9只首批上市的公募REITs，全部收漲，成交量也較活躍，其中蛇口產(chǎn)園日內成交量超1億。具體交易情況如下圖：

公募REITs從獲批到募集到上市，都收到了廣泛的關(guān)注，活躍的交易也代表了投資者的青睞，上市首日表現不錯，那么接下來(lái)該如何關(guān)注呢？

我們主要來(lái)看一下REITs的收益構成：

REITs 收益表現的構成包括二級市場(chǎng)資本利得、分紅收益和資產(chǎn)凈值的提升三個(gè)方面。

1、二級市場(chǎng)資本利得

REITs單位可以在交易所公開(kāi)自由買(mǎi)賣(mài)，受供求關(guān)系及投資者情緒的影響，單位價(jià)格會(huì )上下波動(dòng)，從而產(chǎn)生資本利得。

REITs具有股債雙重性質(zhì)，那么有哪些因素會(huì )影響REITs二級市場(chǎng)價(jià)格呢？

（1）貨幣政策

當國家實(shí)施寬松的貨幣政策，銀根寬松，市場(chǎng)中流通的貨幣將增多，對于投資市場(chǎng)而言是一個(gè)利好消息；反之，當國家實(shí)施緊縮的貨幣政策，銀根緊縮，市場(chǎng)中流通的貨幣將增多，市場(chǎng)隨之蕭條。

（2）股票市場(chǎng)

小編認為REITs收益與股市成正相關(guān)，股市正向預期，資金流入股市，代表投資者對股市的信心，也會(huì )加劇投資者對REITs獲得資本利得的信心，當然前提是底層物業(yè)沒(méi)有瑕疵，也就是基本面看好，當然也不排除牛市炒“爛股”的情況。

（3）債券市場(chǎng)

小編認為REITs收益與債市也成正相關(guān)，通常利率下行，債券市場(chǎng)收益率上升，而這時(shí)，通常股市比較低迷，從投資者心里預期角度來(lái)分析，此時(shí)的投資者更偏向于獲得穩健收益的投資品種，而REITs作為擁有固定分紅的投資品種，不僅有固定的分紅收益，還擁有一部獲取資本利得的機會(huì )，此時(shí)也是投資者一個(gè)較好的投資選擇。

無(wú)論是股市好還是債市好，都有利于REITs，那如果“股債雙殺”？其實(shí)股市和債市并不完全是很多人印象中的蹺蹺板效應，所處經(jīng)濟時(shí)間段不同，呈現的相關(guān)性也不同，可能會(huì )出現“股債雙殺”，也可能會(huì )出現股債雙牛。這是因為股市和債市并不是完全負相關(guān)，而且股市和債市都與宏觀(guān)經(jīng)濟相關(guān)，當處于嚴重通貨膨脹時(shí)，央行通常會(huì )采取緊縮的貨幣政策，提高利率，市場(chǎng)中流通的貨幣將減少，此時(shí)極易形成股債雙熊；反之，為促進(jìn)CPI的走高，通常會(huì )采取降低利率來(lái)拉升經(jīng)濟，這種條件下極易出現股市雙牛。

（3）利率

利率對REITs收益有綜合影響，一方面，利率的變動(dòng)影響貸款成本，從而影響可分派收入。同時(shí)利率變動(dòng)也會(huì )通過(guò)影響置換資產(chǎn)的成本影響分紅收益的外部增長(cháng)。

除此之外利率的變動(dòng)也會(huì )通過(guò)影響投資者的情緒，從而影響REITs的供需，從而影響REITs的價(jià)格。

（4）匯率

匯率的變化主要對境外資產(chǎn)的價(jià)值有一定影響，直接影響投資者獲得的分紅收益。

2、分紅收益

REITs分紅收益的來(lái)源為底層物業(yè)產(chǎn)生的現金流。

底層資產(chǎn)產(chǎn)生總收入之后，減去物業(yè)相關(guān)稅項、物業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理費、其他物業(yè)經(jīng)營(yíng)支出，得出凈物業(yè)收入, 凈物業(yè)收入在除去基金管理人日常費用，加上沉淀資金（如有）收入，得出稅前利潤。稅前利潤減去企業(yè)所得稅、境內貸款還本金額，得出歸屬于基金份額持有人的收益。

（1）分紅收益的內部增長(cháng)

分紅收益的內部增長(cháng)主要來(lái)源于物業(yè)的凈運營(yíng)收入的增長(cháng)。主要通過(guò)增加物業(yè)總收入和減低運營(yíng)支出兩方面。提高物業(yè)的凈運營(yíng)收入，可以增強 REITs抵御外部風(fēng)險的能力，從而提高可分派的分紅收益。

（2）分紅收益的外部增長(cháng)

分紅收益的外部增長(cháng)主要是通過(guò)資產(chǎn)置換實(shí)現的，處置現有資產(chǎn)同時(shí)并購新的資產(chǎn)實(shí)現外部增長(cháng)。舉個(gè)例子，新加坡的Ascendas REIT 初始時(shí)僅有8個(gè)資產(chǎn)，經(jīng)過(guò)管理人不斷的調整優(yōu)化REITs旗下的資產(chǎn)組合，已超過(guò)100個(gè)資產(chǎn)，分紅收入穩步增長(cháng)，發(fā)展為新加坡最大的 REITs 之一。

3、關(guān)于資產(chǎn)凈值

REITs 擁有的資產(chǎn)主要指其持有的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，當時(shí)房地產(chǎn)估值提升，投資者擁有 REITs 單位的資產(chǎn)凈值也會(huì )對應提升。