面包財經(jīng) 作者：面包財經(jīng)
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2021年5月6日，據上交所披露，迪馬股份2021年非公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項公司債券（第一期）將于5月10日起在上交所掛牌。根據其債券發(fā)行結果公告，公司本期債券發(fā)行總額為4.5億元，發(fā)行期限為2+1年期，票面利率為8.5%。
在行業(yè)整體融資成本下降的背景下，迪馬股份融資成本卻出現持續上行態(tài)勢。根據公司最新年報披露，公司2020年整體融資成本為8.69%，自2016年以來(lái)持續上行。
或因長(cháng)期借款的大幅增長(cháng)，公司扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率踩線(xiàn)監管指標。截至2020年一季度末，公司扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率約為71.01%，越過(guò)監管紅線(xiàn)，財務(wù)歸屬“黃檔”。
5月6日，公司公告控股子公司東原仁知服務(wù)已于2021年4月30日向港交所遞交了首次公開(kāi)發(fā)行境外上市外資股（H股）并在香港聯(lián)交所主板上市的申請資料。截至2020年末，東原仁知服務(wù)總在管建筑面積為21.1百萬(wàn)平方米，其中約52.9%源自迪馬集團及關(guān)聯(lián)公司。
整體平均融資成本持續上行
2021年5月6日，據上交所披露，迪馬股份2021年非公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項公司債券（第一期）將于5月10日起在上交所掛牌，并采取報價(jià)、詢(xún)價(jià)和協(xié)議交易方式。該債券證券簡(jiǎn)稱(chēng)為“21迪馬01”，證券代碼為“178578”。
根據其債券發(fā)行結果公告，公司本期債券發(fā)行總額為4.5億元，票面利率為8.5%。值得注意的是，在所有4月新發(fā)行境內信用債的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，迪馬股份當月發(fā)行境內信用債的票面利率最高，高出4月國內房企發(fā)行境內信用債票面利率的平均值4.18個(gè)百分點(diǎn)（按發(fā)行公告日統計）。
2020年年初為了應對疫情沖擊，央行通過(guò)多種手段釋放流動(dòng)性，在宏觀(guān)流動(dòng)性大幅寬松的背景下，房地產(chǎn)融資成本出現了一定程度的優(yōu)化。根據Wind數據，2020年國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)境內債發(fā)行利率為4.98%，同比下降0.63個(gè)百分點(diǎn)。
在行業(yè)整體融資成本下降的背景下，迪馬股份融資成本卻出現持續上行態(tài)勢。根據公司最新年報數據，公司2020年整體融資成本為8.69%，自2016年以來(lái)持續上行。
圖1：2016-2020年房企境內債發(fā)行利率與迪馬股份融資成本
長(cháng)期借款大幅增長(cháng)，剔預資產(chǎn)負債率越過(guò)監管紅線(xiàn)
住房城鄉建設部、人民銀行于2020年8月召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理新規，提出“三道紅線(xiàn)”，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1.0倍。
按照踩線(xiàn)情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線(xiàn)”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；“兩線(xiàn)”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)5%；“一線(xiàn)”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%；“三線(xiàn)”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)15%。
由于地產(chǎn)項目規模和融資規模增加，公司長(cháng)期借款增長(cháng)幅度較大。截至2021年一季度末，公司長(cháng)期借款為120.11億元，同比增長(cháng)86.49%，占總資產(chǎn)的比例為14.01%，同比增長(cháng)5.35個(gè)百分點(diǎn)。
圖2：2016-2021Q1迪馬股份長(cháng)期借款及占總資產(chǎn)比例
或因長(cháng)期借款的大幅增長(cháng)，公司扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率踩線(xiàn)監管指標。截至2020年一季度末，公司扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率約為71.01%，越過(guò)監管紅線(xiàn)，財務(wù)歸屬“黃檔”。
控股子公司東原仁知服務(wù)遞交H股IPO申請
2021年5月6日，公司公告控股子公司東原仁知服務(wù)已于2021年4月30日向港交所遞交了首次公開(kāi)發(fā)行境外上市外資股（H股）并在香港聯(lián)交所主板上市的申請資料。
東原仁知服務(wù)是一家物業(yè)管理服務(wù)提供商，主要在西南及華東地區經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。截至2020年末，東原仁知服務(wù)共有227個(gè)在管物業(yè)項目，包括住宅及非住宅物業(yè)（辦公樓宇及商場(chǎng)、學(xué)校、政府設施、公共服務(wù)設施、國內的外國大使館、工業(yè)園及醫院），總在管建筑面積為21.1百萬(wàn)平方米。其中，住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的總在管建筑面積分別為14.3百萬(wàn)平方米及6.8百萬(wàn)平方米。
據披露，東原仁知服務(wù)管理的物業(yè)項目的總在管建筑面積約52.9%源自迪馬集團及關(guān)聯(lián)公司，較同行業(yè)屬于較低水平。
圖3：2018-2020年?yáng)|原仁知服務(wù)源自獨立第三方收益占比
源自獨立第三方收益占比持續提升，對母公司依賴(lài)度降低。分業(yè)務(wù)來(lái)看：（1）住宅物業(yè)方面，東原仁知服務(wù)2020年源自獨立第三方的收益占比為15.5%，較2019年提升8.1個(gè)百分點(diǎn)，較2018年提升14.7個(gè)百分點(diǎn)。（2）非住宅物業(yè)方面，東原仁知服務(wù)2020年源自獨立第三方的收益占比為13.8%，較2019年提升11.6個(gè)百分點(diǎn)，較2018年提升12.9個(gè)百分點(diǎn)。
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