作者:呂窈窕 張 楠 律師
來(lái)源:海普睿誠律師事務(wù)所
01案情介紹
2010年11月,石某購買(mǎi)某項目房產(chǎn)一套,總房?jì)r(jià)1143630元,其中800000元以按揭貸款方式支付。開(kāi)發(fā)商對該筆按揭貸款承擔階段性保證責任,保證期限至他項權證辦理之日為止。貸款發(fā)放后,因石某未能按期歸還銀行貸款,銀行遂向法院起訴,法院判令石某歸還全部貸款本息,開(kāi)發(fā)商對石某的債務(wù)承擔連帶責任。
開(kāi)發(fā)商依判決向銀行代償后,擬解除與石某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,注銷(xiāo)合同備案,收取違約金,收回房屋。過(guò)程中,石某積極尋找第三方買(mǎi)家,最終開(kāi)發(fā)商、石某、新買(mǎi)家簽訂達成一致,開(kāi)發(fā)商收回代償款、違約金及實(shí)現債權的各項費用,最終案件得到解決。
02分析思路
1、涉案房屋未辦理產(chǎn)權證的情況下,可以引入第三方買(mǎi)家,開(kāi)發(fā)商通過(guò)配合買(mǎi)受人和新買(mǎi)家辦理更名,實(shí)現歸還按揭貸款,開(kāi)發(fā)商免除保證責任的目的。
引入第三方買(mǎi)家(第三方買(mǎi)家可以由開(kāi)發(fā)商引入或者買(mǎi)受人自行尋找),通過(guò)新買(mǎi)家提供的資金,結清銀行欠款、違約金及開(kāi)發(fā)商因斷供糾紛而支出的費用,開(kāi)發(fā)商解除與斷供買(mǎi)受人的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,與第三方買(mǎi)家簽訂新《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
2、具體操作為:
(1)開(kāi)發(fā)商或斷供的買(mǎi)受人尋求第三方買(mǎi)家,斷供買(mǎi)受人與新賣(mài)家自行協(xié)商案涉房屋售賣(mài)價(jià)格。開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)受人、第三方買(mǎi)家簽訂三方協(xié)議,約定各方權利義務(wù)及更名步驟;
(2)償還全部銀行欠款本息,向開(kāi)發(fā)商支付違約金及開(kāi)發(fā)商為實(shí)現債權而支出的各項費用;
(3)前述費用結清后,開(kāi)發(fā)商與發(fā)生斷供的買(mǎi)受人解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,共同辦理合同備案注銷(xiāo)手續;
(4)案涉房屋恢復可售狀態(tài),開(kāi)發(fā)商與第三方買(mǎi)家簽訂新的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
各方關(guān)系可見(jiàn)下圖:
03延伸閱讀
一般意義上的更名手續,通常發(fā)生在房屋的認購階段,購房者與轉賣(mài)者并非二手房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,而是認購協(xié)議權利義務(wù)的概括轉讓。商品房買(mǎi)賣(mài)合同尚未簽訂及備案,只需變更認購書(shū)及收款收據為新的購買(mǎi)者。此后,轉賣(mài)者從商品房買(mǎi)賣(mài)交易中退出,開(kāi)發(fā)商直接與購房者簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并交付房屋。
但是,斷供案件的更名程序,案涉房屋的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》已經(jīng)過(guò)登記備案,通過(guò)網(wǎng)簽系統生成登記備案號,如果更名則需要在房管局注銷(xiāo)原《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的登記備案,案涉房屋恢復可售狀態(tài),之后,開(kāi)發(fā)商與新買(mǎi)家簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
該種操作流程,相當于該套房屋完成了兩次交易。因此,從控稅的角度來(lái)說(shuō),部分地區的行政管理機關(guān)會(huì )對該種方式予以規范。行政管理機關(guān)對于更名手續的限制也越來(lái)越嚴格,實(shí)踐中部分地區房管局已經(jīng)不允許開(kāi)發(fā)商與業(yè)主以簽署注銷(xiāo)表的方式進(jìn)行更名;有的地區以該種方式更名需提供相關(guān)法律文件并作充分合理說(shuō)明,因此,該種更名方式能否適用還依賴(lài)各地行政管理機關(guān)的制度及政策。
綜上,在發(fā)生斷供時(shí),建議開(kāi)發(fā)商綜合評估房屋市場(chǎng)價(jià)格、銀行欠款數額、已支出的各項費用、房屋查封情況、房產(chǎn)證辦理情況及房屋所在地房管局的政策限制等因素,確定適用何種方式解決糾紛,實(shí)現權利。
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原標題: 房地產(chǎn)斷供糾紛應對秘籍之更名