金融審判研究院 作者：初明峰、張款款、劉磊
來(lái)源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
編者按
根據《執行異議與復議規定》第28條，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在未進(jìn)行變更登記的情況下，若要取得可對抗出賣(mài)人的金錢(qián)債權人的物權期待權，其構成要件之一是：買(mǎi)受人在法院查封前簽訂合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同。但關(guān)于“合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同”這一要件的認定，因實(shí)務(wù)中的變動(dòng)類(lèi)型林林種種，判決認定也不盡一致。筆者針對不同的情形在前期陸續發(fā)表過(guò)部分文章，本文判例中就觸及了三種常見(jiàn)情形，是一則較好的分析素材，詳見(jiàn)筆者實(shí)務(wù)分析部分。
裁判概述
《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第38條明確規定未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉讓?zhuān)M管違反該管理性強制性法律規定并不當然導致合同無(wú)效，但違反前述規定的行為顯然不具有合法性。案外人不具有購房資格，其借用他人之名購買(mǎi)案涉房屋，規避行政監管意圖明顯，并非法律法規所保護和鼓勵的行為。故案外人明知自己不符合購房資格而與他人簽訂《借名合同》，意圖規避房地產(chǎn)調控監管，不符合《執行異議和復議規定》第28條第1項關(guān)于查封前須簽訂合法有效書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的規定。
案情摘要
1.秦家楨與楊連飛簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定秦家楨將案涉房屋作價(jià)400萬(wàn)元出售給楊連飛，協(xié)議簽訂后三日內支付200萬(wàn)元，余款于辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)時(shí)支付。
2.因鋼正公司與秦家楨在另案中存在擔保合同糾紛，法院根據鋼正公司的申請對案涉房屋進(jìn)行了預查封。
3. 另查明，秦家楨與楊連飛等在辦理案涉房屋過(guò)戶(hù)手續時(shí)，因房屋被查封未辦成，雙方為此倒簽《房屋買(mǎi)賣(mài)補充協(xié)議》，并約定考慮到楊連飛戶(hù)口問(wèn)題，楊連飛有權要求將案涉房屋過(guò)戶(hù)至指定的第三人名下等。
4. 此外，楊益新又與楊連飛簽訂了《借名合同》，約定楊連飛借用楊益新的戶(hù)籍辦理案涉房屋的產(chǎn)權登記，案涉房屋的實(shí)際所有權人為楊連飛。
5. 江蘇高院二審改判駁回案外人楊連飛的異議請求，最高院駁回楊連飛再審申請。
爭議焦點(diǎn)
案外人就案涉房產(chǎn)依據和秦家楨簽訂的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，能否享有足以排除強制執行的民事權益？
法院認為
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條明確規定未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉讓?zhuān)M管該規定作為管理性強制性法律規定，違反了并不當然導致合同無(wú)效，但違反前述規定買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)的行為顯然不具有合法性。同時(shí)，基于南京市房地產(chǎn)限購等政策，楊連飛并不具有在南京市購房的資格，其借用楊益新之名購買(mǎi)案涉房屋，規避行政監管意圖明顯，并非法律法規所保護和鼓勵的行為。楊連飛明知案涉房屋買(mǎi)賣(mài)違反前述法律規定，依然與秦家楨簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)補充協(xié)議》，明知自己不符合購房資格而與楊益新簽訂《借名合同》，意圖規避房地產(chǎn)調控監管，不符合《執行異議和復議規定》第二十八條第一項關(guān)于查封前須簽訂合法有效書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的規定。二審判決據此認定楊連飛對案涉房屋享有的民事權益不足以排除執行，有相應的理?yè)?，楊連飛、楊益新的再審申請事由不能成立。
案例索引
相關(guān)法條
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定（2020修正）》
第二十八條 金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2019修正）》
第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉讓:
（六）未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的；
實(shí)務(wù)分析
關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人買(mǎi)入房產(chǎn)未變更登記，是否能夠阻卻執行的問(wèn)題：
情形1，讓與擔保型買(mǎi)賣(mài)合同的“買(mǎi)受人”，僅憑讓與擔保性不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，可否依據《執行異議與復議》規定28條對抗執行？答案為否是毫無(wú)爭議的。因為當事人并無(wú)買(mǎi)入房產(chǎn)的本意，此情形下應當分析其讓與擔保權益是否成立，進(jìn)一步判斷其是否享有優(yōu)先權利問(wèn)題，當然不能阻對不動(dòng)產(chǎn)的卻變現的執行。但如果讓與擔保所對應的借款未償還，雙方在標的房產(chǎn)被查封前達成乙方抵債協(xié)議或債權+補款購買(mǎi)的方式簽訂補充協(xié)議的，屬于債權方通過(guò)抵債方式支付房款的的情形。本文援引判例屬于讓與擔保后改簽購房補充協(xié)議的情形，但法院查明補充協(xié)議為不動(dòng)產(chǎn)被查封后的事后的倒簽，買(mǎi)受人當然不能取得對抗執行的實(shí)體權益。
情形2，買(mǎi)受人違背政府限購政策借名賣(mài)房的買(mǎi)賣(mài)合同，能否依據《執行異議與復議規定》第28條的規定主張對抗執行？本文判例的觀(guān)點(diǎn)認為是買(mǎi)受人明知自身不具備購買(mǎi)資格，借用他人之名購買(mǎi)案涉房屋，規避行政監管意圖明顯，并非法律法規所保護和鼓勵的行為。此情形下不能認定案外人在查封前簽訂了合法的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。筆者贊同本觀(guān)點(diǎn)。
情形3，買(mǎi)受人違反《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第28條之規定（未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉讓?zhuān)?。本案中，最高院在已?jīng)查明楊連飛與秦家楨實(shí)際簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)補充協(xié)議》的時(shí)間是在案涉房屋被查封后時(shí)，判定楊連飛不享有排除執行的民事權益就已經(jīng)足夠。但最高院進(jìn)一步認為《房屋買(mǎi)賣(mài)補充協(xié)議》雖未違反法律的效力性強制性規定而有效，但其仍違返法律的管理性強制性規定，顯然不具有合法性，從這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)一步以此為由將其認定為不符合《執行異議與復議規定》第28條第1項規定的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同應合法的要求，筆者覺(jué)得有些多余，且與主流觀(guān)點(diǎn)相左。筆者認為，《執行異議與復議規定》第28條是對案外人物權期待權保護條件的規定，我國法律不承認物權行為的獨立性，對物權變動(dòng)實(shí)行“債權合意+登記”，即債權的有效是物權變動(dòng)的前提。本案中，雖案外人明知自己不符合購房資格，意圖逃避監管而與他人簽訂《借名合同》的行為不應得到法律的保護和鼓勵，但《執行異議與復議規定》第28條第1項“書(shū)面合同應合法有效”的設立目的應是確?！斗课葙I(mǎi)賣(mài)合同》有效，案外人基于有效的合同享有要求出賣(mài)人為其辦理過(guò)戶(hù)登記的權利即可，不能認為只要案外人有任何違法或違反政策的行為，就均不符合“合法有效”的要求。換言之，對此處的合法有效應作限縮性解釋?zhuān)瑑H指合同有效即可，而并非指“合法+有效”。所以，在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》依然有效的情況下，法院不能以案外人存在其他違法行為，認為其不具有合法性進(jìn)而徑行適用第28條第1項的規定，否認案外人享有阻卻執行的權益。
當然，案外人在法院查封之前簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效但不必然能夠排除執行，更不必然能夠取得案涉房屋的所有權，本文僅探討《執行異議與復議規定》第28條第1項規定“書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同應合法有效”的適用條件。筆者對本案的最終裁判結果并無(wú)異議，但對最高院認為的《房屋買(mǎi)賣(mài)補充協(xié)議》雖未違反法律的效力性強制性規定而有效，但其仍違返法律的管理性強制性規定而不具有合法性，其仍不符合《執行異議與復議規定》第28條第1項規定的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同應合法的要求這一觀(guān)點(diǎn)持保留意見(jiàn)。一孔之見(jiàn)，歡迎大家探討。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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