房屋買(mǎi)受人若要排除普通債權的執行，既可以選擇適用《執行異議和復議規定》第二十八條，也可以選擇適用第二十九條，但房屋買(mǎi)受人若要排除建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、擔保物權等權利的強制執行，則必須參照適用《執行異議和復議規定》第二十九條的規定。

1. 2014年4月，?？毓咀增螙|源公司借款，并將案涉房屋為鑫東源公司辦理在建工程抵押登記。2014年5月，根據?？毓旧暾?，海南仲裁委員會(huì )作出調解書(shū)，確認?？毓镜膫鶛嘁约皩Π干娣课莸膬?yōu)先受償權。

2. 2015年1月，王國華購買(mǎi)鑫東源公司開(kāi)發(fā)建設的案涉房屋，支付購房款并實(shí)際占有房屋，但一直未辦理所有權登記。

3. 2015年9月，根據?？毓旧暾?，?？诤Ｊ路ㄔ翰枚ú榉?、拍賣(mài)案涉房屋。王國華提起執行異議，被?？诤Ｊ路ㄔ翰枚g回。王國華遂提起案外人執行異議之訴。

4. ?？诤Ｊ路ㄔ阂粚徴J為，王國華符合《執行異議和復議規定》第二十八條規定，其無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人的權利優(yōu)于抵押權人的優(yōu)先受償權，有權排除執行，判決不得執行案涉房屋。?？毓静环?，上訴至海南高院。

5. 2018年3月，海南高院認為王國華不符合《執行異議和復議規定》第二十九條，僅作為無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人無(wú)權排除優(yōu)先權人的執行，判決撤銷(xiāo)一審判決，駁回王國華訴訟請求。王國華不服，向最高法院申請再審。

6. 2018年12月，最高法院再審裁定駁回王國華的再審申請。

本案中，在審查案外人王國華是否享有足以排除執行的民事權益時(shí)，核心問(wèn)題是《執行異議和復議規定》第二十八條和第二十九條如何適用。最高法院認為，第二十九條的適用空間是，在金錢(qián)債權執行中，一手房買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房，提出的執行異議。第二十九條賦予一手房買(mǎi)受人物權期待權，以排除一手房出賣(mài)方債權人（包括優(yōu)先債權人）執行。而第二十八條下的買(mǎi)受人，僅享有對抗普通債權人申請執行的權利。因此，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人排除普通債權人執行的，可擇一適用上述兩條文。但是，申請執行人為對執行標的物享有優(yōu)先債權的權利人，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人排除強制執行必須滿(mǎn)足第二十九條的規定。

很明顯，最高法院認為，無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人所享有的權利與購房消費者享有的權利效力位階不同。存在疑問(wèn)的是，既然兩類(lèi)主體權利的實(shí)質(zhì)均為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的物權期待權，如此，則兩類(lèi)主體的權利效力應相同。為何最高法院認為無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人的權利弱于購房消費者權利呢？

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

一、一般情況下，案外人（包括優(yōu)先權利人）無(wú)權排除優(yōu)先債權人的強制執行，除非系執行標的物唯一所有權人。在我國現有民事法律的程序設計中，執行異議是執行異議之訴的前置程序，二者是相互銜接的。前者屬于強制執行過(guò)程中的救濟程序，后者屬于民事訴訟的實(shí)體審理程序?！秷绦挟愖h和復議規定》適用于執行異議和復議程序，基于執行階段效率優(yōu)先、兼顧公平的價(jià)值考量，該規定確立了以形式審查為主的同時(shí)，還規定了實(shí)質(zhì)審查為輔的部分條款。雖然執行異議之訴和執行異議程序性質(zhì)上的差異決定了審查標準本應有不同，但鑒于二者均具有審查案外人對執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益的功能，故《執行異議和復議規定》中屬于實(shí)質(zhì)審查的條款，可以作為執行異議之訴案件審理的參照。

二、原則上，案外人對執行標的物的債權請求權不能阻止執行，也不能對抗申請執行人的優(yōu)先受償權?！秷绦挟愖h和復議規定》第二十七條是關(guān)于案外人排除執行的實(shí)體權利與申請執行人優(yōu)先受償權產(chǎn)生沖突時(shí)如何處理的一般性規定，原則上，案外人無(wú)權排除優(yōu)先權人的強制執行，案外人有權排除強制執行的民事權益，應該是對執行標的物享有所有權性質(zhì)的權利。從現行司法解釋可以看出，即使是優(yōu)先權利人，亦無(wú)權在執行程序中排除執行，僅能就執行標的物變價(jià)優(yōu)先受償。見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于人民法院執行工作若干問(wèn)題的規定（試行）》第40條規定》。關(guān)于唯一所有權人，根據現有司法解釋規定，共有權人無(wú)權在執行過(guò)程中以對執行標的物享有所有權份額為由排除執行，為保護其合法權益，僅能就執行標的變價(jià)結束后，為共有權人預留相應份額。

三、《執行異議和復議規定》第二十八條、第二十九條可以在執行異議之訴中參照適用。雖然《執行異議和復議規定》是為了規范人民法院辦理執行異議和復議案件，維護當事人、利害關(guān)系人和案外人的合法權益，根據民事訴訟法等法律規定，結合人民法院執行工作實(shí)際而制作的司法解釋。但是，在執行異議之訴中往往涉及對于案外人實(shí)體權利的審理，最高法院多數觀(guān)點(diǎn)認為，由于《執行異議和復議規定》第二十八條、第二十九條兩條文均規定了在金錢(qián)債權執行中，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的房屋提出異議時(shí)如何進(jìn)行審查的規則，該兩條屬于實(shí)質(zhì)性審查條款，可以作為執行異議之訴審理的參照。

四、案外人符合《執行異議和復議規定》第二十九條的，可以排除優(yōu)先債權人的強制執行。根據該條規定，在金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出執行異議時(shí)，獲得人民法院支持應同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)要件。該條規定基于對消費者生存權的維護，賦予消費者買(mǎi)受房屋的物權期待權以排除執行的效力，即便申請執行人對該房屋享有建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、擔保物權等權利，法律也應優(yōu)先保護消費者的物權期待權。

五、最高法院有觀(guān)點(diǎn)認為：案外人符合《執行異議和復議規定》第二十八條的，僅有權排除一般債權人的強制執行。最高法院有觀(guān)點(diǎn)認為，該條規定解決的是在強制執行程序中，買(mǎi)受人對所買(mǎi)受的不動(dòng)產(chǎn)權利保護與普通金錢(qián)執行債權人權利保護發(fā)生沖突時(shí)，基于對正當買(mǎi)受人合法權利的特別保護之目的而設置的特別規則，該條規定僅能對抗對被執行人享有普通債權的債權人。因此，從法律邏輯上看，房屋買(mǎi)受人若要排除普通債權的執行，既可以選擇適用《執行異議和復議規定》第二十八條，也可以選擇適用第二十九條，但房屋買(mǎi)受人若要排除建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、擔保物權等權利的強制執行，則必須參照適用第二十九條的規定。

六、本所律師認為：案外人符合《執行異議和復議規定》第二十八條的，亦有權排除優(yōu)先債權人的強制執行。原因主要有三：一是《執行異議和復議規定》第二十八條系對無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人予以?xún)?yōu)先保護的規定，理論基礎是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人享有物權期待權，而第二十九條系對購房消費者予以?xún)?yōu)先保護的規定，理論基礎同樣是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人享有的物權期待權，權利性質(zhì)本身并無(wú)差異；二是第二十八條和第二十九條適用的場(chǎng)景均為金錢(qián)債權執行過(guò)程中，特殊買(mǎi)受人對執行的不動(dòng)產(chǎn)提出異議的場(chǎng)景。不同的是，第二十八條中的買(mǎi)受人與第二十九條中買(mǎi)受人存在明顯區別，前者是無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人，后者為購房消費者，均有明確的審查條件，屬于不同的買(mǎi)受主體；三是，既然第二十八條、第二十九條作為第二十七條規定的例外情形，那么在滿(mǎn)足例外條件時(shí)，理應均具有不同于第二十七條的法律效力，即有權排除優(yōu)先債權人的執行。最高法院不應忽略第二十八條和第二十九條特定的適用條件，對兩條規定不加以區別進(jìn)行適用。但是，從近三年最高法院具體適用兩條文情況來(lái)看，最高法院通常做法主要有三種：不加以區分合并適用、不加以區分擇一適用和錯誤區分擇一適用?？梢钥闯?，未來(lái)相當一段時(shí)間內，第二十七條、第二十八條與第二十九條之間的適用問(wèn)題將繼續存在。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》

第二十七條  申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。

第二十八條  金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同； 被59篇案例引用

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

《王國華、海南?？匦☆~貸款有限公司再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2018）最高法民申6179號】