據多家數據監測機構顯示，主流城市的房貸利率在持續上漲。

3月份貝殼研究院監測的60城主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.62%，分別較上月提高2個(gè)、3個(gè)基點(diǎn)；3月60城房貸平均放款周期為49天，較2月延長(cháng)3天。  

另?yè)?60大數據研究院對全國41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據，2021年3月(數據監測期為2021年2月20日-2021年3月18日)，中國首套房貸款平均利率為5.28%，環(huán)比上漲2個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.57%，環(huán)比上漲1個(gè)基點(diǎn)。

本月22日，央行公布的1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。自此LPR已連續11個(gè)月未作調整。

LPR維持穩定的情況下，房貸利率卻在上漲，可以說(shuō)是這段時(shí)間樓市加強調控的一個(gè)直接體現。

買(mǎi)房貸款，已經(jīng)基本成為了人們的共識。除了能緩解一次性拿出過(guò)多資金的壓力，更是利用杠桿使自己的資產(chǎn)增值。

而樓市里的貸款，除了正常的公積金貸款和商業(yè)貸款以及公積金+商業(yè)組合貸款，有很多投機分子，把目光轉向了國家明令禁止進(jìn)入樓市的經(jīng)營(yíng)貸。

什么是經(jīng)營(yíng)貸？抵押經(jīng)營(yíng)貸即企業(yè)經(jīng)營(yíng)性抵押貸款，貸款用途用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)。

2020年受疫情的影響，國家對中小微企業(yè)進(jìn)行了一系列貸款方面的優(yōu)惠政策，很多人動(dòng)經(jīng)營(yíng)貸的歪心思又蠢蠢欲動(dòng)起來(lái)。

原因很簡(jiǎn)單，經(jīng)營(yíng)貸利率為3%－4%，按揭貸款利率為5%－6%，利差達2個(gè)百分點(diǎn)。

北京地區目前的房貸利率標準為，首套房貸款利率在LPR基礎上，上浮55基點(diǎn)，即5.2%，二套房為上浮105基點(diǎn)，即5.7%。

以同樣貸款300萬(wàn)元20年期計算，經(jīng)營(yíng)貸利息總額約為128.7萬(wàn)元，按揭貸款購房利息總額則約為210.8萬(wàn)元。

03

關(guān)于樓市的調控，從來(lái)就不是單純地只控地價(jià)和房?jì)r(jià)，面上限制的數字說(shuō)白了是“治標不治本”的行動(dòng)，更多的是釋放風(fēng)向信號。

重要的是什么，央行和各地銀保監會(huì )對貸款的監察力度，從某種程度上能夠讓“炒房”遠離樓市。

此番對于違規資金流入樓市的監察，已經(jīng)不限于北上廣深，開(kāi)始向新一線(xiàn)、二線(xiàn)城市蔓延。

無(wú)論是剛頒布新政的杭州還是成都，對于違規經(jīng)營(yíng)貸的排查將會(huì )更加嚴格。幾個(gè)一線(xiàn)城市動(dòng)輒3、4億的違規資金，可見(jiàn)一斑。

除此之外，對購房者的資格、收入流水等審核也更嚴格，也導致了放款周期延長(cháng)。這些現象無(wú)疑是為接下來(lái)一年的樓市信貸環(huán)境，開(kāi)了一個(gè)緊縮的頭。

未來(lái)房貸利率水平存在進(jìn)一步提高的可能。除了自身的調控壓力，隨著(zhù)全球疫情緩和，各國經(jīng)濟恢復增長(cháng)的樂(lè )觀(guān)預期增強，無(wú)風(fēng)險利率水平出現上升趨勢，各類(lèi)金融資產(chǎn)定價(jià)利率存在上升壓力。

04

那么法拍房是怎樣貸款的呢？

首先，法拍房是不允許使用公積金貸款的，只能使用商業(yè)貸款。而商業(yè)貸款的部分和二手房是一樣的。

一般銀行預審發(fā)生在拍賣(mài)之前。因為通常情況下拍賣(mài)公告顯示，需要7-15天付清尾款，所以如果確認要拍房，要提前做好預審，如果銜接不上（15天內貸款未放款），則需要做法院延期或短期資金過(guò)橋周轉一下。

預審階段準備：

面簽階段準備：

出示批貸函。

商業(yè)貸款，銀行一般在面簽結束后3-5個(gè)工作日出具批貸函，法拍貸銀行出批貸函時(shí)間相對更快。

但要注意的是，在放款上，法拍房與二手房還是有區別的。二手房的商業(yè)貸款，銀行需要在拿到房屋他項抵押權證之后才能放款，拿到他項權證的前提是辦理過(guò)戶(hù)。

法拍房的過(guò)戶(hù)流程是在全款到達法院賬戶(hù)之后的，所以銀行為了規避風(fēng)險，需要找第三方擔保機構，進(jìn)行階段性擔保，在銀行放款到法院賬戶(hù)后的六個(gè)月內，將他項權證給到銀行。

辦理貸款擔保并支付相應費用后，銀行在收到保單的3-5個(gè)工作日內會(huì )放款到法院指定賬戶(hù)。新房本上抵之后就可以到銀行領(lǐng)取了。

另外，法拍房的按揭貸款，與二手房按揭貸款還有一點(diǎn)差異在于，可以選擇的銀行有限，所以需要提前做好方案，如果15天內沒(méi)有全款交給法院，則視為自動(dòng)放棄（悔拍），且保證金是不予退還。