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房地產(chǎn)斷供糾紛應對秘籍之更名

海普睿誠律師事務(wù)所 海普睿誠律師事務(wù)所
2020-06-09 16:23 2463 0 0
如何“更名”?

作者:呂窈窕 張 楠 律師

來(lái)源:海普睿誠律師事務(wù)所

01案情介紹

2010年11月,石某購買(mǎi)某項目房產(chǎn)一套,總房?jì)r(jià)1143630元,其中800000元以按揭貸款方式支付。開(kāi)發(fā)商對該筆按揭貸款承擔階段性保證責任,保證期限至他項權證辦理之日為止。貸款發(fā)放后,因石某未能按期歸還銀行貸款,銀行遂向法院起訴,法院判令石某歸還全部貸款本息,開(kāi)發(fā)商對石某的債務(wù)承擔連帶責任。

開(kāi)發(fā)商依判決向銀行代償后,擬解除與石某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,注銷(xiāo)合同備案,收取違約金,收回房屋。過(guò)程中,石某積極尋找第三方買(mǎi)家,最終開(kāi)發(fā)商、石某、新買(mǎi)家簽訂達成一致,開(kāi)發(fā)商收回代償款、違約金及實(shí)現債權的各項費用,最終案件得到解決。

02分析思路

1、涉案房屋未辦理產(chǎn)權證的情況下,可以引入第三方買(mǎi)家,開(kāi)發(fā)商通過(guò)配合買(mǎi)受人和新買(mǎi)家辦理更名,實(shí)現歸還按揭貸款,開(kāi)發(fā)商免除保證責任的目的。

引入第三方買(mǎi)家(第三方買(mǎi)家可以由開(kāi)發(fā)商引入或者買(mǎi)受人自行尋找),通過(guò)新買(mǎi)家提供的資金,結清銀行欠款、違約金及開(kāi)發(fā)商因斷供糾紛而支出的費用,開(kāi)發(fā)商解除與斷供買(mǎi)受人的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,與第三方買(mǎi)家簽訂新《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

2、具體操作為:

(1)開(kāi)發(fā)商或斷供的買(mǎi)受人尋求第三方買(mǎi)家,斷供買(mǎi)受人與新賣(mài)家自行協(xié)商案涉房屋售賣(mài)價(jià)格。開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)受人、第三方買(mǎi)家簽訂三方協(xié)議,約定各方權利義務(wù)及更名步驟;

(2)償還全部銀行欠款本息,向開(kāi)發(fā)商支付違約金及開(kāi)發(fā)商為實(shí)現債權而支出的各項費用;

(3)前述費用結清后,開(kāi)發(fā)商與發(fā)生斷供的買(mǎi)受人解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,共同辦理合同備案注銷(xiāo)手續;

(4)案涉房屋恢復可售狀態(tài),開(kāi)發(fā)商與第三方買(mǎi)家簽訂新的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

各方關(guān)系可見(jiàn)下圖:

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03延伸閱讀

一般意義上的更名手續,通常發(fā)生在房屋的認購階段,購房者與轉賣(mài)者并非二手房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,而是認購協(xié)議權利義務(wù)的概括轉讓。商品房買(mǎi)賣(mài)合同尚未簽訂及備案,只需變更認購書(shū)及收款收據為新的購買(mǎi)者。此后,轉賣(mài)者從商品房買(mǎi)賣(mài)交易中退出,開(kāi)發(fā)商直接與購房者簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并交付房屋。

但是,斷供案件的更名程序,案涉房屋的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》已經(jīng)過(guò)登記備案,通過(guò)網(wǎng)簽系統生成登記備案號,如果更名則需要在房管局注銷(xiāo)原《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的登記備案,案涉房屋恢復可售狀態(tài),之后,開(kāi)發(fā)商與新買(mǎi)家簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

該種操作流程,相當于該套房屋完成了兩次交易。因此,從控稅的角度來(lái)說(shuō),部分地區的行政管理機關(guān)會(huì )對該種方式予以規范。行政管理機關(guān)對于更名手續的限制也越來(lái)越嚴格,實(shí)踐中部分地區房管局已經(jīng)不允許開(kāi)發(fā)商與業(yè)主以簽署注銷(xiāo)表的方式進(jìn)行更名;有的地區以該種方式更名需提供相關(guān)法律文件并作充分合理說(shuō)明,因此,該種更名方式能否適用還依賴(lài)各地行政管理機關(guān)的制度及政策。

綜上,在發(fā)生斷供時(shí),建議開(kāi)發(fā)商綜合評估房屋市場(chǎng)價(jià)格、銀行欠款數額、已支出的各項費用、房屋查封情況、房產(chǎn)證辦理情況及房屋所在地房管局的政策限制等因素,確定適用何種方式解決糾紛,實(shí)現權利。

注:文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“海普睿誠律師事務(wù)所”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 房地產(chǎn)斷供糾紛應對秘籍之更名

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì )破產(chǎn)法研究會(huì )理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì )個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng),深圳律師協(xié)會(huì )破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專(zhuān)家庫成員。長(cháng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險防范、商事?tīng)幾h解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà):18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì )計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng )正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng )業(yè)投資基金設立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書(shū)、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機構債權債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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