作者：零一資產(chǎn)

來(lái)源：新島匯（ID：xindaohui2019）

前幾天

上海出臺了“房產(chǎn)新政”

法院網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)的住宅資產(chǎn)全部中止

近日網(wǎng)絡(luò )上住宅拍賣(mài)的開(kāi)始恢復

不過(guò)顯著(zhù)標記了“法拍限購”

從此，上海的法拍和北京一樣

進(jìn)入一個(gè)新的頻道

最近朋友在問(wèn)

法拍限購對房抵貸不良資產(chǎn)投資的影響？

今天進(jìn)行了梳理，一并分享我們房抵貸不良資產(chǎn)的總結

1.近五年房抵貸放款增長(cháng)超過(guò)70%

根據銀保監會(huì )“銀行貸款投向數據”統計，2016年，銀行針對房屋抵押貸款總放款規模為19.14萬(wàn)億，而截止2020年三季度，銀行房屋抵押貸款總規模為32.36萬(wàn)億，增長(cháng)率超過(guò)70%，遠超過(guò)其他放款投向的增長(cháng)率。同時(shí)，鑒于銀保監會(huì )為扶持中小微企業(yè)，對各類(lèi)銀行針對中小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款有硬性指標，所以很多銀行投放的“中小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款”實(shí)際都是“房抵貸”，因為銀行一方面要符合監管要求，另一方面又要控制風(fēng)險，過(guò)去幾年銀行給企業(yè)的信用貸款，擔保貸款（3戶(hù)，5戶(hù)聯(lián)保）出現了很多風(fēng)險，所以銀行能看懂，高估值，好處置的就是房子。特別是2019年開(kāi)始，銀行對房抵貸的風(fēng)險容忍度極高，只要三個(gè)真的就可以放款:人是真的，房子是真的，抵押是真的。至于企業(yè)流水，征信，還款來(lái)源等，都不是銀行重點(diǎn)考慮的，甚至于前幾年保險公司出的“房抵貸合同履約險”無(wú)疑是金融機構都認為，中國的房子是不會(huì )有問(wèn)題的，而實(shí)際上，一些保險公司因此把自己都做成了“不良資產(chǎn)”。

2.房抵貸不良資產(chǎn)市場(chǎng)規模

根據銀保監會(huì )數據統計，中國的銀行不良資產(chǎn)規模為2.84萬(wàn)億，而房屋抵押貸款，包括住房按揭貸款和經(jīng)營(yíng)性房屋抵押貸款的不良率應該在1%左右，按照32萬(wàn)億的房屋抵押貸款存量規模，不良資產(chǎn)約為3200億。而除了銀行之外，還有信托，小貸公司，典當行，民間借貸等，主要做的也都是房抵貸。房抵貸不良總的市場(chǎng)規模應該會(huì )超過(guò)1萬(wàn)億，這類(lèi)資產(chǎn)主要還是集中在1－2線(xiàn)城市。

3.近幾年房抵貸不良資產(chǎn)投資異?！盎馃帷?/strong>

因為房抵貸不良資產(chǎn)巨大的市場(chǎng)規模，加之底層資產(chǎn)的“高流動(dòng)性”（相比較傳統不良資產(chǎn)抵押物為辦公，酒店，工業(yè)，商業(yè)綜合體，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等為主，房抵貸的資產(chǎn)流動(dòng)性好多了），近幾年，房抵貸不良資產(chǎn)投資異?；馃?。我們從事不良資產(chǎn)的投資已有10年，以前主要是投資傳統對公類(lèi)的不良資產(chǎn)包，從2018年就開(kāi)始投資房抵貸不良資產(chǎn)包，當時(shí)是一個(gè)投機性的資產(chǎn)包，我們是本金的6折收購的銀行房抵貸不良資產(chǎn)，在投資的時(shí)候投資決策委員會(huì )會(huì )還比較猶豫，因為不是我們熟悉的類(lèi)型，并且里面有兩套商鋪抵押（三線(xiàn)城市），我們的估值是2000元/平米單價(jià)，就是擔心拍賣(mài)時(shí)買(mǎi)不出去，最后實(shí)際成交是翻了一倍還不止。而這一批房抵貸大量出現不良資產(chǎn)就是在2018年，很多信托，小貸，助貸機構主動(dòng)找我們，希望轉讓房抵貸不良資產(chǎn)，不過(guò)那時(shí)候的價(jià)格投資“本金轉讓”，我們的盈利空間就是利息，罰息，那時(shí)候都還支持24%/年的利息罰息。而到了2019年，房抵貸不良資產(chǎn)價(jià)格有所下降，也是銀行房抵貸行業(yè)出現了很多風(fēng)險。而就在2020年，因為“上海法拍房不限購，很多房子拍賣(mài)成交價(jià)都超過(guò)二手房市場(chǎng)價(jià)”這樣的話(huà)傳遍市場(chǎng)，各種類(lèi)型的機構都進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行投資，房抵貸成為了市場(chǎng)上的“爆款”。這次上海法拍房限購，無(wú)疑是給上海的房抵貸不良資產(chǎn)投資“破了一盆冷水”。

4.房抵貸不良資產(chǎn)投資存在大量風(fēng)險

很多人覺(jué)得房抵貸不良資產(chǎn)投資非常簡(jiǎn)單，不就是推拍嘛，房子又不愁賣(mài)，還可以轉單，和解賣(mài)房，有很多處置途徑，穩賺不賠。我們在房抵貸領(lǐng)域差不多投資了10個(gè)資產(chǎn)包，分布在上海，北京，青島，濰坊，濟南，蘇州等地方，也是從不同的機構類(lèi)型中購買(mǎi)過(guò)包，包括銀行，信托，小貸，融資租賃等。因為投資區域還算廣，交易對手比較多樣，我們對這種業(yè)務(wù)類(lèi)型有比較深的體會(huì )的，房抵貸不良資產(chǎn)盡管底層資產(chǎn)流動(dòng)性好，不過(guò)這個(gè)業(yè)務(wù)類(lèi)型并不是我們看上去那么簡(jiǎn)單，處處隱藏著(zhù)風(fēng)險，并且有的風(fēng)險是“致命的”，可能會(huì )讓你的投資全部虧損。比較大的風(fēng)險包括“搶手房，套路貸，以房養老，交易對手涉刑，法院不支持債權及抵押權，保險公司代償后取得的代為“代位求償權”導致原債權和抵押權滅失，保險公司獲得的債權被法院認定為變相放款而不具備放款資質(zhì)導致債權無(wú)效，職業(yè)放款人，法院不給拍賣(mài)，法院不給清戶(hù)，老人房，小孩兒房，軍產(chǎn)房，房改房，小區一樓倉儲性質(zhì)住宅用途的房子導致稅費非常高，房子一直欠物業(yè)費水電費等等等等。

因為房抵貸不良資產(chǎn)的收購價(jià)格都比較高，最終能獲得的收益本來(lái)就是有限的，相當于高風(fēng)險卻獲得了一個(gè)低收益，并且處置費用占比也比傳統對公類(lèi)的不良資產(chǎn)要高很多（因為單戶(hù)標的小，律師代理費比例相對更高），導致很多機構盲目樂(lè )觀(guān)進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，最終都付出了慘痛的代價(jià)。所以房抵貸不良資產(chǎn)投資同樣需要具備專(zhuān)業(yè)知識，豐富的項目投資處置經(jīng)驗，把項目盡調，估值，投資，處置都盡量標準化，才有可能在這個(gè)領(lǐng)域尋找到價(jià)值投資機會(huì )。 

5.法拍限購對房抵貸不良資產(chǎn)投資的影響

最近的上海法拍限購刷屏了朋友圈，對上海法拍房的投資熱潮畫(huà)上了一個(gè)句號。其實(shí)北京法拍房早就限購了，我們在這兩個(gè)區域都有投資，這次上海的法拍限購有什么影響呢，個(gè)人覺(jué)得包括如下幾個(gè)方面:

（1）法拍價(jià)格降低，交易量下降

根據司法拍賣(mài)數據統計，2020年，全國住宅拍賣(mài)429462套（包含二拍），涉及金額為12504億元，成交量為114328套，成交金額1956億元，競拍人數545892人次。（數據來(lái)源于為睿學(xué)院）。法拍限購，需要具備購房資格的主體才能購買(mǎi)法拍房，很明顯，投資群里變少了，門(mén)檻高了，很多有錢(qián)不具備購房資格，想在上海買(mǎi)房安家或者投資的人群不能再通過(guò)法拍房實(shí)現了，這必然投資法拍房的價(jià)格會(huì )下降，交易量也會(huì )下降。 

（2）法拍貸款、法拍保險、法拍服務(wù)的業(yè)務(wù)量都會(huì )減少

隨著(zhù)2016年《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規定》的出臺，網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)已經(jīng)成為主要拍賣(mài)方式，由此衍生出大量圍繞司法拍賣(mài)服務(wù)的司輔機構，他們派駐工作人員在法院，幫助法院做資產(chǎn)盡調、信息錄入、接待咨詢(xún)等。同時(shí)，還有很多機構專(zhuān)門(mén)為參加網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)的買(mǎi)家提供”代拍服務(wù)”、“過(guò)戶(hù)服務(wù)”“貸款服務(wù)”等。除此之外，很多銀行已經(jīng)開(kāi)展了“法拍貸”業(yè)務(wù)，一方面提高資產(chǎn)拍賣(mài)成交率（買(mǎi)家可以用杠桿），另一方面也是金融機構放款的新的渠道，這也衍生出了法拍保險業(yè)務(wù)（正常的放款時(shí)先辦理抵押再放款，而司法拍賣(mài)貸款需要銀行先放款，后才能過(guò)戶(hù)并辦理抵押，由此保險公司設計了新的產(chǎn)品，就是保證能順利辦理抵押的“合同履約險”。）法拍限購會(huì )直接影響以上幾類(lèi)機構的業(yè)務(wù)量。

（3）房抵貸資產(chǎn)包的競爭會(huì )減少，價(jià)格會(huì )降低

由于上海法拍不限購，很多想在上海買(mǎi)房但又沒(méi)有買(mǎi)房資格的人通過(guò)司法拍賣(mài)的方式買(mǎi)房，這就導致部分房屋的價(jià)格明顯有瑕疵的情況下（比如有人居?。┳罱K成交價(jià)卻高于二手房?jì)r(jià)格。2020年，上海住宅掛拍3045套，涉及金額356億元，參拍人數16394人次，成交量為1820套，成交金額138億元，成交折扣率1.01（數據來(lái)源于為睿學(xué)院《2020年房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)行業(yè)白皮書(shū)》）。上海法拍限購必然會(huì )降低轉讓方和投資方的期望值，投資房抵貸資產(chǎn)包的機構會(huì )減少，價(jià)格會(huì )降低。過(guò)去很多機構正是因為上海法拍房不限購，所以對法拍的成交價(jià)格預估就很高，對資產(chǎn)包價(jià)格也就能提高報價(jià)；轉讓方同樣認為如此，所以上海的房抵貸資產(chǎn)包應該是全國“最火”的投資。我們自己在北京和上海投資資產(chǎn)包實(shí)踐來(lái)看，的確上海的資產(chǎn)包價(jià)格會(huì )更高，北京相對折扣率會(huì )大一點(diǎn)，而從拍賣(mài)成交的角度看，的確上海的法拍房明顯比北京的競爭激烈，價(jià)格更高。

（4）部分已投資的資產(chǎn)包可能會(huì )虧損

由于近兩年投資機構的樂(lè )觀(guān)估值，在2020年，上海房抵貸資產(chǎn)包價(jià)格大多超過(guò)本金85折，很多資產(chǎn)包是本金95折或者本金轉讓的。我們遇到過(guò)很多資產(chǎn)包投資的競爭對手，對資產(chǎn)包估值非常高，包括對未來(lái)年化24%利息罰息支持的樂(lè )觀(guān)預估（8.20最高院出臺的關(guān)于民間借貸司法利率保護上限對利息做了調整），投資時(shí)未考慮處置清戶(hù)的費用（按照最高院司法解釋?zhuān)瑢τ谖ㄒ蛔》颗馁u(mài)，需要給債務(wù)人預留6-8年租金），處置周期的樂(lè )觀(guān)評估（很多機構在投資時(shí)都盲目樂(lè )觀(guān)，認為資產(chǎn)包可以在半年或最多一年就可以處置完畢，而實(shí)踐來(lái)看，投資房抵貸資產(chǎn)包，特別是上一定規模的進(jìn)行投資，處置周期在1.5-2年是比較正常的），還包括投資房抵貸不良資產(chǎn)包利用高杠桿、資金成本較高、優(yōu)先級的前置收費、優(yōu)先級的鎖

定期等，多種因素疊加，可能會(huì )導致前期投資房抵貸不良資產(chǎn)包的機構會(huì )出現虧損。

（5）可能小幅度影響二手房市場(chǎng)價(jià)格

我身邊的一位朋友知道我做不良資產(chǎn)投資，曾多次讓我幫他在不良資產(chǎn)里找一套房子，雖然他是有上海購房資格的，我給他推薦了好幾套，具備他的要求的，不管從價(jià)格、戶(hù)型、位置、配套、學(xué)區等，不過(guò)最終的結果都是參加拍賣(mài)并沒(méi)有買(mǎi)到，好幾套房子的價(jià)格都高于二手房市場(chǎng)價(jià)了，最終他還是通過(guò)二手房中介買(mǎi)了房子。這個(gè)身邊的例子就證明，法拍房限購會(huì )讓很多不具備購買(mǎi)資格的人退出競爭，很多具備購房資產(chǎn)的人選擇性更大，可以看二手房，也可以購買(mǎi)法拍房，當其他人退出法拍房競爭以后，可能他們會(huì )轉向通過(guò)法拍買(mǎi)房（大部分法拍房相比二手房還是有折扣的），并且法拍房的競買(mǎi)流程、貸款流程等都已經(jīng)非常成熟。這也有可能導致二手房的價(jià)格有所下降（當然也包括近期金融機構對房抵貸放款暫緩的趨勢帶來(lái)的影響）。當然，法拍房占二手房的比例還是很小的。畢竟上海一年二手房成交30萬(wàn)套，法拍房才不到2000套，占比不到1%，影響應該很小的。

雖然2020年并不是二手房成交量最高的一年，但也絕對不低。2017-2019上海二手房的成交套數分別是16.5萬(wàn)套、16.6萬(wàn)套、23.7萬(wàn)套，2020年為30萬(wàn)套。

（6）可能導致其他地區房抵貸投資熱度增加

房抵貸放款和不良資產(chǎn)投資最熱的地區一直是北京、上海、廣州、杭州、深圳等一線(xiàn)城市，而上海又是這些城市中最熱的，當上海法拍限購以后，可能會(huì )導致部分投資機構由上海轉向其他地區進(jìn)行投資，比如成都、青島、重慶等新一線(xiàn)城市。根據為睿學(xué)院數據統計，全國成交率城市排名中，最高的是重慶，2020年成交7624套房。通過(guò)成交量和成交率城市排名也能看出一些新的機會(huì )。

6. 房抵貸不良處置涉及司法需要完善的地方

房抵貸不良資產(chǎn)在處置過(guò)程中涉及的司法問(wèn)題比較多，而各個(gè)地區的法院實(shí)踐又各不相同，需要進(jìn)一步完善：

（1）清戶(hù)問(wèn)題

很多法院負責清戶(hù)，有的法院在拍賣(mài)前清戶(hù)，。有的法院在拍賣(mài)后清戶(hù)；很多法院不負責清戶(hù)，在拍賣(mài)前后都不負責；甚至有的法院讓申請人去清戶(hù)，（有的法院要求讓申請人去負責把抵押物恢復原狀等）實(shí)際申請人并沒(méi)有權利，并沒(méi)有可能性，而申請人為了實(shí)現權益，很可能采取其他過(guò)激行為，可能由此引起其他社會(huì )問(wèn)題。

（2）爭議解決方式統一性問(wèn)題

目前房抵貸放款的爭議解決方式包括強制公證、網(wǎng)絡(luò )仲裁、民事訴訟等，而實(shí)踐中并沒(méi)有統一的標準，上海有的法院認可強制公證，有的法院不認可，若法院不認可，就需要公證處出具不予強執公證文書(shū)，而公證處也不出具，導致來(lái)回打太極，申請人疲于應付；很多法院認網(wǎng)絡(luò )仲裁，很多法院又不認，也導致金融機構放款時(shí)約定的爭議解決方式陷入兩難境地。

（3）保險公司賠付獲得的債權的問(wèn)題

目前市場(chǎng)上有很多保險公司因為合同履約險代償后取得的債權，部分保險公司通過(guò)《債權轉讓協(xié)議》獲得的債權，這兩種方式取得的債權以及抵押權在各個(gè)地區法院審判也不統一，前段時(shí)間看到一份《民事判決書(shū)》，大致內容是法院認為：保險公司因為在金融機構放款時(shí)，出具合同履約險，借款人到期不能償還，保險公司獲得債權，是保險公司“變向放貸”，而保險公司本身不具備放款資質(zhì)，最終導致債權無(wú)效。

寫(xiě)在最后:

我們一直生活在一個(gè)不確定性的世界，投資不良資產(chǎn)也一樣，典型的特點(diǎn)就是“不確定性”，政策的不確定性、司法環(huán)境的不確定性、市場(chǎng)的不確定性等等，而正是因為這些“不確定性”讓不良資產(chǎn)的投資帶來(lái)風(fēng)險，而不良資產(chǎn)的投資機會(huì )也來(lái)源于很多的“不確定性”，所以，我們需要做的就是，在這個(gè)不確定性的市場(chǎng)中國，尋找確定性的機會(huì )，將不確定性的風(fēng)險進(jìn)行量化定價(jià)，以實(shí)現業(yè)務(wù)的可持續性。

因為上海法拍限購政策的出臺，調整本次文章主題。