疫情期間，一部《安家》，刷爆了朋友圈，而老嚴夫婦買(mǎi)房的故事更是讓人唏噓不已。掏空畢生積蓄只為兒子買(mǎi)房，好心加了兒媳的名字，最終卻被兒子、兒媳和親家母拒之門(mén)外。氣憤之余不得不感嘆“養兒防老”不再符合實(shí)際，“養老防兒”才是社會(huì )現實(shí)。遇到這種坑爹娘的廢物兒子，老嚴夫婦要怎樣才能安心住進(jìn)自己的房子？

雖然，老嚴夫婦可以根據《合同法》第192條的規定，“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷(xiāo)贈與：（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；（二）對贈與人有撫養義務(wù)而不履行”，老嚴夫婦依法享有撤銷(xiāo)贈與的權利，行使登記撤銷(xiāo)權，要回房產(chǎn)。但像老嚴夫婦這樣標準的“中國式父母”無(wú)論如何是不會(huì )跟兒子對簿公堂。不過(guò)，即將實(shí)施的《民法典》物權編新增設的居住權可以很好的解決這個(gè)問(wèn)題。

黨的十九大報告指出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！蔽覈睹穹ǖ洹肺餀嗑幋_認居住權制度的根本目的就是有利于實(shí)現“住有所居”的目標，實(shí)現廣大人民群眾對美好生活的向往。

第三百六十七條　設立居住權，當事人應當采用書(shū)面形式訂立居住權合同。

居住權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱(chēng)和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權期限；

（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條　居住權無(wú)償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時(shí)設立。

第三百六十九條　居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

第三百七十條　居住權期限屆滿(mǎn)或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記。

第三百七十一條　以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關(guān)規定?！?/p>

二、居住權可以發(fā)揮以下哪些方面的功能

1、避免《安家》中的老嚴夫婦悲劇

《民法典》實(shí)施后，即便老嚴夫婦為兒子出資全款買(mǎi)房，將房子的所有權登記在兒子、兒媳名下，但同時(shí)簽訂居住權合同，約定老嚴夫婦對該房屋享有居住權，直至老嚴夫婦均去世。那么在此期間，老嚴夫婦的兒子、兒媳是沒(méi)有權利將老嚴夫婦拒之門(mén)外的。且依據第三百六十八條“居住權無(wú)償設立” 居住權人不同于租戶(hù)，不用付房租。

2、保障和完善廉租房制度和公租房制度

增加低收入者和“夾心層群體” 獲得物權的穩定性，增強居住者的獲得感，完善住房保障體制。

3、實(shí)現“以房養老”

我國家庭養老負擔十分沉重，421家庭結構導致獨生子女老年父母"老難所養"。老年人為確保晚年生活需求和生活品質(zhì)，可以出賣(mài)自己實(shí)際居住房屋的同時(shí)在房屋上設立居住權。由金融機構根據房屋的價(jià)值向老年人進(jìn)行定期的金錢(qián)給付，從而確保其生活質(zhì)量不下降。在老年人有生之年，金融機構雖可取得所有權，但還不能實(shí)際占有該房屋，而只有在老人身故后，金融機構才能享有完整的所有權。老年人則在獲得一筆充足的養老金的同時(shí)，又能夠享有居住權，對該房屋進(jìn)行長(cháng)期的居住。  

通過(guò)設置居住權實(shí)現“以房養老”也有效規避了以房養老理財的騙局，通常這種騙局的套路是忽悠老人將房子抵押換錢(qián)，投進(jìn)所謂以房養老項目，宣稱(chēng)每月能拿數萬(wàn)元養老金。老人將房產(chǎn)處置權交給公司，最初每月能收到高額回報，但沒(méi)過(guò)多久，公司失聯(lián)、老板跑路，老人“錢(qián)房?jì)煽铡?。而根據《民法典》第三百六十八條“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時(shí)設立?！边@樣的流程很容易揭穿騙局。同時(shí)也提醒老年人，合規以房養老的開(kāi)展主體為商業(yè)銀行或正規保險機構，不要因為高額回報的誘惑偏聽(tīng)偏信。

作為一種金融創(chuàng )新模式，目前保險公司和商業(yè)銀行以房養老的產(chǎn)品設計主要優(yōu)先滿(mǎn)足高齡老人、失獨孤寡老人、低收入家庭老人的養老需求，相信，隨著(zhù)居住權的實(shí)施，“以房養老”產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)覆蓋范圍未來(lái)會(huì )進(jìn)一步升級。

4、保障弱勢群體

如離婚案件的弱勢一方、為再婚老人的配偶設立居住權的方式，既保障再婚老年配偶的居住權利，也減少了喪偶老人子女繼承房屋的糾紛。

三、對居住權的一些思考

凡事都有兩面性，有一利必有一弊。雖然，居住權未來(lái)會(huì )實(shí)現諸多益處，但也帶來(lái)了一些新問(wèn)題。

1、進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)應愈發(fā)謹慎

目前房產(chǎn)交易中，一般只需核查房產(chǎn)是否存在抵押、租賃等情形即可。但未來(lái)，還要關(guān)注是否存在“居住權”。存在“居住權”的房產(chǎn)如何實(shí)現其經(jīng)濟價(jià)值？特別是法拍房，法拍房清場(chǎng)交付問(wèn)題常常是個(gè)大坑，甚至有些司法拍賣(mài)公告明確說(shuō)明法院只提供執行裁定等文件，不負責清場(chǎng)交付，可想而知中間的困難有多大。如果說(shuō)之前的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”租賃期限最長(cháng)二十年，有償為原則。遇到帶有長(cháng)期租約的法拍房，購買(mǎi)人至少還有租賃收益；但居住權的時(shí)間期限可以直到權利人去世才可以注銷(xiāo)，而且原則上是無(wú)償。因此，當法拍房存在“居住權”時(shí)，無(wú)疑會(huì )令法拍房的購買(mǎi)人更加“望而生畏”。

2、老賴(lài)借“居住權”逃避債務(wù)

如果老賴(lài)提前設立了第三人居住權以逃避債務(wù)，如何保障債權人的利益？

雖然居住權制度還需通過(guò)交易實(shí)踐和司法裁判不斷完善，但其入典的重要意義毋庸置疑，正折射出了我國法治建設的豐富與完善。但愿，萬(wàn)家燈火下，是溫暖與歡樂(lè )。