面包財經(jīng) 作者：面包財經(jīng)
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榮盛發(fā)展于近日發(fā)布2020年年報及2021年一季報。財報顯示，公司2020年實(shí)現營(yíng)收715.11億元，同比僅增長(cháng)0.85%，營(yíng)收增速自2018年以來(lái)持續放緩；實(shí)現歸母凈利潤75.01億元，同比下降17.75%，近五年來(lái)首次轉負。
毛利率下行疊加期間費用率上升致歸母凈利率下行。2021Q1公司歸母凈利率為7.54%，較2020Q1下降3.21個(gè)百分點(diǎn)，較2019Q1下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。
截至2020年12月31日，公司現金短債比為1.23倍，凈負債率80.18%，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為73.78%，財務(wù)歸屬“黃檔”。
盈利增速持續放緩，歸母凈利率持續下行
榮盛發(fā)展成立于1996年12月，總部位于河北，于2007年在深交所上市。目前公司已初步形成了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、酒店、物業(yè)、金融等為一體的綜合性全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)。2020年，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)園、物業(yè)、酒店經(jīng)營(yíng)、其他行業(yè)營(yíng)收占比分別為86.81%、7.5%、1.57%、0.95%、3.18%。
圖1：2020年榮盛發(fā)展業(yè)務(wù)結構
公司2020年實(shí)現竣工695.80萬(wàn)平方米，完成年初竣工計劃的78.42%，結轉項目面積600.81萬(wàn)平方米，同比下降8.98%；結算收入620.76億元，同比下降2.10%?？⒐そY轉速度的放緩或從一定程度上導致了公司營(yíng)收增速的下行。2020年，榮盛發(fā)展實(shí)現營(yíng)收715.11億元，同比僅增長(cháng)0.85%，營(yíng)收增速自2018年以來(lái)持續放緩；實(shí)現歸母凈利潤75.01億元，同比下降17.75%。
2021年第一季度，公司累計實(shí)現簽約面積213.83萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)57.95%；累計簽約金額255.04億元，同比增長(cháng)83.67%。由于去年低基礎原因，榮盛發(fā)展實(shí)現營(yíng)收118.99億元，同比增長(cháng)44.97%；實(shí)現歸母凈利潤8.98億元，同比增長(cháng)1.79%。
圖2：2016-2020年榮盛發(fā)展營(yíng)收、歸母凈利潤及其同比
2020年，榮盛發(fā)展綜合毛利率為27.82%，較2019年下降2.26個(gè)百分點(diǎn)，較2018年下降3.64個(gè)百分點(diǎn)。三項費率為8.38%，同比上升0.72個(gè)百分點(diǎn)。毛利率下行疊加期間費用率上升致公司2020年歸母凈利率下降2.37個(gè)百分點(diǎn)至10.49%。
圖3：2016-2021Q1榮盛發(fā)展毛利率與歸母凈利率
榮盛發(fā)展一季度歸母凈利率持續下行。公司2021Q1毛利率為27.17%，分別較2020Q1、2019Q1下降3.91個(gè)百分點(diǎn)和6.59個(gè)百分點(diǎn)；三項費率為12.19%，較2020Q1下降1.61個(gè)百分，但較2019Q1上升4.53個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利率為7.54%，較2020Q1下降3.21個(gè)百分點(diǎn)，較2019Q1下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。
投資節奏放緩，環(huán)京區域土儲占比較大
2020年，榮盛發(fā)展新增土地儲備65宗，計容建筑面積為714.57萬(wàn)平方米，完成年度計劃的52.70%；購地金額為281.61億元，投資節奏明顯放緩。拿地強度方面，在金額口徑下，公司2020年拿地強度（新增土地總價(jià)/銷(xiāo)售金額）為22.16%，較2019年下降4.02個(gè)百分點(diǎn)。
圖4：2018-2020年榮盛發(fā)展新增土地總價(jià)及計容面積
截至2020年末，榮盛發(fā)展在環(huán)渤海、長(cháng)江經(jīng)濟帶、珠三角及中西部的重點(diǎn)城市總土地儲備建筑面積3836萬(wàn)平方米，較2019年略有增加，其中分布最多的是河北省，總面積占比達到39.2%，其余山東省11.8%，安徽省7.5%，另外長(cháng)三角地區的江蘇省占比為6.1%。
剔預資產(chǎn)負債率越過(guò)監管紅線(xiàn)，財務(wù)歸屬“黃檔”
住房城鄉建設部、人民銀行于2020年8月召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理新規，提出“三道紅線(xiàn)”，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1.0倍。
按照踩線(xiàn)情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線(xiàn)”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；“兩線(xiàn)”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)5%；“一線(xiàn)”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%；“三線(xiàn)”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)15%。
截至2020年12月31日，公司資產(chǎn)負債率82.07%，較期初下降0.32個(gè)百分點(diǎn)；現金短債比為1.23倍，較期初增長(cháng)36個(gè)百分點(diǎn)；凈負債率80.18%，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為73.78%，財務(wù)歸屬“黃檔”。
榮萬(wàn)家赴港上市：盈利能力低于行業(yè)均值，外拓力度不足
2020年底，榮盛發(fā)展旗下子公司榮萬(wàn)家赴港上市成功獲批，并于2021年1月15日正式在香港主板上市。
榮萬(wàn)家是一家經(jīng)營(yíng)區域集中在環(huán)渤海經(jīng)濟圈的物業(yè)管理服務(wù)提供商，以住宅項目管理為主。截至2020年末，榮萬(wàn)家在管面積約59.7百萬(wàn)平米，其中住宅物業(yè)占比92.1%。
在管項目區域的分布上，按在管項目收入計算，榮萬(wàn)家環(huán)渤海經(jīng)濟圈占58.9%、長(cháng)三角地區占27%、大灣區（包括其周邊地區）占5%、中西部地區占9%。
圖5：2020年榮萬(wàn)家管理項目區域分布
或因住宅物業(yè)項目占比較大，公司盈利能力較低。2020年，榮萬(wàn)家毛利率為28.1%，低于行業(yè)均值0.6個(gè)百分點(diǎn)。
另外值得注意的是，2017-2020年，榮萬(wàn)家來(lái)自獨立第三方的項目占比一直較少。截至2020年底，榮萬(wàn)家在管規模中約98.5%的項目均由榮盛發(fā)展所開(kāi)發(fā)，公司的外拓能力仍需要時(shí)間來(lái)驗證。
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