為便于說(shuō)明，本文以信托開(kāi)發(fā)貸逾期后債權收購方對債權的收購和處置為例進(jìn)行闡述。標的債權為信托公司對房地產(chǎn)項目公司提供的開(kāi)發(fā)貸，截至2020年3月1日，XX信托與XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司貸款筆數為1筆，本息合計XX萬(wàn)元，其中本金XX萬(wàn)元,利息XX萬(wàn)元，擔保方式為土地抵押和集團與實(shí)控人的連帶責任保證擔保。

抵押物位于XX市的一宗國有出讓商住用地，面積合計XX平方米，容積率為XX，規劃總面積為XX平方米，并說(shuō)明抵押物的詳細情況。

收購時(shí)點(diǎn)，需進(jìn)行內部評估、外部評估以及債權收購方評估，評估內容包括樓面單價(jià)、評估總價(jià)，并分析項目組估值差異率、估值差異率等等。

關(guān)于債權的受讓價(jià)格（即收購金額），一般本金都會(huì )有所折扣，具體需要結合土地評估價(jià)值等綜合確定，比如受讓原債權人持有的標的不良債權時(shí)，利息部分全部予以免除，本金折讓X億元，本息合計折讓率為XX%，本金折讓率為XX%，具體視項目實(shí)際情況談判確定。

關(guān)于債權受讓后（或債權重組期間）的預期收益，一般按年化利息進(jìn)行支付，比如重組期間的收益率不低于年化13%-14%（具體根據項目情況設定），按季度支付重組收益。

不良債權的收購和處置可能涉及到直接向債務(wù)人放款或直接受讓債權等不同放款方式，放款方式的差異會(huì )涉及到通道方的加入以及通道費用的支付，比如債權處置方的款項通過(guò)信托公司發(fā)放給債務(wù)人后指定用于歸還給原債權人，或債權收購方直接簽署收購協(xié)議（具體視當地抵押政策而定）。

另外還需注意交易費用的承擔，比如需債務(wù)人承擔的信托保證金、公證費、通道費等其他費用，以及債權收購方需收取的投后管理費等。

關(guān)于抵押權人變更的問(wèn)題，因涉及地方性抵押政策的問(wèn)題（比如很多地區只允許金融機構和自然人作為抵押權人），因此可能涉及到需要原債權人代持抵押權的情形。

債權收購方與債權轉讓方及債務(wù)人根據合同法的要求簽署《三方轉讓協(xié)議》，債務(wù)人確認債權債務(wù)。

除了核查債務(wù)人諸如成立時(shí)間、注冊資本、經(jīng)營(yíng)范圍等基本情況外，還需對債務(wù)人工商登記情況、財務(wù)報表及還款來(lái)源進(jìn)行分析。具體如下：

財務(wù)報表的分析包括資產(chǎn)總額、負債總額、所有者權益、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及利潤總額等的相關(guān)分析。

對外融資情況的分析包括融資機構、授信額度、余額、貸款主體、擔保方式、抵押物、貸款截止日等情況；融資機構包括銀行、信托等金融機構。此外，還需查詢(xún)中國執行信息公開(kāi)網(wǎng)，公司是否有被執行人信息及失信人記錄。

一般而言除標的債權對應的開(kāi)發(fā)項目外，還有其他開(kāi)發(fā)項目的銷(xiāo)售款作為第二、第三還款來(lái)源。

一般而言，常見(jiàn)的債務(wù)收購、處置的方式包括債務(wù)期限調整、訴訟清收以及公開(kāi)轉讓三種。

1.對于債務(wù)人有強烈的期限調整意向，愿意按照一定的年利率向債權收購方支付利息，并在兩年內或約定的時(shí)間內清償全部債務(wù)，再考慮到抵押物的位置較為優(yōu)越，抵押率的情況，債權收購方項目組認為抵押物具備變現能力。

2.通過(guò)債務(wù)期限調整，債權收購方可獲得13%/年收益（具體根據項目情況設定）。

訴訟清收雖然依法合規，并可以通過(guò)訴訟、執行方式來(lái)檢驗抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，但預期回收時(shí)間及回收金額具有不確定性，回收時(shí)間較長(cháng)，債權收購方需付出大量管理成本及處置成本，因此并非最好的處置方式。

公開(kāi)轉讓需要經(jīng)過(guò)前期招商，確定是否有意向客戶(hù)，但通常而言債權收購后再次轉讓債權存在難度。

若標的債權對應的土地抵押物出現閑置風(fēng)險，則債務(wù)人追加債權等值保證金或經(jīng)債權收購方認可的等額抵押物作抵押擔保。

如法院處分查封財產(chǎn)，債權收購方對抵押物如果不是唯一抵押權人則債權收購方會(huì )存在無(wú)法優(yōu)先授權的風(fēng)險。但是，債權收購方通常會(huì )要求債務(wù)人解決第三方查封后再簽署期限調整合同，以確保債權收購方作為唯一抵押權人，享有優(yōu)先受償權，進(jìn)而對債權收購方債權受償無(wú)影響，債權無(wú)貶損風(fēng)險。

如債務(wù)人未在調整期限內清償所有債務(wù)，債務(wù)人違約，通常會(huì )按照原合同的違約條款執行，由債權收購方按原債權合同進(jìn)行訴訟處置?；蛴蓚鶛嗍召彿街鲃?dòng)向投資者推介項目，進(jìn)行項目轉讓。

XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“XX公司”）債權資產(chǎn)，2020年3月收購自XX信托股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“XX信托”），截至處置基準日2020年3月1日，本息合計XX元，其中本金XX元,利息XX元。

以債務(wù)期限調整方式進(jìn)行處置回收。

1.調整期限：調整期限為2年，到期前一個(gè)月可向債權收購方申請延期，經(jīng)債權收購方同意可以延期1年。

2.期限調整利率：若債權收購方同意期限調整，則自補充協(xié)議簽訂之日起，債務(wù)人向債權收購方支付的利息恢復到正常貸款利率，具體以本金為基數、按年化13%—14%計收；每自然季度的最后一個(gè)月的15日支付；若債權收購方同意可以延期1年，延期期間的利率為年化16%-18%（前述利率僅為舉例說(shuō)明，實(shí)際根據項目情況判定）。

3.債務(wù)人向債權收購方支付處置權利轉移日除債權本金外的所有應付利息、罰息、違約金等費用。

4.銷(xiāo)售回款及還款來(lái)源監管：項目進(jìn)入預售階段后，與債權收購方簽署《監管協(xié)議》，在項目預收款監管帳戶(hù)加入債權收購方印鑒進(jìn)行監管，并在銷(xiāo)售進(jìn)度達到30%后開(kāi)始還款，銷(xiāo)售進(jìn)度達到70%時(shí)，還款不低于XX萬(wàn)元。此外，根據項目情況，與債務(wù)人所屬集團約定其他項目的銷(xiāo)售回款監管，并作為還款來(lái)源的補充。

5.過(guò)渡性抵押擔保及解除抵押：如債務(wù)人申請對標的債權對應的土地抵押物解押的，屆時(shí)需提供債權收購方認可的相應價(jià)值抵押物或債權等值保證金作為階段性擔保。債務(wù)人清償完畢債務(wù)后，債權收購方解除剩余抵押物抵押。

略