北京不良資產(chǎn)催收律師 作者：成律師
來(lái)源：北京不良資產(chǎn)催收律師（ID：chenglvshi999）
在民商事執行中，很多案件中存在被執行人對于已經(jīng)查封、抵押的不動(dòng)產(chǎn)以倒簽租賃合同的形式規避法院強制執行，從而意圖達到逃避債務(wù)責任的目的。對于這種惡意逃債的行為，本文將重點(diǎn)分析其危害、形成的主要原因，及現有法律環(huán)境下的應對建議。
一、執行程序中虛假租賃的危害
執行中的虛假租賃多以租賃合同形式存在，簽訂時(shí)間都在查封甚至抵押登記之前，租期有十年甚至二十年，租金較低且在簽約時(shí)已一次性付清，很多情況下被執行人會(huì )租給自己的親屬朋友或內部員工，租金轉賬后又以其他形式流回被執行人實(shí)際支配，甄別難度極高。在執行標的物拍賣(mài)變現時(shí)，虛假租賃會(huì )導致執行標的物無(wú)法拍賣(mài)處置或者拍賣(mài)價(jià)款過(guò)低，嚴重影響債權人實(shí)現債權；另一方面，認定和處理虛假租賃難度較大，如相關(guān)舉證責任均由執行申請人完成，會(huì )牽制大量精力，且效果十分有限，執行法院對此往往也十分頭痛。
二、執行程序中虛假租賃的成因簡(jiǎn)析
上述情況的產(chǎn)生，主要原因有三：一是被執行人利用了買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規則，異化了其立法目的。買(mǎi)賣(mài)不破租賃規則的基本立法意圖是旨在保護正常房產(chǎn)租賃關(guān)系中的弱勢群體，防止因為房屋的買(mǎi)賣(mài)導致承租人流離失所或者正常經(jīng)營(yíng)關(guān)系受到不利影響。而在執行案件中，實(shí)際的弱勢群體是執行申請人，尤其是當被執行的財產(chǎn)線(xiàn)索有限債權人眾多的時(shí)候尤其如此，這種情況與買(mǎi)賣(mài)不破租賃的立法初衷完全相悖；二是，我國現行立法不論是在合同法還是物權法層面，都強調租賃關(guān)系參考物權的保護標準予以較為絕對的保護，對于執行程序中的惡意濫用現象尚未采取及時(shí)的立法救濟，導致在實(shí)務(wù)中執行法院缺乏統一、明確的操作依據。相比較而言，我國臺灣地區“民法”的規定可參借鑒：2000年“民法”第426條規定，不動(dòng)產(chǎn)租賃期限在五年以上以及未約定期限的，只有經(jīng)過(guò)公證才產(chǎn)生對抗效力。這說(shuō)明了我國臺灣地區現行的“民法”關(guān)于該原則的適用采取了區別對待主義。即對于五年以下的租賃合同，租賃公示方式是交付并占有；而對于五年以上的不動(dòng)產(chǎn)租賃，則必須有確定期限并經(jīng)公證，方可對抗第三人。通過(guò)公證這種公示方式，可相對減少虛假租賃規避執行行為存在的空間。三是被執行人即使采取了虛假租賃的方式，違法成本相對較低。依據最高人民法院《關(guān)于依法制裁規避執行行為的若干意見(jiàn)》關(guān)于規避執行的相關(guān)規定，執行法院對于規避執行行為認定后予以罰款、拘留（《民事訴訟法》第一百一十五條，對個(gè)人的罰款金額，為人民幣十萬(wàn)元以下。對單位的罰款金額，為人民幣五萬(wàn)元以上一百萬(wàn)元以下。拘留的期限，為十五日以下）。而如果債務(wù)人的債務(wù)數額達到千萬(wàn)元以上，對于上述違法成本而言是完全值得鋌而走險的。
三、執行程序中虛假租賃的滌除方式
按照我國現行法律規定，虛假租賃的滌除可從兩個(gè)角度展開(kāi)：
（一）滌除程序及舉證責任分配
對租賃關(guān)系真實(shí)性的審查一般是由承租人提起異議而引起的（即便是債權人主動(dòng)要求滌除租賃，也應引導到異議審查程序），即承租人主張租賃權合法有效來(lái)阻卻執行，而債權人或買(mǎi)受人認為租賃關(guān)系是虛假的，實(shí)質(zhì)上是對承租人主張的否認，而依據民訴法基本原理，對于否定性事實(shí)不需要證明，應由承租人證明相關(guān)租賃關(guān)系的真實(shí)性。此外，依據《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據的若干規定》第7條規定，法院在判決過(guò)程中依據實(shí)際情況有權對證明責任進(jìn)行分配的權利，即證明責任分配司法裁量權。在實(shí)務(wù)中應充分利用此規定賦予執行法官的司法裁量權，將主要證明責任交由承租人承擔。
（二）認定租賃關(guān)系真實(shí)的關(guān)鍵要素應彼此呼應無(wú)顯著(zhù)沖突
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干
問(wèn)題的規定》第三十一條規定，“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應予支持。承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持?！卑凑兆罡叻ㄔ?015年出臺的上述司法解釋?zhuān)J定租賃關(guān)系真實(shí)性主要因素有三點(diǎn)，一是要求租賃合同的簽署時(shí)間是在法院查封之前：在實(shí)務(wù)中此點(diǎn)很可能被債務(wù)人惡意倒簽，發(fā)生爭議時(shí)可以申請對筆跡的形成時(shí)間進(jìn)行司法鑒定，但筆跡形成時(shí)間的鑒定在實(shí)際鑒定過(guò)程中精度并不甚高，誤差可能達到兩三個(gè)月；二是實(shí)際占有實(shí)用，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規定則強調了占有對于租賃的意義。根據該條規定，出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照合法占有、登記備案、合同成立的順序確定承租人，因此占有對租賃權的成立具有決定作用。而如果實(shí)務(wù)中承租人沒(méi)有實(shí)際占有使用的，結合上述司法解釋不應認定該租賃關(guān)系真實(shí)有效；三是：租賃價(jià)格顯著(zhù)較低，此點(diǎn)需要有租賃當時(shí)的一般市場(chǎng)數據，一般可以通過(guò)評估公司完成，如果期限較近可以比較相近地段不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)租賃價(jià)格。
除上述三點(diǎn)以外，還有在實(shí)務(wù)中較為關(guān)鍵的一點(diǎn)值得關(guān)注，就是租賃期限與租賃方式，如果租賃時(shí)間較長(cháng)，如長(cháng)達十年、二十年，且租金一次性支付完成，應是較為顯著(zhù)的異常，除了需要承租人提供相關(guān)租金轉款憑證外，還應結合承租人的實(shí)際職業(yè)與租賃用途綜合考察判斷，如果發(fā)現相關(guān)租賃用途與承租人之前的職業(yè)及經(jīng)濟狀況等明顯不符，與其陳述的租賃用途難以對應的，則相關(guān)租賃關(guān)系的真實(shí)性進(jìn)一步降低。
最后，在上述認定租賃關(guān)系真實(shí)性過(guò)程中，可特別要求承租人等簽署《不實(shí)施規避執行行為承諾書(shū)》，對相關(guān)重要情況書(shū)面簽字確認真實(shí)性，一旦有案外因素（如相關(guān)人員舉報租賃關(guān)系為虛假并事后證實(shí)的）發(fā)現租賃關(guān)系為虛假的，可作為《刑法》第三百一十三條拒不執行判決、裁定罪的犯罪線(xiàn)索移交公安機關(guān)偵查處理，如認定相關(guān)規避行為成立，對涉案人員最高可判處七年有期徒刑。
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