǎi)受人購買(mǎi)已抵押的房屋，法院將認為買(mǎi)受人在購買(mǎi)時(shí)未盡合理注意義務(wù)，忽略他人權利的障礙，認為買(mǎi)受人存在過(guò)錯。但是，如果買(mǎi)受人與出賣(mài)人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)明知所購房屋之上存在抵押，但是該抵押屬于一定期限的抵押，并且買(mǎi)受人與出賣(mài)人約定過(guò)戶(hù)期限和過(guò)戶(hù)條件，應當認定買(mǎi)受人對未來(lái)所購房屋能夠辦理過(guò)戶(hù)存在合理信賴(lài)。在約定的過(guò)戶(hù)期限內，即使所購房屋不存在客觀(guān)不能辦理過(guò)戶(hù)的情形，買(mǎi)受人未及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)也不存在過(guò)錯。
3. 出賣(mài)人失信的情形下，應認定買(mǎi)受人不存在過(guò)錯。最高法院認為，如果出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定限期辦理不動(dòng)產(chǎn)權屬轉移登記的，出賣(mài)人在該期限內將該不動(dòng)產(chǎn)為第三人設定抵押，買(mǎi)受人因所購不動(dòng)產(chǎn)已對外設定抵押致使未能辦理過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)受人不存在過(guò)錯，相關(guān)風(fēng)險應由出賣(mài)人自行承擔。
4. 法院在對未辦理過(guò)戶(hù)的原因進(jìn)行審查時(shí)，應當從以下幾方面出發(fā)：根據當事人對于商品房買(mǎi)賣(mài)流程的約定，法律、法規或規章對于商品房交易操作規程的規定，并結合當地房地產(chǎn)管理部門(mén)的實(shí)際操作情況、交易慣例等事實(shí)，綜合判斷買(mǎi)受人是否對于未辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記、預告登記或者其他應由買(mǎi)受人履行的內容存在過(guò)錯，以及未辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記、預告登記或者其他應由買(mǎi)受人履行的義務(wù)對于此后未能辦理房屋產(chǎn)權轉移登記的影響。如果因應由買(mǎi)受人履行相應義務(wù)且不存在客觀(guān)履行不能，導致所購房屋未能辦理產(chǎn)權變更登記的，應認定買(mǎi)受人存在過(guò)錯。
5. 律師建議：在已抵押不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易中，買(mǎi)受人應充分注意出賣(mài)人的失信可能，盡量減少或者避免抵押權人的優(yōu)先受償權與買(mǎi)受人基于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系而對物權轉移及物的交付的權益產(chǎn)生沖突。作為抵押權人，尤其是專(zhuān)業(yè)從事金融業(yè)務(wù)的金融機構，應注意對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的抵押物進(jìn)行動(dòng)態(tài)監管，避免已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉讓價(jià)款的流失和債權的損失。作為買(mǎi)受人，在簽訂合同及付款時(shí)應留意抵押權人權利保障的方式，注意留存合同簽訂、占有使用、價(jià)款支付的原始憑據，以防范因標的物上存在權利瑕疵而帶來(lái)的相應風(fēng)險。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關(guān)法律規定
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》
第二十八條 金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。
法院判決
以下為最高人民法院在判決書(shū)“本院認為”部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見(jiàn)：
關(guān)于是否因宋春梅自身原因未辦理案涉車(chē)位權屬轉移登記的問(wèn)題，第一，銀鷹公司以案涉車(chē)庫為文杰京華公司向農行渝北支行的借款多次提供抵押擔保，每個(gè)抵押擔保合同都對應有獨立編號的《中國農業(yè)銀行股份有限公司流動(dòng)資金借款合同》，有獨立的抵押期。重慶市綦江區國土資源和房屋管理局對抵押權進(jìn)行了相應的登記、注銷(xiāo)，具有間斷性，故多個(gè)抵押擔保不能混為一談。案涉《車(chē)位申購協(xié)議書(shū)》簽訂時(shí)車(chē)庫雖被抵押，但該抵押有期限，買(mǎi)受人對解除抵押有合理預期，不應認定買(mǎi)受人未盡基本的注意義務(wù)。第二，預告登記并非買(mǎi)受人必須履行的法定義務(wù)，網(wǎng)簽、備案系房屋行政主管部門(mén)為規范商品房銷(xiāo)售行為對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出的管理性要求，故宋春梅未就案涉車(chē)位申請辦理預告登記、網(wǎng)簽或備案與造成案涉車(chē)位未辦理權屬轉移登記并無(wú)必然聯(lián)系。第三，銀鷹公司未履行與宋春梅關(guān)于1年內辦理車(chē)位產(chǎn)權證的約定，再次用案涉車(chē)庫提供抵押擔保，導致宋春梅未能辦理權屬轉移登記，過(guò)錯方顯屬銀鷹公司。綜上，農行渝北支行關(guān)于未辦理車(chē)位權屬轉移登記系因宋春梅自身原因的主張，不能成立。
案件來(lái)源
《中國農業(yè)銀行股份有限公司重慶渝北支行、執行案外人）申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2019）最高法民申3912號】
延伸閱讀
在檢索大量類(lèi)案的基礎上，云亭律師總結相關(guān)裁判規則如下，供讀者參考：
1. 買(mǎi)受人與出賣(mài)人約定過(guò)戶(hù)期限的，在該期限內即使所購房屋不存在客觀(guān)不能辦理過(guò)戶(hù)的情形，買(mǎi)受人未及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)也不存在過(guò)錯。
案例1：《重慶市渝中區興農投小額貸款有限公司、曾昌東再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2019）最高法民申766號】
最高法院認為，本案中，曾昌東的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系2012年7月6日簽訂，并于同月依約支付了絕大部分購房款，早于王智勇與興農投公司之間簽訂的《抵押合同》。曾昌東提供的氣費繳納發(fā)票證實(shí)其至遲在2015年1月5日已占有使用案涉房屋，亦早于法院查封時(shí)間。王智勇于2013年1月15日取得案涉房屋產(chǎn)權登記后，于當年7月30日即辦理了抵押登記，此期間未超過(guò)曾昌東與王智勇約定交房后365個(gè)工作日內辦理房地權屬證書(shū)的期間，故未辦理過(guò)戶(hù)登記不是曾昌東自身原因所致。且根據2017年3月1日重慶市開(kāi)州區不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的無(wú)房證明，曾昌東在開(kāi)州區無(wú)其他住房，其居住權依法應受到保護。曾昌東購買(mǎi)案涉房屋的行為符合《執行異議和復議規定》第二十八條規定的情形，屬于善意買(mǎi)受人，其物權期待權能夠排除擔保物權人興農投公司申請執行案涉房屋的權利，一、二審判決在適用法律上并無(wú)不當。
2. 法院應當根據當事人對于商品房買(mǎi)賣(mài)的約定、商品房交易操作規程的規定，并結合當地房地產(chǎn)管理部門(mén)的實(shí)際操作情況、交易慣例等事實(shí)，綜合判斷買(mǎi)受人是否存在過(guò)錯。
案例2：《平安銀行股份有限公司天津分行、孫素芹二審民事裁定書(shū)》【（2018）最高法民終945號】
最高法院認為，在對未辦理過(guò)戶(hù)的原因進(jìn)行審查時(shí)，應當根據當事人對于商品房買(mǎi)賣(mài)流程的約定，法律、法規或規章對于商品房交易操作規程的規定，并結合當地房地產(chǎn)管理部門(mén)的實(shí)際操作情況、交易慣例等事實(shí)，綜合判斷當事人是否對于未辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記或者預告登記存在過(guò)錯，以及未辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記或者預告登記對于此后未能辦理房屋產(chǎn)權轉移登記的影響。
3. 房屋尚在租賃期間，出賣(mài)人以公告聲明的形式將房屋進(jìn)行了交付，雖未辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續，但并不影響買(mǎi)受人依法享有的合同權利，買(mǎi)受人無(wú)過(guò)錯。
案例3：《蔚縣農村信用聯(lián)社股份有限公司、常娜申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2017）最高法民申2075號】
最高法院認為，生效的張家口中院(2015)張民終字第773號民事判決，認定常娜與張林于2014年1月23日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，且經(jīng)過(guò)張家口第三公證處的公證，該協(xié)議不違反法律強制性規定、合法有效。因所涉房屋尚在租賃期間，張林以公告聲明的形式將房屋進(jìn)行了交付，雖未辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續，但并不影響常娜依法享有的合同權利，常娜在這過(guò)程中并無(wú)過(guò)錯。
4. 買(mǎi)受人不能舉證證明存在不動(dòng)產(chǎn)不能辦理過(guò)戶(hù)登記之客觀(guān)情形的情況下，應認定買(mǎi)受人對不動(dòng)產(chǎn)未辦理過(guò)戶(hù)登記存在過(guò)錯。
案例4：《王榮、鄂爾多斯市華旌整車(chē)配件修理有限責任公司申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2019）最高法民申3051號】
最高法院認為，對于案涉房屋未辦理過(guò)戶(hù)登記的原因，根據原審查明的事實(shí)，自江蘇省無(wú)錫市中級人民法院解除查封后，有兩年多時(shí)間，案涉房屋并未處于查封狀態(tài)，但在此期間雙方并未辦理過(guò)戶(hù)登記。王榮稱(chēng)是弛恒公司原因不辦理過(guò)戶(hù)，但沒(méi)有提交證據證明其曾經(jīng)就過(guò)戶(hù)登記向弛恒公司主張過(guò)權利；王榮稱(chēng)案涉房屋一直處于被查封狀態(tài)，但并未提交證據證明自江蘇省無(wú)錫市中級人民法院解除查封后，案涉房屋隨即又被查封，故在此情形下，二審判決認定王榮對未及時(shí)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記存在過(guò)錯并無(wú)不當。
5. 買(mǎi)受人不能舉證證實(shí)所購房屋客觀(guān)不具備辦證條件或其在具備辦證條件有積極辦理產(chǎn)權變更登記的行為時(shí)，應認定買(mǎi)受人對所購不動(dòng)產(chǎn)未辦理權屬變更手續存在過(guò)錯。
案例5：《朱紅、藍蓉申請執行人執行異議之訴二審民事判決書(shū)》【（2018）云民終631號】
最高法院認為，藍蓉與巨和公司在房屋認購書(shū)中對于產(chǎn)權辦理的義務(wù)沒(méi)有約定，辦證義務(wù)應當歸于藍蓉一方，根據一審查明事實(shí)，涉案房屋在查封前即已具備辦證條件，涉案小區已有部分業(yè)主辦理了房產(chǎn)證。藍蓉并未舉證證實(shí)涉案房屋客觀(guān)不具備辦證條件或其在具備辦證條件有積極辦理產(chǎn)權變更登記的行為，相反，從其一、二審陳述看，沒(méi)有及時(shí)辦證的原因系因藍蓉與巨和公司沒(méi)有及時(shí)簽訂用于辦證的正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，藍蓉沒(méi)有及時(shí)辦理二代身份證，工作忙怠于辦理，因房產(chǎn)限購無(wú)法辦理等，這些未能辦證的因素均應歸因與藍蓉自身。巨和公司在一審中稱(chēng)因測繪和辦證政策調整原因造成未能辦證，但未舉證證實(shí)確實(shí)存在該原因且該原因造成了藍蓉不能辦理產(chǎn)權移轉登記，一審法院以此認為藍蓉對于未辦證沒(méi)有過(guò)錯不當。二審中，巨和公司又稱(chēng)系部分業(yè)主反映房屋局部需維修，由于其工作人員自身原因未能通知業(yè)主辦證并轉交相關(guān)材料，登記機關(guān)暫停接件辦證等原因造成不能辦證，但均不能提供證據證實(shí)有該類(lèi)情況發(fā)生。且即使這些情況存在，也沒(méi)有證據證實(shí)這些行為直接影響了藍蓉的辦證，造成其不能辦理。
6. 在未經(jīng)行政批準變更土地用途之前，買(mǎi)受人購買(mǎi)工業(yè)用地屬于對能否辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記的后果采取忽視的態(tài)度，忽略他人權利障礙，應認定買(mǎi)受人對未辦理過(guò)戶(hù)登記存在一定過(guò)錯。
案例6：《楊曉東、中國長(cháng)城資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司申請執行人執行異議之訴二審民事判決書(shū)》【（2018）最高法民終585號】
最高法院認為，工業(yè)用地的土地用途是被明確限定的。雖然案涉合同中約定楊曉東購買(mǎi)房屋的用途為：廠(chǎng)房，但基于金晨公司報批的用地規劃許可，案涉土地的產(chǎn)權登記只能是以整塊土地為單位予以登記，在未經(jīng)行政批準變更土地用途之前，工業(yè)用地上分棟修建房屋的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)是受限制的。對此，買(mǎi)受人楊曉東在明知房屋所占土地為工業(yè)用地的情況下，仍然簽訂案涉房屋購房合同，實(shí)質(zhì)是對能否辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記的后果采取忽視的態(tài)度。其次，楊曉東在購買(mǎi)案涉房屋之前，該房屋上已經(jīng)設定了他人的抵押登記。作為具有完全民事行為能力的購房人，在購買(mǎi)房屋時(shí)，有義務(wù)對所購房屋是否存在權利瑕疵做基本考察，否則應視為未盡到合理注意義務(wù)，忽略他人權利障礙，應認定買(mǎi)受人對未辦理過(guò)戶(hù)登記存在一定過(guò)錯。楊曉東上訴認為，辦理過(guò)戶(hù)登記手續買(mǎi)受人只有被動(dòng)配合的義務(wù)，以及在購買(mǎi)房屋時(shí)沒(méi)有正常途徑查詢(xún)抵押情形的理由不能成立。
7. 買(mǎi)受人無(wú)錢(qián)支付辦理過(guò)戶(hù)登記的費用，屬于因買(mǎi)受人原因未辦理過(guò)戶(hù)登記的情形。
案例7：《齊有昌、潘兆林再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2019）最高法民申1269號】
最高法院認為，案中，齊有昌主張2010年與潘兆林簽訂了“以房抵債”協(xié)議，但是，直至2013年案涉房屋辦理抵押登記時(shí)，案涉房屋仍然登記在潘兆林名下，齊有昌的理由是無(wú)錢(qián)支付辦理過(guò)戶(hù)登記的費用，這顯屬于因齊有昌的原因未辦理過(guò)戶(hù)登記，原審不予支持齊有昌對于案涉房屋排除強制執行的訴請并無(wú)不當。
8. 規避行為或行業(yè)慣例，均不屬于非因自身原因未能辦理過(guò)戶(hù)的正當理由。作為專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)中介機構，應該明確知曉不辦理過(guò)戶(hù)登記而產(chǎn)生的風(fēng)險，故其應承擔不辦理過(guò)戶(hù)登記而產(chǎn)生的法律后果，買(mǎi)受人無(wú)過(guò)錯。
案例8：《重慶市琴琴房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)有限公司、瀚華融資擔保股份有限公司再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2018）最高法民申3969號】
最高法院認為，關(guān)于案涉房產(chǎn)未辦理過(guò)戶(hù)登記是否屬于非因買(mǎi)受人自身原因，琴琴咨詢(xún)公司再審主張其作為房產(chǎn)中介，行業(yè)慣例為房源經(jīng)公證再出賣(mài)，立即過(guò)戶(hù)再出賣(mài)則多交稅費而導致不經(jīng)濟；且當時(shí)辦理該項業(yè)務(wù)的員工已辭職無(wú)法聯(lián)系以及左二妹不配合，導致案涉房屋未能辦理過(guò)戶(hù)。本案中，不論是其為了規避多產(chǎn)生一次稅費還是主張作為房屋中介慣例的不過(guò)戶(hù)，均不屬于非因自身原因未能辦理過(guò)戶(hù)的正當理由。作為專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)中介機構，琴琴咨詢(xún)公司應該明確知曉不辦理過(guò)戶(hù)登記而產(chǎn)生的風(fēng)險，故其應承擔不辦理過(guò)戶(hù)登記而產(chǎn)生的法律后果。關(guān)于琴琴咨詢(xún)公司主張因員工無(wú)法聯(lián)系及左二妹有事未能及時(shí)配合問(wèn)題，從其簽訂案涉包銷(xiāo)合同及后續協(xié)議，既有相關(guān)的授權亦有左二妹等房產(chǎn)權利人可以及時(shí)聯(lián)系的客觀(guān)事實(shí)，但經(jīng)過(guò)多年其仍未辦理過(guò)戶(hù)登記，故其提出的上述理由均無(wú)事實(shí)和法律依據。原審判決認定琴琴咨詢(xún)公司的主張不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條規定的要件并無(wú)不當，本院對其再審主張不予支持。
9. 買(mǎi)受人支付購房款后，房屋的銷(xiāo)售方負有向買(mǎi)受人開(kāi)具購房發(fā)票的義務(wù)。因房屋銷(xiāo)售方未履行相應開(kāi)票義務(wù)導致買(mǎi)受人未能辦理過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)受人對房屋不能辦理過(guò)戶(hù)不存在過(guò)錯。
案例9：《范開(kāi)學(xué)、日照衡悅海曲商用設施經(jīng)營(yíng)管理有限公司二審民事判決書(shū)》【(2017)最高法民終378號】
最高法院認為，上述證據之間可相互印證，能夠證明因舒斯貝爾公司原因沒(méi)有給范開(kāi)學(xué)出具購房發(fā)票，且即使在取得購房發(fā)票的情況下，舒斯貝爾公司亦無(wú)法為涉案房屋辦理過(guò)戶(hù)登記手續。關(guān)于住宅專(zhuān)項維修資金，根據《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》第二條規定，是指專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。該項資金的繳納以購房發(fā)票為計算依據。因舒斯貝爾公司不向范開(kāi)學(xué)出具購房發(fā)票，住宅專(zhuān)項維修資金亦無(wú)法繳納。綜上，范開(kāi)學(xué)關(guān)于涉案房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續非其原因所致的主張成立，本院予以支持。
10. 買(mǎi)受人明知案涉房屋產(chǎn)權證存在不能辦理過(guò)戶(hù)登記的重大風(fēng)險，仍決定簽訂并繼續履行購房合同，具有過(guò)錯，不屬于非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記的情形。
案例10：《楊春光、中國長(cháng)城資產(chǎn)管理公司長(cháng)春辦事處再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2017）最高法民申2688號】
最高法院認為，張玉萍與楊春光于2013年11月13日簽訂的《房屋出售協(xié)議》載明，合同雙方于2008年7月29日簽訂房屋出售協(xié)議，因房屋所有權證涉及到房證重置問(wèn)題，市房產(chǎn)局限制案涉房屋更名過(guò)戶(hù)，致使雙方無(wú)法實(shí)現合同目的。雙方在知道房屋因房產(chǎn)證重置問(wèn)題暫時(shí)不能更名的情況下，同意履行上述2008年房屋出售協(xié)議?？梢?jiàn)，楊春光購買(mǎi)和入住案涉房屋的時(shí)間遲于吉林市中級人民法院查封時(shí)間，且其對未能辦理更名過(guò)戶(hù)的情況及原因亦屬知情。案涉房屋的產(chǎn)權證存在重復登記被行政主管部門(mén)行政查封，楊春光明知案涉房屋產(chǎn)權證存在不能辦理過(guò)戶(hù)登記的重大風(fēng)險，仍決定簽訂并繼續履行購房合同，具有過(guò)錯，不屬于非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記的情形。
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原標題： 最高法院:買(mǎi)受人未及時(shí)辦理預告登記、網(wǎng)簽或備案,能否排除強制執行?|保全與執行
