保全與執行 作者：李舒、李元元、李營(yíng)營(yíng)
來(lái)源：保全與執行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條、第二十九條均規定了案外人排除執行必須滿(mǎn)足“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同”這一條件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規定：“出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！蹦敲?，房屋未辦理預售許可證，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否必然無(wú)效？案外人是否必然無(wú)權排除執行？根據最高法院近三年處理這一問(wèn)題的裁判觀(guān)點(diǎn)顯示，目前，最高法院內部并未就該問(wèn)題形成統一認識?？梢灶A見(jiàn)到，該爭議在未來(lái)一段時(shí)間內或將繼續存在。
裁判要旨
出賣(mài)人在案外人起訴前未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，買(mǎi)受人無(wú)權排除強制執行。
案情簡(jiǎn)介
1. 2009年3月7日，王俊學(xué)與天意公司簽訂《認購商品房協(xié)議書(shū)》，購買(mǎi)案涉房屋并繳納購房款，辦理進(jìn)戶(hù)等交接手續。
2. 2014年10月30日，梁學(xué)忠與天意公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，三亞中院一審法院作出民事調解書(shū)，確認天意公司對梁學(xué)忠的債權。梁學(xué)忠申請三亞中院強制執行。
3. 2015年1月，三亞中院裁定查封案涉房屋，王俊學(xué)提出執行異議，三亞中院裁定駁回王俊學(xué)執行異議。王俊學(xué)遂提起案外人執行異議之訴。
4. 三亞中院一審認為，王俊學(xué)與天意公司之間未簽訂合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同，即使雙方存在商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，因天意公司并未取得商品房預售許可證，該買(mǎi)賣(mài)合同也應認定為無(wú)效，判決駁回其訴訟請求。王俊學(xué)上訴至海南高院。
5. 2016年3月30日，海南高院二審認為，王俊學(xué)與天意公司之間簽訂的認購協(xié)議，不是合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同，判決駁回王俊學(xué)上訴請求。王俊學(xué)向最高法院申請再審。
6. 2017年3月28日，最高法院裁定駁回王俊學(xué)再審申請。
裁判要點(diǎn)及思路
1. 最高法院認為，本案中，即便王俊學(xué)與天意公司就商品房買(mǎi)賣(mài)合同所欠缺的內容補充達成了一致，使得商品房預約合同轉化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但由于天意公司未取得商品房預售許可證明，商品房預售合同應認定為無(wú)效。因此，王俊學(xué)與天意公司之間未形成書(shū)面有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，其對天意公司不產(chǎn)生優(yōu)先于梁學(xué)忠對天意公司的債權，故其無(wú)權請求人民法院停止對案涉房屋的強制執行。
2. 分析最高法院的裁判思路，案外人不管是依據《執行異議和復議規定》第二十八條規定，以無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人身份排除執行；還是依據《執行異議和復議規定》第二十九條規定，以購房消費者身份排除執行，都必須滿(mǎn)足“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同”這一條件。這是因為，上述兩規定均旨在保護案外人的物權期待權，雖購房消費者保護的是居住權，其實(shí)質(zhì)仍來(lái)源于購房人的物權期待權，而物權期待權所依據的基礎法律關(guān)系必須合法有效。
3. 為何要求商品房買(mǎi)賣(mài)合同必須合法有效？一項物的交易過(guò)程可以被分割為兩個(gè)階段，債的關(guān)系建立與物的所有權轉移。在債的關(guān)系建立后，交易主體之間形成關(guān)于物的所有權變動(dòng)的合意并交付或辦理登記，這就是物權行為。目前，我國物權法不承認物權行為的獨立性，物權能夠變動(dòng)的前提是以物權變動(dòng)為內容的債權合同成立并生效。買(mǎi)受人在與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)受人基于合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同對交易雙方之間物權行為的期待，買(mǎi)受人對出賣(mài)物所有權享有期待利益,該期待利益受到法律的保護而上升為期待權,這種期待權顯然是買(mǎi)受人對出賣(mài)物所有權的期待權,在性質(zhì)上屬于物權期待權。因此，物權期待權的基礎就是交易各方之間存在合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。
1. 一般而言，案外人起訴前，案涉房屋未辦理預售許可證，簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，案外人無(wú)權排除執行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規定：“出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！弊罡叻ㄔ河杏^(guān)點(diǎn)認為，如果案涉房屋屬于商品房，法院應直接適用該條規定，認定案外人在起訴前取得商品房預售許可證明的，其與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同無(wú)效。買(mǎi)受人無(wú)權基于無(wú)效的預售合同排除對案涉房屋的強制執行。
2. 部分案件中，案外人起訴前，案涉房屋未辦理預售許可，簽訂的房屋認購書(shū)不一概認定無(wú)效，案外人有權排除執行。在部分案件中，地方政府出于保護實(shí)際買(mǎi)受人合法權益的目的，為了解決歷史遺留問(wèn)題，在被執行人補繳相關(guān)稅費之后，為案涉住宅部分房屋辦理了房屋初始登記。最高法院有觀(guān)點(diǎn)認為，在地方政府對案涉房產(chǎn)合法性予以認可的情況下，如果因案涉房屋未辦理預售許可證而機械的認定《購房認購書(shū)》無(wú)效，將導致房屋被查封拍賣(mài)的后果由房屋買(mǎi)受人承擔，有失公平。故基于案外人與被執行人之間簽訂的《購房認購書(shū)》是雙方真實(shí)意思表示，且案涉房屋已經(jīng)實(shí)際交付的情況下，從維護社會(huì )穩定、保障商品房交易秩序和保護交易現狀的角度出發(fā)，認定《購房認購書(shū)》有效。
3. 案外人起訴前，案涉房屋未辦理預售許可證，簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同不一定無(wú)效，案外人有權排除執行。最高法院有觀(guān)點(diǎn)認為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應認定合法有效。雖然房產(chǎn)在執行異議之訴審理中仍未取得預售許可證，但并非案外人原因造成，而是被執行人經(jīng)營(yíng)中出現的特殊情況所致。因此，不宜依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規定，認定未取得預售許可證就導致案涉房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
4. 如購房人主張購房款已通過(guò)“以房抵債”形式支付，購房人應對其出借款項、以物抵債的事實(shí)舉證證明。在商品房預售合同糾紛中，如果買(mǎi)受人系通過(guò)以物抵債形式購買(mǎi)房屋，根據“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的一般原則，買(mǎi)受人應當就債存在的事實(shí)、以房相抵的事實(shí)等舉證證明。參照上述基本原則和要求，案外人申請排除執行的，如案外人提交的證據不足以證明出借款項、以物抵債的事實(shí)成立，則不足以使人民法院確信案外人與被執行人之間存在真實(shí)的借款關(guān)系，不足以使法院確信案外人已經(jīng)支付購房款，應承擔舉證不能的責任。
5. 房屋抵押權人與開(kāi)發(fā)商就房屋簽訂抵押合同后、正式辦理抵押登記前出具《抵押可售函》，系雙方真實(shí)意思表示，應為有效。在部分案件中，申請執行人主張，案涉房屋抵押權人的《抵押可售函》出具于抵押登記之前，抵押權尚未產(chǎn)生，《抵押可售函》無(wú)效。因此，案外人與被執行人“惡意串通”，在案涉房屋抵押之后簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同應為無(wú)效。最高法院有觀(guān)點(diǎn)認為，抵押權人在與開(kāi)發(fā)商就房屋簽訂抵押合同后、正式辦理抵押登記前出具《抵押可售函》，系雙方真實(shí)意思表示，應為有效。
6. 目前，最高法院內部關(guān)于起訴前未取得房屋未辦理預售許可的預售合同及買(mǎi)賣(mài)合同的效力未形成統一認識?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條第一款第四項規定：商品房預售，應當“向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得商品房預售許可證明?！鳖A售許可作為行政許可的一種方式，是政府管控和調解房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的工具，是政府對正在建設的商品房可買(mǎi)賣(mài)提供的“背書(shū)”，最大減少預售的副作用，增加交易的安全性。目前，在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條已有明確規定的情況下，對于在起訴前未辦理預售許可的預售合同及買(mǎi)賣(mài)合同的效力，最高法院內部仍存在不同認識。主要原因有：預售許可的功能定位決定其僅具有管制作用；預售許可無(wú)權影響當事人之間的意思自治；一概認定該類(lèi)合同無(wú)效將在一定程度上鼓勵出賣(mài)人不誠信行為、損害買(mǎi)受人利益，有悖誠實(shí)信用原則?？梢灶A見(jiàn)到，該爭議在未來(lái)一段時(shí)間內或將繼續存在。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關(guān)法律規定
1.《城市房地產(chǎn)管理法》
第四十四條 商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū)；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關(guān)規定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。
商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設。
2.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
第二條 出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
3.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》
第二十八條第一款 金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
第二十九條第一款 金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
法院判決
以下為最高人民法院在判決書(shū)“本院認為”部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見(jiàn)
最高法院認為，從合同法律效力看，即使雙方之間訂立正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，該合同效力亦為無(wú)效。依據一審查明的事實(shí)，因天意公司違規加蓋樓層，“太陽(yáng)島公寓”項目并未取得商品房預售許可證。天意公司在二審中提交意見(jiàn)確認，案涉房產(chǎn)尚未經(jīng)過(guò)房屋測量和竣工驗收?？梢?jiàn)，“太陽(yáng)島公寓”項目不符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定的商品房現售條件，只能納入商品房預售范疇?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規定：“出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！北景钢?，即便王俊學(xué)與天意公司就商品房買(mǎi)賣(mài)合同所欠缺的內容補充達成了一致，使得商品房預約合同轉化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但由于天意公司未取得商品房預售許可證明，商品房預售合同應認定為無(wú)效。因此，王俊學(xué)與天意公司之間未形成書(shū)面有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，其對天意公司不產(chǎn)生優(yōu)先于梁學(xué)忠對天意公司的債權，故其無(wú)權請求人民法院停止對案涉房屋的強制執行。
案件來(lái)源
《王俊學(xué)、梁學(xué)忠再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2017）最高法民申583號】
延伸閱讀
在檢索大量類(lèi)案的基礎上，云亭律師總結相關(guān)裁判規則如下，供讀者參考：
1. 案涉房屋未辦理預售許可，簽訂的房屋認購書(shū)不一概認定無(wú)效。
案例1：《濮陽(yáng)市華龍區金鑫商場(chǎng)、張式獻再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2019）最高法民申4746號】
最高法院認為，關(guān)于張式獻與金建公司之間簽訂的《購房認購書(shū)》是否合法有效，其效力是否及于金鑫商場(chǎng)的問(wèn)題。案涉金鑫商場(chǎng)商住樓因存在一房二賣(mài)問(wèn)題，長(cháng)期未竣工決算，也達不到房屋交付的條件，河南省濮陽(yáng)市人民政府（以下簡(jiǎn)稱(chēng)濮陽(yáng)市政府）出于保護實(shí)際買(mǎi)受人合法權益的目的，為了解決歷史遺留問(wèn)題，在金鑫商場(chǎng)補繳相關(guān)稅費之后，為案涉住宅部分房屋辦理了房屋初始登記。在濮陽(yáng)市政府對金鑫商場(chǎng)商住樓合法性予以認可的情況下，如果因案涉房屋未辦理預售許可證而機械的認定《購房認購書(shū)》無(wú)效，將導致房屋被查封拍賣(mài)的后果由房屋買(mǎi)受人承擔，有失公平。故基于張式獻與金建公司之間簽訂的《購房認購書(shū)》是雙方真實(shí)意思表示，且案涉房屋已經(jīng)實(shí)際交付的情況下，原審法院從維護社會(huì )穩定、保障商品房交易秩序和保護交易現狀的角度出發(fā)，認定張式獻與金建公司之間簽訂的《購房認購書(shū)》有效并無(wú)不當。
2. 案涉房屋未辦理預售許可證，簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同不一定無(wú)效。
案例2：《王娜、閆永清再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2018）最高法民申4007號】
最高法院認為，根據調卷審查和詢(xún)問(wèn)當事人，在西安中院于2015年5月7日查封案涉房產(chǎn)之前，閆永清與瑞麟公司于2014年12月13日就該房產(chǎn)已經(jīng)簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同系雙方當事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。雖然該房產(chǎn)至今未取得預售許可證，但并非閆永清原因造成，而是瑞麟公司經(jīng)營(yíng)中出現的特殊情況所致。案涉房產(chǎn)以上的地上三層是西安市臨潼區教育局出資委托瑞麟，地下**層也就是案涉房產(chǎn)是瑞麟公司出資建造的，并非**般意義上的商品房的商品房，再考慮到瑞麟公司的特殊經(jīng)營(yíng)狀況。因此，不宜依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規定，認定未取得預售許可證就導致案涉房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
3. 案外人起訴前，案涉房屋未辦理預售許可證，簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
案例3：《白帆、王雙再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2018）最高法民申3891號】
最高法院認為，白帆對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規定：“出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！北景钢?，直至白帆向一審法院起訴，新華公司仍未取得案涉房屋的商品房預售許可證，一、二審法院認定雙方所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效，并無(wú)不當。而根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十九條的規定，“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同”是金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，人民法院應予支持的法定條件之一，因白帆與新華公司之間不存在合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并不符合上述法律規定的情形，故白帆對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益。
4. 在開(kāi)發(fā)商取得商品房預售許可的情況下，購房人所簽商品房預售合同可以認定為有效，考慮普通消費者不能便捷查詢(xún)商品房抵押登記，購房人對因房屋上已設定抵押不能辦理過(guò)戶(hù)手續不存在過(guò)錯。
案例4：《林衛正、姚仲毅申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2019）最高法民申2945號】
最高法院認為，《查扣凍規定》）第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，如果第三人對此沒(méi)有過(guò)錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！北驹赫J為，前述批復與規定系為保護公民的基本生存權利而在司法實(shí)踐層面作出的特別規定。根據物權優(yōu)于債權的原則，原則上物權期待權不能對抗擔保物權。但是，在擔保物權人和商品房買(mǎi)受人利益發(fā)生沖突時(shí)，在滿(mǎn)足一定的特殊條件下，對于作為商品房買(mǎi)受人的消費者就其享有的必要的居住生存權益等，可以給予適當的保護?！秷绦挟愖h和復議規定》第二十九條規定：“金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！痹撘幎ㄟM(jìn)一步對作為商品房買(mǎi)受人的普通消費者的物權期待權保護作出規定。根據前述規定，普通消費者以其享有的物權期待權可以對抗執行標的之上設立的物權，但是，須同時(shí)符合該規定的三項條件，且消費者自身無(wú)過(guò)錯。此外，根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規定：“出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！北驹赫J為，在開(kāi)發(fā)商取得商品房預售許可的情況下，消費者買(mǎi)房人基于對開(kāi)發(fā)商取得預售許可而進(jìn)行房屋銷(xiāo)售的合理信賴(lài)，所簽商品房預售合同可以認定為有效，且考慮普通消費者買(mǎi)房人不能便捷查詢(xún)商品房抵押登記，不能當然推定消費者不能辦理過(guò)戶(hù)登記是因為其簽訂合同前未盡到審慎的注意義務(wù)，其自身存在過(guò)錯。
5. 開(kāi)發(fā)商于訴訟前取得案涉房屋的《商品房預售許可證》，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》應認定合法有效。
案例5：《北京長(cháng)富投資基金、齊亞靜申請執行人執行異議之訴二審民事判決書(shū)》【（2018）最高法民終1104號】
最高法院認為，根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規定，中然公司已于本案訴訟前取得案涉房屋的《商品房預售許可證》，案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》應認定合法有效。長(cháng)富基金主張案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》不具有合法性，無(wú)事實(shí)和法律依據，本院不予支持。
6. 在商品房預售合同的履行過(guò)程中，應當允許購房人在出現法定或約定的購房人有權解除合同的事由后，有一段合理的時(shí)間向開(kāi)發(fā)商提出異議、協(xié)商問(wèn)題的解決辦法。
案例6：《漳州萬(wàn)達廣場(chǎng)有限公司、滕健新商品房預售合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2018）最高法民申2127號】
最高法院認為，本院認為，本案《補充協(xié)議》第13.4條關(guān)于“如出現法定或約定的乙方有權解除本合同及本補充協(xié)議的事由，甲方自該事由發(fā)生之日起30日內未收到乙方解除合同的書(shū)面通知，則視為乙方放棄本合同及本補充協(xié)議的解除權及責任追究權”的約定，屬于漳州萬(wàn)達公司單方提供的格式條款。在商品房預售合同的履行過(guò)程中，應當允許購房人在出現法定或約定的購房人有權解除合同的事由后，有一段合理的時(shí)間向開(kāi)發(fā)商提出異議、協(xié)商問(wèn)題的解決辦法。漳州萬(wàn)達公司提供的上述格式條款中關(guān)于30日的除斥期間的約定，并未合理設置解決問(wèn)題的緩沖期間和緩沖條件，不符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行中的實(shí)際情況，性質(zhì)上屬于排除購房人主要權利的條款。原審判決根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條之規定，認定前述條款為無(wú)效條款，法律依據充分。漳州萬(wàn)達公司關(guān)于滕健新行使合同解除權的期限已超過(guò)了合同約定的30日期限，喪失了解除合同的權利的申請理由，并無(wú)相應的法律依據，本院不予支持。
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