北京法拍房資訊 作者：鯨拍房
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小貼士
在開(kāi)始講述“部分產(chǎn)權的法拍房”之前，我們先來(lái)一起了解一下，什么是房屋產(chǎn)權呢？
房屋產(chǎn)權是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。房屋產(chǎn)權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據有關(guān)法規為40、50年或70年不等，屆滿(mǎn)自動(dòng)續期，續費按當時(shí)的1%-10%來(lái)增收（即土地使用權出讓金）。
在房產(chǎn)交易中，其本質(zhì)就是產(chǎn)權的變更，法拍房的交易也不例外，不過(guò)法拍房千千萬(wàn)，各種情況都會(huì )出現，不知道大家是否注意過(guò)，會(huì )有部分產(chǎn)權被拍賣(mài)的房產(chǎn)，例如：
部分產(chǎn)權被拍賣(mài)的房產(chǎn)
以上這些房產(chǎn)，有在變賣(mài)階段的，也有剛剛進(jìn)入一拍即將被拍賣(mài)的，但它們與其他普通法拍房有個(gè)非常明顯的區別，那就是它們都不是擁有完成產(chǎn)權份額的法拍房。本期，我們就以之前的杭州市西湖0.5%份額房產(chǎn)為例來(lái)給大家講講：
本次拍賣(mài)原因是由于被執行人鄭某某（父親）向溫州銀行股份有限公司平陽(yáng)水頭小微企業(yè)專(zhuān)營(yíng)支行辦理房屋抵押貸款，并且簽訂了最高額為1000萬(wàn)元的房產(chǎn)抵押合同，目前已借款的本金為200萬(wàn)元，但是由于目前還款上出現問(wèn)題，所以導致本次需要將其名下?lián)碛械倪@部分房產(chǎn)份額拿出來(lái)拍賣(mài)。
這套城市芯宇公寓3幢2單元1202室法拍房建筑面積197.37 ㎡，但特殊的是，此次僅拍賣(mài)該房源0.5%的份額，折算下來(lái)約1㎡。起拍價(jià)3.5萬(wàn)元，評估價(jià)5萬(wàn)元，最后9人報名參拍，經(jīng)過(guò)60輪競價(jià)，成交價(jià)飆到了13.5萬(wàn)元，這套公寓拍賣(mài)的是父親名下的0.5%份額，最終兒子作為優(yōu)先購買(mǎi)權人拍下。
0.5%的產(chǎn)權也有9人報名，著(zhù)實(shí)讓人有些吃驚。鯨拍房并不建議大家去參拍這樣的房屋，接下來(lái)為大家分析一下部分產(chǎn)權將存在哪些問(wèn)題。
部分產(chǎn)權的法拍房存在哪些問(wèn)題
1.只要存在案外人共有的情況，在房產(chǎn)的交付中就會(huì )出現不可控的問(wèn)題，畢竟買(mǎi)受人與其他共有人之間如何處理共有權利及義務(wù)，需要由買(mǎi)受人與共有人另行協(xié)商或訴訟解決。
2.因房產(chǎn)設定抵押登記，拍賣(mài)部分房屋份額暫無(wú)法過(guò)戶(hù)，需待房屋貸款還清、抵押登記注銷(xiāo)后才能辦理轉移登記，不能辦理轉移登記的風(fēng)險由買(mǎi)受人承擔。
不完整的產(chǎn)權，通常都是可以完成過(guò)戶(hù)的，但是有些標的物由于抵押登記的問(wèn)題，意味著(zhù)購買(mǎi)此產(chǎn)權的買(mǎi)受人，將不能在貸款還清之前辦理過(guò)戶(hù)，這無(wú)非是購買(mǎi)了一個(gè)虛擬產(chǎn)權，下次即使要想再次交易也是無(wú)法進(jìn)行的。
3.學(xué)區和落戶(hù)等權益需要與其他房產(chǎn)共有產(chǎn)權人協(xié)商。如果僅持有部分的房產(chǎn)份額，意味著(zhù)需要跟另外的房產(chǎn)共有產(chǎn)權人協(xié)商落戶(hù)、就學(xué)及其它權益，按照以往經(jīng)驗，需要其他案外人協(xié)商的事務(wù)中都會(huì )出現太多的不配合情況。
講了這么多，相信大家也已經(jīng)了解到，購買(mǎi)一套部分產(chǎn)權的法拍房產(chǎn)，無(wú)論其包含的產(chǎn)權是80%，還是1%，后續都會(huì )面臨一堆意想不到的麻煩。搞不好花了錢(qián)，卻無(wú)法入住，也無(wú)法交易，的確沒(méi)有購買(mǎi)的必要，而通常涉及部分產(chǎn)權拍賣(mài)的法拍房都會(huì )在名稱(chēng)或公告中有明確的說(shuō)明，所以大家在參拍之前，一定要仔細閱讀法拍房的相關(guān)公告信息！
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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