房產(chǎn)金融法律服務(wù) 作者：郭韌律師團隊黃暢
來(lái)源：房產(chǎn)金融法律服務(wù)（ID：guoren-lawyer）
01
案外人占有法拍房的情形
很多法拍房買(mǎi)家會(huì )認為，只要拿到房本，這套房子就歸屬于自己，可以隨時(shí)裝修入住。即便有租約只要清退就好了。
而實(shí)際上，根據《民法典》第七百二十五條規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。即買(mǎi)賣(mài)不破租賃規則，主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。同樣，這項規定也適用于法拍房。并且《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第三十一條第二款也明確規定，拍賣(mài)財產(chǎn)上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣(mài)而消滅。
也就是說(shuō)，租賃關(guān)系存續期間，即使房屋被拍賣(mài)易主，租賃關(guān)系也不會(huì )產(chǎn)生任何影響。法拍房購買(mǎi)人不能以其為房屋所有人為由，否定原租賃關(guān)系的存在，要求承租人搬走。
上述是針對存在合法有效租約的情形，實(shí)務(wù)中還存在他人惡意占有房屋——“就是不搬走！”，主要有以下幾種情況：
租客：否認租期屆滿(mǎn)或與原房東存在糾紛
原房東：本身自住抗拒執行
原房東：安排他人入住阻礙執行
（關(guān)于法拍房的占用情況，拍賣(mài)公告會(huì )有所展示）
02
主張排除妨害或占有返還
是否可行？
一些購買(mǎi)者會(huì )啟動(dòng)排除妨害或占有返還訴訟，要求對方搬離房屋。
通過(guò)檢索上海市已公開(kāi)的裁判文書(shū)，在前幾年這類(lèi)訴訟請求也得到一些法院支持。
（1）劉某訴梁某排除妨害糾紛一案二審民事判決書(shū)
法院：上海市第一中級人民法院
案號：（2019）滬01民終2135號
裁判主文：
本院認為，查現有證據有效證明被上訴人系通過(guò)拍賣(mài)合法獲得系爭房屋的所有權，享有完整的所有權能。上訴人顯有對房屋的長(cháng)期占有，但始終未能證明其曾合法取得相應權益，侵害了被上訴人所有權的行使，原審判決上訴人搬離，具有事實(shí)和法律依據，本院可予維持。
（2）馮某與嚴某返還原物糾紛一審民事判決書(shū)
法院：上海市普陀區人民法院
案號：（2019）滬0107民初5750號
裁判主文：
本院認為，不動(dòng)產(chǎn)權屬登記是權利人享有物權的憑證，原告通過(guò)司法拍賣(mài)程序成為系爭房屋所有權人，理應享有對房屋的占有、使用、收益等支配權，并在上述權益受侵害時(shí)請求排除妨害，被告嚴某占用系爭房屋的行為顯然對原告所有權的行使構成了障礙?，F原告要求被告遷出系爭房屋的意見(jiàn)，于法有據，本院予以采信。
（3）王某與金某、楊某排除妨害糾紛一審民事判決書(shū)
法院：上海市浦東新區人民法院
案號：（2018）滬0115民初94335號
裁判主文：
本院認為，所有權人對自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。原告目前已經(jīng)取得了系爭房屋的所有權，應依法享有對系爭房屋占有、使用、收益和處分的權利。根據本案在案證據和雙方當事人的陳述，可以確定被告金某在楊X去世后仍然居住在系爭房屋內未曾遷出，故原告要求被告金某遷出系爭房屋的請求符合本案的事實(shí)和法律規定，本院予以支持
03
裁判結果和趨勢變化？
在法拍房買(mǎi)家們認為，完全可通過(guò)排除妨害或占有返還訴訟解決時(shí)，近期卻開(kāi)始出現大量被法院駁回起訴的裁判文書(shū)。也就是說(shuō)，以排除妨害或占有返還為由要求案外人搬離房屋的訴訟請求可能出現——
法！院！不！支！持！
以下幾個(gè)案例可以比較典型地反映這類(lèi)判決的思路和理由：
（1）金某與楊某等占有物返還糾紛二審案件民事裁定書(shū)
法院：上海市第一中級人民法院
案號：（2020）滬01民終5811號
裁判主文：
上訴人提出的關(guān)于搬離的相關(guān)訴請即本案第一、二項訴請，應根據《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第三十條規定，通過(guò)執行程序予以解決并無(wú)不當，應予以維持。
（2）張某與鞠某、陳某排除妨害糾紛申訴民事裁定書(shū)
法院：上海市第二中級人民法院
案號:（2020）滬02民申579號
裁判日期：2020年7月24日
裁判主文：
本院經(jīng)審查認為……張某系通過(guò)法院司法拍賣(mài)方式取得系爭房屋的所有權，其所提出的與鞠某、陳某之間的糾紛均是拍賣(mài)后房屋騰退過(guò)程中所產(chǎn)生的糾紛，屬于執行程序中處理的問(wèn)題，不應另案提起民事訴訟。故一審法院裁定駁回起訴適用法律正確，本院予以維持。
（3）周某雯與周某琳、董某返還原物糾紛上訴案民事裁定書(shū)
法院：上海市第二中級人民法院
案號:（2021）滬02民終2661號
裁判日期：2021年3月26日
裁判主文：
本院認為，周某雯經(jīng)司法拍賣(mài)取得赤峰路房屋產(chǎn)權后，要求原產(chǎn)權人即被上訴人搬出該房屋，該爭議系民事執行程序中遺留問(wèn)題，故上訴人現起訴要求上訴人返還房屋，法院以該訴請不屬于法院受理民事訴訟范圍為由駁回上訴人的起訴，并無(wú)不當，一審裁定應予維持。
可以看到，近期上海一些法院將法拍或者流拍的房屋涉及的清房問(wèn)題傾向于認定為“執行案件的遺留問(wèn)題/執行程序中處理的問(wèn)題，從而認為不屬于民事案件審理范圍而駁回當事人的訴訟請求。
04
法律依據
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第三十條規定，人民法院裁定拍賣(mài)成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應當于裁定送達后十五日內，將拍賣(mài)的財產(chǎn)移交買(mǎi)受人或者承受人。被執行人或者第三人占有拍賣(mài)財產(chǎn)應當移交而拒不移交的，強制執行。
該條款是上述駁回起訴裁判文書(shū)中引用較多的法律條文。依據本條規定，非法占有拒不移交的情況應當通過(guò)強制執行程序解決。
關(guān)于法拍房清房問(wèn)題，其實(shí)早在2013年上海市高院就發(fā)布了《關(guān)于執行中房地產(chǎn)拍賣(mài)若干問(wèn)題的解答》（滬高法執〔2013〕49號）。第（13）規定：對于無(wú)合法理由占有使用房地產(chǎn)的人（包括被執行人和案外人），執行法院應當在拍賣(mài)前予以告知，限期遷出，拒不遷出的，依法強制執行。強制遷出可以在拍賣(mài)前實(shí)施，也可以在拍賣(mài)后實(shí)施。
根據當時(shí)的規定，騰房可以寬限到拍賣(mài)實(shí)施之后，因此也給了很多案外人在房屋掛拍后仍非法居住的可乘之機，既增加了后續清房難度，也增加了購買(mǎi)者的交易風(fēng)險。
2019年，上海高院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規范不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣(mài)中有關(guān)事項的指導意見(jiàn)》（滬高法[2019]25號）
第二條規定，不動(dòng)產(chǎn)由案外人占有的，在裁定拍賣(mài)、變賣(mài)之后確定參考價(jià)之前，在不動(dòng)產(chǎn)上張貼公告，告知其應當自公告之日起十五日內遷出。
第五條規定，不動(dòng)產(chǎn)變價(jià)后的交付是根據《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第三十條、第三十一條……被執行人或者第三人占有拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)應當移交而拒不移交的，依法強制執行。
可以看到，2019年上海高院的指導意見(jiàn)延續了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》的精神，重申“拒不移交，依法強制執行”的內容。
結合上海高院的指導意見(jiàn)以及上海市各法院裁判的趨勢走向，就法拍房清房問(wèn)題，作者認為可以總結為以下兩點(diǎn)：
法拍房應當由執行法院負責交付；
占用人拒不移交的，由執行法院強制執行
那么，若強制執行仍無(wú)法完成交付怎么辦？
浙江高院在2019年曾發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強化強制執行措施的若干意見(jiàn)（試行）》，其中第六條規定，被執行人或其他相關(guān)人員拒不騰退涉案房屋、土地的，執行人員應當在騰退期限屆滿(mǎn)之日起一個(gè)月內，根據情節輕重予以罰款、拘留、移送公安機關(guān)追究刑事責任。
但上海市目前還未有相關(guān)指導意見(jiàn)內容規定。因本文僅就民事案件處理層面進(jìn)行研究分析，就法拍清房能否利用拒絕執行判決、裁定罪等刑事案件方式來(lái)處理的問(wèn)題不再展開(kāi)。
05
分析和建議
作者認為，執行拍賣(mài)行為是人民法院依據民事執行法律規定的對被執行人財產(chǎn)采取的一種執行措施和處分執行行為，具有公法性質(zhì)。因此，法院執行程序中的強制拍賣(mài)行為引起的排除妨害或占有返還訴訟不屬于《民事訴訟法》第一百一十九條規定人民法院受理民事訴訟范圍，不具有民事可訴性。
因此，購買(mǎi)者遇到法拍房被非法占用，且對方拒不移交的，可依法通過(guò)執行途徑即向法拍房的執行法院提出清房執行申請，執行法院拒不執行的，可以向上級法院或同級檢察院申請執行監督。
【提示法拍房買(mǎi)家】：
法拍房是一朵帶刺的玫瑰，亡羊補牢不如防范風(fēng)險。與其擔心如何在糾紛產(chǎn)生后救濟自身權益，不如將工作做在前面，在競買(mǎi)法拍房前做好盡調工作，充分了解法拍房的競買(mǎi)風(fēng)險，分析相關(guān)資金成本和時(shí)間成本，及時(shí)調控自身選擇，終能成功拍好房！
（聲明：本文僅代表作者觀(guān)點(diǎn)，具體以個(gè)案情況為準）
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 法拍房被案外人占有，如何救濟？
