摘要

《民事訴訟法》第二十三條的規定：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄?！?/p>

《民事訴訟法》第三十三條規定：“下列案件，由本條規定的人民法院專(zhuān)屬管轄：（一）因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄；

商品房銷(xiāo)售合同糾紛，是否必須由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄？

實(shí)務(wù)要點(diǎn)

在實(shí)踐中，筆者發(fā)現對這一管轄問(wèn)題的理解并不統一，通常認為按照買(mǎi)賣(mài)合同糾紛可以由被告住所地管轄，但是也有案例認為應按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛實(shí)行專(zhuān)屬管轄，筆者結合一起案例，對這一管轄問(wèn)題進(jìn)行探討，以期正確理解適用這一管轄規定進(jìn)行起訴或應訴。

基本案情

原告郭某購買(mǎi)被告某地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的位于某市A區的商品房，被告公司住所地為B區，由于被告未按購房合同約定交房，原告起訴被告要求解除合同。

律師評析

本案是因房屋買(mǎi)賣(mài)合同引發(fā)的糾紛，根據《民事訴訟法》第三十三的規定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，應由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄；

但《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條僅規定了“政策性房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄，未規定一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。因此，一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛仍然應當按照合同糾紛管轄的一般規定。

關(guān)于“政策性房屋”，參照《宿遷市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《宿遷市促進(jìn)中心城市房地產(chǎn)消費六條意見(jiàn)實(shí)施細則》的通知》，“政策性住房是指經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、定銷(xiāo)商品房、藍領(lǐng)公寓等房屋?！?/p>

《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》規定，“政策性住房是指各類(lèi)帶有政策優(yōu)惠性質(zhì)的住房，包括準成本房、全成本房、社會(huì )微利房、全成本微利房、經(jīng)濟適用住房、安居型商品房等?！?nbsp;

可見(jiàn)，政策性房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛僅局限于經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、定銷(xiāo)商品房等糾紛引起的訴訟，對于一般的商品房銷(xiāo)售合同糾紛應當不適用《民事訴訟法》及《解釋》關(guān)于“專(zhuān)屬管轄”的規定。

參照《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)（試行）》（2010.12.21生效）第二十九條規定：“因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛提起的訴訟，原則上按照《民事訴訟法》第二十四條關(guān)于合同糾紛管轄的規定確定管轄權?！奔从杀桓孀∷鼗蛘吆贤男械厝嗣穹ㄔ汗茌?。

(備注：該北京高院解釋中關(guān)于民事訴訟法第24條的規定，系民事訴訟法修訂前的2007版本，該24條為現行生效《民事訴訟法》的第23條，即“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄”。)

根據《民事訴訟法》第三十三條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規定，只有因不動(dòng)產(chǎn)糾紛引起的不動(dòng)產(chǎn)的權利確認、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權糾紛，以及政策性房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。除此之外，一般的商品房銷(xiāo)售合同糾紛應當按照合同糾紛管轄的一般規定，即由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

因此，筆者認為，在上述判例中，B區法院裁定駁回管轄權異議的理由不能成立，也可以說(shuō)適用法律錯誤。

（備注：上述案例為：郭XX、許XX等與XX房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛一審民事裁定書(shū) (2017)冀1091民初1278號）

總結

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛其實(shí)質(zhì)就是一種合同糾紛，應當適用合同糾紛的管轄原則，即《民事訴訟法》第二十三條的規定：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄?！?，不應當按照專(zhuān)屬管轄來(lái)確定管轄法院。

相關(guān)法條

1、《民事訴訟法》

第二十三條  因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

第三十三條  下列案件，由本條規定的人民法院專(zhuān)屬管轄：

（一）因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄；

2、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋

第十八條  合同約定履行地點(diǎn)的，以約定的履行地點(diǎn)為合同履行地。

合同對履行地點(diǎn)沒(méi)有約定或者約定不明確，爭議標的為給付貨幣的，接收貨幣一方所在地為合同履行地；交付不動(dòng)產(chǎn)的，不動(dòng)產(chǎn)所在地為合同履行地；其他標的，履行義務(wù)一方所在地為合同履行地。即時(shí)結清的合同，交易行為地為合同履行地。

第二十八條  民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動(dòng)產(chǎn)糾紛是指因不動(dòng)產(chǎn)的權利確認、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權糾紛。

農村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。

不動(dòng)產(chǎn)已登記的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所在地為不動(dòng)產(chǎn)所在地；不動(dòng)產(chǎn)未登記的，以不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際所在地為不動(dòng)產(chǎn)所在地。

3、最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的《民事案件案由規定》的通知

82、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

（1）商品房預約合同糾紛

（2）商品房預售合同糾紛

（3）商品房銷(xiāo)售合同糾紛

（4）商品房委托代理銷(xiāo)售合同糾紛

（5）經(jīng)濟適用房轉讓合同糾紛

（6）農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛