面包財經(jīng) 作者：新華財經(jīng)
來(lái)源：面包財經(jīng)（ID：mianbaocaijing）
中國金茂近日發(fā)布了2020年年報。報告期內，公司實(shí)現營(yíng)收600.54億元，同比增長(cháng)38.51%；實(shí)現歸母凈利潤38.81億元，同比降低40.12%。
研究發(fā)現，報告期內近44億元的各類(lèi)資產(chǎn)減值損失是公司業(yè)績(jì)下滑的主要因素。因房地產(chǎn)市場(chǎng)調控、項目售價(jià)不及預期，公司此前略顯激進(jìn)的高溢價(jià)拿地策略未如預期。
截至2020年末，中國金茂“三道紅線(xiàn)”全部轉為“綠檔”，公司剔除預收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現金短債比分別為64.01%、53.15%、1.56倍，滿(mǎn)足監管要求。雖然三道紅線(xiàn)均達標，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境愈發(fā)緊張的當下，其逾200億元的永續債及高昂的財務(wù)成本令人擔憂(yōu)。
各類(lèi)資產(chǎn)減值總計近44億元 毛利率下行
報告期內，中國金茂實(shí)現營(yíng)業(yè)收入600.54億元，同比增長(cháng)38.51%。其中，城市運營(yíng)及物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)系公司營(yíng)收主要增長(cháng)來(lái)源，2020年該業(yè)務(wù)實(shí)現營(yíng)收543.67億元，營(yíng)收占比達90.53%，較上年增加44個(gè)百分點(diǎn)。
財報顯示，公司2020年度累計取得簽約銷(xiāo)售金額2311億元，首次突破2000億元，躋身房企銷(xiāo)售規模前15位。
圖1：2016年-2020年中國金茂營(yíng)收與歸母凈利潤
與營(yíng)收較快增長(cháng)形成對比的是，中國金茂的歸母凈利潤由2019年的64.82億元下降至2020年38.81億元，同比下降近40%。研究發(fā)現，年內近44億元的各類(lèi)資產(chǎn)減值損失是此次公司盈利下滑的重要原因。
截至報告期末，公司因房地產(chǎn)市場(chǎng)調控、項目售價(jià)不及預期，分別計提發(fā)展中物業(yè)減值15.43億元、持作出售物業(yè)減值15.15億元。同時(shí)，公司還計提了13.11億元的應收關(guān)聯(lián)方款項減值。
此外，公司銷(xiāo)售毛利率也出現下滑，較上年的29%下降9個(gè)百分點(diǎn)。2020年度公司銷(xiāo)售成本約為479.40億元，同比增長(cháng)56.71%，超過(guò)營(yíng)收增速，同樣侵蝕了利潤空間。
三道紅線(xiàn)由黃轉綠 通過(guò)多種方式回籠資金
2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理新規，提出“三道紅線(xiàn)”，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1.0倍。
按照踩線(xiàn)情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線(xiàn)”均超出閾值為“紅色檔”；“兩線(xiàn)”超出閾值為“橙色檔”；“一線(xiàn)”超出閾值為“黃色檔”；“三線(xiàn)”均未超出閾值為“綠色檔”。
2020年末，中國金茂剔除預收款后的負債率（（負債合計-其他應付款項和應計款項）/（資產(chǎn)總額-其他應付款項和應計款項））為64.01%，凈負債率為53.15%，現金短債比為1.56倍。對比2020年上半年66.64%、85.02%和0.60倍的數據，中國金茂成功從“黃色檔”升至“零踩線(xiàn)”房企行列。
其中，公司的現金短債比提升最為明顯。研究發(fā)現，公司指標的改善主要來(lái)源于現金的增加。截至2020年末，中國金茂現金和現金等價(jià)物對比上年同期增長(cháng)142.15%，達到434.56億元。
歷史數據顯示，截至2019年末，公司一年內到期的債務(wù)曾達到266.63億元，而其現金及現金等價(jià)物僅有171.95億元。在此情況下，近一年內，公司陸續通過(guò)配股、發(fā)行永續債的方式獲取融資、改善現金流。
2020年7月，公司配售6.02億股，募集凈額約為34.16億港元；同年8月，公司完成配售3.49億股，募資所得款項凈額約19.92億港元，用于償還債務(wù)以及用作一般營(yíng)運資金。12月，中國金茂與母公司中化股份簽訂了50億元的永續借款協(xié)議，年利率為4.95%。
此外，公司還頻繁通過(guò)出售股權的方式補充流動(dòng)性。
全國產(chǎn)權行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺顯示，2020年6月，公司分別轉讓其全資子公司蘇州城茂置業(yè)有限公司50%股權、參股公司嘉興浦晨投資有限公司30%股權，底價(jià)分別約為2.71億元、11.92億元。
12月，公司分別以11.52億元、5.26億元轉讓貴陽(yáng)黔茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司60%股權、福州濱茂房地產(chǎn)有限公司51%股權。12月17日，公司又以8.67億元出售常州龍茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司45%的股權。
凈負債率達標的秘密：超200億永續債計入權益
財報顯示，公司2016年至2020年共計發(fā)行11筆永續債。截至2020年12月31日，公司累計存在高達239.28億元的永續債。
值得關(guān)注的是，永續債是一種有債權性質(zhì)的股權。根據2019年財政部印發(fā)的《永續債相關(guān)會(huì )計處理的規定》，如果發(fā)行人可以無(wú)條件地避免交付現金或其他金融資產(chǎn)的合同義務(wù)，則永續債歸類(lèi)為權益工具。
圖2：中國金茂永續債情況（截至2020年12月31日）
在此條件下，中國金茂超200億元的永續債均分類(lèi)為權益工具。若將這些計入權益的永續債調至負債科，則公司的凈負債率將由53.15%上升至100.19%，超過(guò)了100%的監管紅線(xiàn)。
圖3：2016年-2020年中國金茂永續債付息情況
雖然永續債可以一定程度上緩解凈負債率指標的壓力，但是其跨期跳漲的利率機制和財務(wù)成本同樣值得關(guān)注。數據顯示，近三年來(lái)公司永續債付息分別為8.03億元、10.02億元和11.34億元，較2016年的2.47億元大幅上升，給公司帶來(lái)了一定的現金流壓力。
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