觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（guandianweixin）
歷史是一場(chǎng)輪回。許家印曾通過(guò)他的朋友圈叩開(kāi)香港市場(chǎng)，如今好友們是否接盤(pán)讓他全身而退？
2015年，許家印以125億港元從老朋友劉鑾雄旗下華人置業(yè)手中，收購位于灣仔區的美國萬(wàn)通大廈并更名為“恒大中心”，一舉敲開(kāi)香港市場(chǎng)的大門(mén)。
隨后恒大趁著(zhù)中資買(mǎi)地熱潮，于2018年起斥資上百億接連購入土地，發(fā)展香港住宅項目。這一雷厲風(fēng)行、出手迅猛的作風(fēng)，與過(guò)往許家印對新市場(chǎng)、新業(yè)務(wù)的進(jìn)入態(tài)勢一致。
但如今，正如那些擺在貨架上的新業(yè)務(wù)，香港項目也被恒大寫(xiě)進(jìn)待售清單。
10 月 19 日最新消息，位于香港長(cháng)沙灣的恒大·睿峰項目已成功轉讓予項目合伙股東鼎佩集 團，為恒大首次成功轉售在港項目，而鼎佩集團身后隱現著(zhù)鄭裕彤家族的身影。
而各種消息發(fā)酵間，難免讓市場(chǎng)關(guān)注著(zhù)恒大香港項目的現狀與過(guò)往。
恒大香港過(guò)往
恒大首次在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)露臉，是從投資物業(yè)開(kāi)始。
于2015年11月12日，恒大宣布以125億港元收購華人置業(yè)旗下美國萬(wàn)通大廈物業(yè)。項目位于香港金鐘、灣仔和會(huì )展中心之間的核心區域，鄰近金鐘及灣仔地鐵站、香港警察總部、香港會(huì )展中心，毗鄰維多利亞港灣，是“幻彩詠香江”參與大廈之一。
該物業(yè)占地2139平方米，總樓面面積32091平方米，另有地下車(chē)位55個(gè)，樓高94.85米，總計26層。
隨后于2016年，恒大將萬(wàn)通大廈更名為中國恒大中心，作為恒大的香港總部大樓。
這為恒大在香港的發(fā)展拉開(kāi)了序幕。2018年，在萬(wàn)科、中海、龍湖、合景泰富一眾中資赴港買(mǎi)地的熱潮中，恒大也在香港買(mǎi)入若干物業(yè)并在2019年底相繼推出市場(chǎng)。
與中海、萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)周期不同，恒大用了短短一年便能實(shí)現買(mǎi)地與入市銷(xiāo)售。這背后正是迥然不同的開(kāi)發(fā)模式。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體梳理獲悉，其他中資財團在香港多是通過(guò)競投官地建屋進(jìn)行開(kāi)發(fā)，一般也需要3至5年的開(kāi)發(fā)時(shí)間。
而恒大則大多是向港資發(fā)展商收購可即時(shí)發(fā)展的現有地盤(pán)興建住宅。
如恒大進(jìn)入香港住宅市場(chǎng)的首個(gè)項目恒大·珺瓏灣，便于2018年1月以65億港元從四叔（李兆基）手中收購香港屯門(mén)管翠路住宅用地開(kāi)發(fā)而來(lái)。
時(shí)隔三個(gè)月，恒大又從另一位好友--新世界發(fā)展手上買(mǎi)下了懷德工業(yè)大廈，地段屬新九龍內地段第4178號，該項目地塊最初為工業(yè)用途，2014年新世界申請改建為商住項目。
不過(guò)，這種熟地開(kāi)發(fā)模式除了具備開(kāi)發(fā)周期明顯縮短的優(yōu)勢外，也存在收購成本高的問(wèn)題。
如上述香港屯門(mén)管翠路住宅用地最早于2015年由恒基兆業(yè)旗下福彩發(fā)展豪擲36.3億港元投得，三年后由恒大收購，該項目地塊不足3年升值近30億港元，升幅逾80%。
這也使得項目入市時(shí)的定價(jià)并不低，如恒大·珺瓏灣第1期平均折實(shí)呎價(jià)為所處掃管笏片區近5年來(lái)首批呎價(jià)最高的樓盤(pán)；同樣，恒大·睿峰入市時(shí)平均呎價(jià)便與同區二手市場(chǎng)平均呎價(jià)約18400港元比較亦高出約20%。
然而，由于項目以小戶(hù)型為主、總價(jià)不高，且2019年恒大推出項目時(shí)正逢香港放款按揭保險等因素，恒大的兩個(gè)住宅項目均獲得了市場(chǎng)不錯的反響。
其中恒大·珺瓏灣開(kāi)盤(pán)時(shí)，甚至一大早銷(xiāo)售中心門(mén)外便排起了百米長(cháng)龍，給彼時(shí)頹廢的港島樓市燒了一把火。據相關(guān)數據顯示，珺瓏灣項目前期認籌量高達2300組，超額認購15倍，首期推出的151套房源當天全部售罄，其中超五成為300平方呎的一房小戶(hù)型。
嘗到甜頭的恒大繼續這種開(kāi)發(fā)模式，于2019年以47億港元買(mǎi)入恒基旗下元朗和生圍地皮。
不過(guò)，該次恒大向恒基收購的和生圍項目并不像前兩次那么手續完備。
該項目最早在2008年由香港城規會(huì )批準作濕地修復及低密度住宅發(fā)展，以興建267幢住宅，后恒基輾轉多次提出修訂方案，提出將興建單位數目減少約半成，并全數改為洋房發(fā)展等，項目一直處于拉鋸中。
后于2018年時(shí)恒基就表示正積極與政府就和生圍項目商討補地價(jià)事宜，但此后卻再也沒(méi)有相關(guān)消息。
因此，恒大買(mǎi)入的這宗地塊更類(lèi)似于半熟地，仍需進(jìn)行補地價(jià)等手續。在獲得香港元朗和生圍項目一年多之后，恒大于2021年3月將地價(jià)補交完畢，涉資近42億港元，這也是近3年以來(lái)最大額的私人重建補地價(jià)個(gè)案。
擺上貨架的項目
然而，這種加速度隨著(zhù)恒大負債壓力的擴大、負面輿情的增多而被迫放慢。早在今年7月份，有按揭貸款經(jīng)紀商對外披露，匯豐、渣打、東亞銀行等六家銀行已暫停接受恒大開(kāi)發(fā)的兩個(gè)未完工香港住宅樓盤(pán)的樓花按揭貸款申請。
據悉，當中主要包括恒大·珺瓏灣II期及長(cháng)沙灣恒大·睿峰，估計近60名買(mǎi)家或受影響。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該尚未落成的樓盤(pán)預計落成日期分別為今年8月13日及10月31日。
但彼時(shí)恒大對外表示，其他銀行仍在批準其樓花按揭貸款，并稱(chēng)預計香港的銀行任何停止按揭貸款的決定只會(huì )產(chǎn)生輕微影響。恒大稱(chēng)，其開(kāi)發(fā)項目正在按計劃進(jìn)行。
“銀行暫停按揭貸款并不會(huì )對樓市及買(mǎi)家產(chǎn)生多大影響?！毕愀壑性禺a(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示。其稱(chēng)，香港開(kāi)發(fā)商預售金額都會(huì )在第三方信托戶(hù)口進(jìn)行托管，只有等工程落成之后扣掉所有負債才會(huì )支付給開(kāi)發(fā)商，這也相應保障了社會(huì )民生的利益。
盡管如此，隨后于8月珺瓏灣II期即將交樓之時(shí)，代表賣(mài)方的律師樓卻于8月9日向恒大珺瓏灣第2期業(yè)主發(fā)出延遲交樓通知--物業(yè)交樓日期為9月17日，開(kāi)發(fā)商的項目管理團隊正努力爭取在8月份之內取得滿(mǎn)意紙，從而啟動(dòng)交樓程序。
同時(shí)，10月起包括美聯(lián)、中原等一些代理公司入稟法院追討恒大傭金。如中原入稟狀指，中原協(xié)助出售恒大·睿峰42個(gè)單位及恒大·珺瓏灣401個(gè)單位，惟恒大未有按協(xié)議支付傭金，因此入稟法院追討逾1億元傭金。
很顯然，恒大自身的流動(dòng)性危機已一步步傳導到香港項目上。不過(guò)現在，這些投資及住宅開(kāi)發(fā)項目，最終也成了緩解恒大危機的棋子之一。
事實(shí)上，在寸金寸土的香港，以地價(jià)昂貴的物業(yè)進(jìn)行融資貸款，或用于支持項目本身的發(fā)展，或用于尋求融資，這對于恒大來(lái)說(shuō)也不是第一次了。
如于2018年10月初，恒大便為屯門(mén)恒大·珺瓏灣項目尋求52.8億港元的3.5年期定期貸款，貸款的借款人正是原項目地皮持有人恒基的子公司。同月，還有傳恒大擬將其在香港的中國恒大中心大廈抵押融資約15億美元，用來(lái)償還其海外債務(wù)和派息。
2020年9月，恒大申報了元朗和生圍項目盈邦與恒基旗下公司達成的貸款抵押文件。
不過(guò)如今，恒大選擇直接將物業(yè)或項目股權出售以尋求資金回流。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體梳理發(fā)現，最早于8月23日就有消息稱(chēng)，恒大正與越秀地產(chǎn)洽談出售恒大中心事項，出售價(jià)約在105億港元左右。
8月25日，中國恒大持有的香港元朗和生圍項目，近日以暗盤(pán)形式推出市場(chǎng)放售，意向價(jià)約80億港元。
而后消息持續發(fā)酵，傳越秀地產(chǎn)由于擔心恒大尚未解決的債務(wù)問(wèn)題會(huì )給順利完成交易帶來(lái)潛在的麻煩，收購一事遭越秀地產(chǎn)的董事會(huì )反對。同樣的，據悉和生圍項目截至目前尚未找到合適買(mǎi)家。
據10月19日最新消息，恒大·睿峰成功轉讓予項目的合伙股東鼎佩集團，這是首次成功轉售其在香港項目。
消息透露，恒大·睿峰獲合資伙伴鼎佩集團接手，并將負責樓盤(pán)余下銷(xiāo)售及交樓工作等。
據悉，該項目2019年底開(kāi)售至今，已經(jīng)銷(xiāo)售近一半左右單位，現時(shí)余下大約190個(gè)單位仍未售出。
一代理人士向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，若參考已售出的單位平均售價(jià)約890萬(wàn)港元計算，住宅部分市值約17億港元，連同項目本身約3萬(wàn)多平方呎的商場(chǎng)及30個(gè)車(chē)位，估計恒大·睿峰公開(kāi)出售的部分市值約24億元左右。
另?yè)私?，合作伙伴及買(mǎi)家鼎佩集團成立于2006年10月6日，為香港的一家私人股權投資機構。早前鼎佩曾負責為鄭裕彤旗下的新創(chuàng )建進(jìn)行策略性投資，與鄭裕彤關(guān)系密切。
據若干信息顯示，鼎佩證券堪稱(chēng)鄭裕彤家族的御用券商。鄭裕彤家族也曾通過(guò)該券商助力于許家印，如在寶萬(wàn)之爭期間，2016年許家印增持萬(wàn)科A股時(shí)，就曾有香港兩家金融機構買(mǎi)入萬(wàn)科H股，其中一家便是鼎佩證券。
歷史是一場(chǎng)輪回。許家印曾通過(guò)他的朋友圈叩開(kāi)香港市場(chǎng)，如今好友們是否接盤(pán)讓他全身而退？
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