《關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》中關(guān)于交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優(yōu)先于抵押權人的抵押權的規定，是針對實(shí)踐中存在的商品房預售不規范現象，為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動(dòng)搖抵押權具有優(yōu)先性的基本原則。因此，《關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》中的商品房消費者應當僅限于《執行異議和復議規定》第二十九條保護的商品房消費者。舉重以明輕，如果買(mǎi)受人不是該條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，應當適用《執行異議和復議規定》第二十七條。

一、2013年5月16日，重慶信托公司與遵義新奧公司簽訂《信托借款合同》和《抵押擔保合同》，遵義新奧公司向重慶信托公司借款，并以其所有的某項目在建工程和國有土地使用權向重慶信托公司提供抵押擔保，辦理了抵押登記，2014年變更抵押物為遵義新奧公司所有的某項目所有房產(chǎn)。

二、遵義新奧公司到期未償還借款，重慶信托公司提起訴訟，法院判決遵義新奧公司支付借款本息，重慶信托公司對抵押的房產(chǎn)優(yōu)先受償。遵義新奧公司未履行生效判決，重慶信托公司申請強制執行。執行法院查封了涉案房產(chǎn)，并發(fā)布拍賣(mài)公告。

三、周清源知曉后，對執行法院執行涉案項目8號樓6層1號房屋提出書(shū)面異議，稱(chēng)其在2014年3月24日已購買(mǎi)該房屋，其系該商品房的權利人，申請停止對房屋的執行。執行法院裁定駁回案外人周清源的執行異議請求。

四、周清源不服，向重慶高院提起執行異議之訴。重慶高院經(jīng)審理認為，周清源在人民法院查封房屋之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、已支付房屋價(jià)款、實(shí)際占有房屋，對房屋未過(guò)戶(hù)的過(guò)錯程度較低。周清源請求停止執行案涉房屋的請求符合《執行異議和復議規定》第二十八條之規定，判決不得執行涉案房屋。

五、遵義新奧公司不服，上訴至最高院。最高院認為周清源并非基于居住購買(mǎi)案涉房屋，不是商品房消費者，而是一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，本案不適用《執行異議和復議規定》第二十八條的規定，周清源對案涉房屋享有的權利不能對抗重慶信托公司在案涉房屋上設定的抵押權，判決撤銷(xiāo)原判，駁回周清源的訴訟請求。

本案的核心問(wèn)題是周清源能否依據《執行異議和復議規定》第二十八條的規定，排除執行法院對案涉房產(chǎn)的強制執行。這一問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是如何處理一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人的權利與抵押權的關(guān)系。這也意味著(zhù)如何理解《執行異議和復議規定》第二十七條、第二十八條和第二十九條之間的關(guān)系。

最高人民法院認為，根據《關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》第一條、第二條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優(yōu)先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已銷(xiāo)售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實(shí)踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動(dòng)搖抵押權具有優(yōu)先性的基本原則。

《關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》中的“商品房消費者”應當僅限于執行異議和復議規定第二十九條保護的商品房消費者。舉重以明輕，如果買(mǎi)受人不是該條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，應當適用執行異議和復議規定第二十七條。

周清源與遵義新奧公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，案涉房產(chǎn)系商鋪，周清源并非基于居住購買(mǎi)案涉房屋，不是商品房消費者，而是一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，其對案涉房屋享有的權利不能對抗重慶信托公司在案涉房屋上設定的抵押權，不足以排除執行法院的強制執行。本案不屬于執行異議和復議規定第二十七條但書(shū)規定的情況，亦不適用該規定第二十八條。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

一、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商先抵后售房屋的情況下，一般的房屋買(mǎi)受人無(wú)權排除抵押權人的強制執行。在本案中，最高院指出，《關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優(yōu)先于抵押權人的抵押權，其中的“商品房消費者”應當僅限于《執行異議和復議》規定第二十九條保護的商品房消費者，不包括一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人。一般的房屋買(mǎi)受人無(wú)權依據《執行異議和復議規定》第二十八條的規定，排除抵押權人對房屋的強制執行。

最高院在另一個(gè)案件中認為，《執行異議和復議規定》第二十八條解決的是在執行程序中，買(mǎi)受人對所買(mǎi)受不動(dòng)產(chǎn)的權利保護與基于金錢(qián)執行債權人的權利保護發(fā)生沖突時(shí)，基于對正當買(mǎi)受人合法權利的特別保護之目的而設置的特別規則，這在一定程度上已經(jīng)是對債權平等原則和合同相對性原則的突破，故一般而言，該種情形下的買(mǎi)受人對于所買(mǎi)受不動(dòng)產(chǎn)的民事權益并不能夠排除申請執行人基于在先成立的抵押權的強制執行。

實(shí)際上，《九民紀要》第126條對此規則已經(jīng)進(jìn)行了明確。第126條規定：“根據《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優(yōu)先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已銷(xiāo)售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實(shí)踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動(dòng)搖抵押權具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規定的商品房消費者。買(mǎi)受人不是本紀要第125條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，不適用上述處理規則?！?/p>

此外，《民法典》第三百九十四條確立了抵押權的追及效力，在抵押期間，抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。對于已經(jīng)登記的抵押權而言，房屋買(mǎi)受人在購買(mǎi)抵押物時(shí)，明知抵押物上存在抵押權，允許抵押權人追及行使其抵押權，并不會(huì )損害房屋買(mǎi)受人的利益。綜上所述，現有法律制度下，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商先抵后售房屋的情況下，一般的房屋買(mǎi)受人無(wú)權排除抵押權人的強制執行。

二、已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房?jì)r(jià)款的消費者，對于所購房屋所享有的民事權益，可以排除基于抵押權、建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權等優(yōu)先受償權的強制執行。根據《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》的規定，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權不能對抗已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房?jì)r(jià)款的消費者，同時(shí)，建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權和其他債權。因此，已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房?jì)r(jià)款的消費者，對于所購房屋所享有的民事權益，可以排除基于抵押權、建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權等優(yōu)先受償權的強制執行。但是這種情況是針對實(shí)踐中存在的商品房預售不規范現象，為保護消費者生存居住權利而作出的例外規定，應當嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動(dòng)搖抵押權具有優(yōu)先性的基本原則。

三、一般的房屋買(mǎi)受人和商品房消費者均需注意，無(wú)論是購買(mǎi)期房，還是現房，都要格外重視所購房屋及其土地上是否存在抵押。如前文所述，購買(mǎi)存在抵押的房屋，可能面臨無(wú)法排除抵押權人強制執行的窘境。一般的房屋買(mǎi)受人在購買(mǎi)房屋時(shí)，更應該關(guān)注預售房屋是否存在抵押，還應關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力，避免出現房產(chǎn)商在交房前不能償還對外債務(wù)，抵押權人申請執行抵押房屋的不利情形。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》

第二十七條  申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。

第二十八條  金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)； 

（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

第二十九條  金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

《民法典》

第三百九十四條  抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產(chǎn)的，應當及時(shí)通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提前清償債務(wù)或者提存。轉讓的價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

《全國法院民商事審判工作會(huì )議紀要》（法〔2019〕254號）

126.【商品房消費者的權利與抵押權的關(guān)系】根據《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優(yōu)先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已銷(xiāo)售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實(shí)踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動(dòng)搖抵押權具有優(yōu)先性的基本原則。

因此，這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規定的商品房消費者。買(mǎi)受人不是本紀要第125條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，不適用上述處理規則。

重慶國際信托股份有限公司、周清源二審民事判決書(shū)【最高人民法院（2020）最高法民終1132號】