編者按：本文來(lái)自微信公眾號“鎂刻地產(chǎn)”（ID：Real-estate-Circle），記者：吳抒穎 黃婉銀，編輯：陳夢(mèng)妤，資產(chǎn)界經(jīng)授權發(fā)布。

依山傍水、空氣清新、樹(shù)影婆娑，20多年前位于廣州市黃埔區的澳洲山莊因為環(huán)境優(yōu)美引發(fā)全城熱賣(mài)。

直至今日，老廣們不少都還知曉澳洲山莊，即使這已經(jīng)是一個(gè)由于開(kāi)發(fā)商資金斷裂爛尾22年，后又因繁雜債權糾紛而重建存在重重困難的小區。

澳洲山莊有2834戶(hù)業(yè)主，賣(mài)出去近200棟，最終只交付了不到60棟，如今僅有30來(lái)戶(hù)人家在山莊里常住，其他業(yè)主則因房屋未建成或未達交付條件而收不到房。

22年來(lái)，業(yè)主們從黑發(fā)等到白發(fā)，仍沒(méi)有等到住進(jìn)澳洲山莊的那天。大約5年前，澳洲山莊在市政府和資金方的推動(dòng)下有過(guò)盤(pán)活轉機，但因為開(kāi)發(fā)商的糾紛無(wú)法處理，重建的希望宣告覆滅。

這之后，澳洲山莊的業(yè)主們依然在為盤(pán)活山莊做努力。但現實(shí)一次又一次地告訴他們，搬進(jìn)山莊依然遙遙無(wú)期。

最后的30戶(hù)居民

即使是白天，澳洲山莊也十分寂靜，鮮見(jiàn)人煙。外墻斑駁、門(mén)窗破碎，不少房屋內部落滿(mǎn)了碎石斷瓦。零零星星見(jiàn)到掛著(zhù)衣服的陽(yáng)臺，那里住著(zhù)澳洲山莊最后的居民。

86歲的馬阿姨在澳洲山莊居住了20年。她看著(zhù)澳洲山莊一點(diǎn)點(diǎn)建起來(lái)，又看著(zhù)它慢慢舊去。

1998年，她在澳洲山莊以17萬(wàn)元總價(jià)買(mǎi)下了一套56平方米的房子，那時(shí)候她剛退休四年，買(mǎi)這套房就是為了養老。馬阿姨說(shuō)，她不喜歡城里的喧鬧，所以一個(gè)人在這里安安靜靜、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單地生活。

馬阿姨的房子交付時(shí)很多設施都沒(méi)有完善，她也并未進(jìn)行裝修。早些年，小區里水電都不能正常運作，她就簡(jiǎn)單地把水電搗鼓一下，搬了幾件家具就住進(jìn)來(lái)了。

山莊里的生活極其不方便，馬阿姨不常出去。每周末，她的子女會(huì )從城里過(guò)來(lái)接她出去買(mǎi)足一周的食物，她自己也種些菜，每天的生活就能夠滿(mǎn)足。

這么多年來(lái)，馬阿姨對山莊的復活早已不抱希望?！靶路课沂亲〔簧狭?，但現在住進(jìn)來(lái)還能給你開(kāi)通水電，多住一天是一天?！瘪R阿姨對著(zhù)新搬進(jìn)來(lái)的居民曹爺爺說(shuō)。

自從去年澳洲山莊附近的地鐵站開(kāi)通之后，一小部分業(yè)主陸續搬了回來(lái)，曹伯伯就是其中之一。買(mǎi)這套房時(shí)，他是40歲的青壯年，現在他退休了，不想跟孩子住在一起，又沒(méi)有其他去處，就搬了回來(lái)，把基本的生活設施搞好，將就著(zhù)住。

“被這套房拖死了。想要申請公租房，但因為名下有這套房，說(shuō)我不符合條件，可是這套房爛尾了啊，還被銀行告了?！辈懿f(shuō)。

曹伯伯當時(shí)購房時(shí)，開(kāi)發(fā)商讓他們辦理按揭貸款，并承諾會(huì )為他們付利息，他們只需要付清本金部分即可。但沒(méi)過(guò)多久，開(kāi)發(fā)商就不再履行協(xié)議，加之遲遲沒(méi)有收房，當年辦理了按揭的曹伯伯就停止了還貸。

“前兩年去查，已經(jīng)欠了40多萬(wàn)了。我現在不去管也不去看了，就這樣，隨它去吧?！辈懿f(shuō)。

李阿姨也是去年搬回山莊居住的。李阿姨住在一樓，剛搬進(jìn)來(lái)的時(shí)候，有一天早上，她剛出門(mén)，有位鄰居和她迎面撞上嚇了一跳，“哎呀，我這一早上總算見(jiàn)到個(gè)人了”，鄰居跟她說(shuō)。李阿姨說(shuō)，那也是那一整個(gè)上午，她見(jiàn)到的唯一一個(gè)人。

馬阿姨、曹伯伯和李阿姨還算是不幸業(yè)主中幸運的那一群，至少他們的房子修補一下還能住人，很多業(yè)主的房子現在還只是個(gè)框架，連湊合都沒(méi)辦法。李阿姨自我解嘲，“所以這些年，我們都經(jīng)常說(shuō)，要住進(jìn)來(lái)，而不是掛墻上?！?/p>

多米諾骨牌倒下

一個(gè)曾經(jīng)引領(lǐng)全城度假風(fēng)潮的千畝大盤(pán)是如何倒下的？

澳洲山莊開(kāi)發(fā)商澳美公司法定代表人胡耀智在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)講起，澳洲山莊之所以出現資金鏈問(wèn)題是在于，1998年，奧美公司財務(wù)總監卷走公款上億元，影響了公司的金融信譽(yù)，導致澳美公司資金鏈從2000年斷裂至今。

對于這個(gè)爛尾多年的千畝大盤(pán)，廣州市政府及黃埔區（包含曾經(jīng)地塊所屬的增城市、蘿崗區）相關(guān)部門(mén)這些年也多次計劃推動(dòng)重建工作。2013年3月，時(shí)任廣州市常務(wù)副市長(cháng)的陳如桂主持召開(kāi)了廣州市處理“爛尾樓”專(zhuān)責小組第二次全體會(huì )議，會(huì )議審議通過(guò)了《澳洲山莊盤(pán)活重建工作方案》（下稱(chēng)《重建方案》）。

《重建方案》顯示，經(jīng)蘿崗區政府研究認為，為徹底解決歷史遺留問(wèn)題，將該項目重新規劃，將不符合規劃的房屋整體拆除重建，是解決該項目問(wèn)題的較好辦法，澳美公司也希望采取此方式盤(pán)活，已有1300多戶(hù)業(yè)主基本都同意拆除重建方案。

與此同時(shí)，澳美公司引進(jìn)了廣州方興房地產(chǎn)建設有限公司（下稱(chēng)方興公司）及其子公司廣州富鼎實(shí)業(yè)有限公司（下稱(chēng)富鼎）合作開(kāi)發(fā)并幫助解決資金問(wèn)題。合作各方擬將臨近廣汕路的10萬(wàn)平方米暫未開(kāi)發(fā)地塊用于項目啟動(dòng)區建設，計劃建成約30余萬(wàn)平方米的住宅及相關(guān)商業(yè)配套設施，方興公司當時(shí)表示同意用此項目的房源和回籠資金用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

2015年，廣州市開(kāi)發(fā)區、黃埔區國土資源和規劃局對澳美、方興（富鼎）兩家開(kāi)發(fā)單位共同提交的澳洲山莊重建整體修建性詳細規劃方案進(jìn)行了審查，以穗規批【2015】140號方案函復，落實(shí)了相關(guān)控制指標及小區公建配套。

在政府大力推進(jìn)后，很多意向企業(yè)都來(lái)跟澳美公司談過(guò)合作，最后澳美選定了平安不動(dòng)產(chǎn)。雙方還簽訂過(guò)意向協(xié)議，預計總投資達22億元，但之后再無(wú)下文。

胡耀智說(shuō)，平安作為上市公司，在財務(wù)、資產(chǎn)等方面有嚴格的要求，澳洲山莊涉及的債務(wù)債權等問(wèn)題較為復雜，所以雙方最后沒(méi)有達成合作。

次年（2016年）3月，開(kāi)發(fā)區、黃埔區國土資源和規劃局連同兩家開(kāi)發(fā)單位、業(yè)主代表等召開(kāi)澳洲山莊項目歷史遺留問(wèn)題協(xié)調會(huì )。與會(huì )各方一致認同按照穗規批【2015】140號方案啟動(dòng)澳洲山莊建設工作，對澳美作為首期開(kāi)發(fā)建設主體、啟動(dòng)開(kāi)發(fā)“017號地塊”，無(wú)不同意意見(jiàn)。

“‘017號’地塊是凈地，建房子最快最方便，差不多可以建11棟樓，能安置1000多戶(hù)業(yè)主?！币晃粯I(yè)主代表告訴記者。

但“017號地塊”很快從一個(gè)轉折點(diǎn)變?yōu)樾碌穆闊?。根據澳美公司及胡耀智的《告業(yè)主書(shū)》，胡耀智以私人名義籌措了全部“017號地塊”的建設資金，也已完成土地平整。但當胡耀智在2016年5月想規劃主管部門(mén)報建時(shí)被法院告知，“017號地塊”的土地使用權將被法院強制過(guò)戶(hù)給方興公司、富鼎公司名下。

望不到頭的重建路

“017號地塊”的土地使用權為何會(huì )被法院強制過(guò)戶(hù)至方興公司、富鼎公司名下？胡耀智稱(chēng)，他是被方興公司法定代表人，也曾是澳美公司股東的吳楷明騙了。

2016年8月，胡耀智在《告業(yè)主書(shū)》中表示，因2000年至2004年期間，澳美公司面對眾多訴訟案件的困擾，胡和吳楷明為轉移公司資產(chǎn)、規避債務(wù)而虛構了本金為1300萬(wàn)元的借貸事實(shí)，并達成了涉案以物抵債的協(xié)議。

2004年12月，澳美公司和方興公司簽訂轉讓合同，以仲裁的方式將澳美公司名下四個(gè)地塊轉讓過(guò)戶(hù)給方興公司，其中就包括“017號地塊”，合計交易價(jià)格1億余元。

澳美公司方面稱(chēng)，方興公司曾許諾暫不過(guò)戶(hù)“017號地塊”，另外三塊土地的交易價(jià)格遠低于當時(shí)市場(chǎng)價(jià)。但2016年7月5日，廣州市黃埔區人民法院（下稱(chēng)黃埔區法院）出具協(xié)助執行通知書(shū)，將涉案土地使用權執行過(guò)戶(hù)給方興公司、富鼎公司。

這也就導致澳洲山莊的重建工作被擱淺。2016年8月，廣州市開(kāi)發(fā)區、黃埔區國土資源和規劃局在《關(guān)于反映澳洲山莊重建工作意見(jiàn)的答復書(shū)》中表示，根據黃埔區法院的司法文書(shū)，奧美公司已經(jīng)喪失重建啟動(dòng)區“017號地塊”的土地使用權利，其對該地塊開(kāi)發(fā)報建的主體資格已無(wú)法律依據和事實(shí)依據。啟動(dòng)區的報建主體須待“017號地塊”使用權過(guò)戶(hù)的執行程序完結后才能最終確定。

隨后，澳美公司計劃將其名下的021地塊拿出來(lái)作為優(yōu)先安置業(yè)主的用地，并于2018年1月9日向廣州市黃埔區規劃局申請報建《廣州市黃埔區國土資源和規劃局立案申請回執》。

但該地塊處于查封狀態(tài)，為了解封該地塊，澳美公司多次向黃埔區法院要求履行相關(guān)債務(wù)，但法院暫未回復。報建手續現仍在審批中，只要方興公司收到執行款，四塊被查封的土地即時(shí)解封，澳美公司便可破土動(dòng)工。

麻煩還不止于此。2019年8月12日，方興公司以資不抵債且明顯缺乏清償能力為由向法院申請對澳美公司進(jìn)行破產(chǎn)清算。一旦清算，業(yè)主拿回房子就更遙遙無(wú)期了?！埃ㄆ飘a(chǎn)清算）將損害2348戶(hù)澳洲山莊業(yè)主的合法利益?！焙菍τ浾弑硎?。

不過(guò)，2019年12月6日，廣東省廣州市中級人民法院裁定認為，方興公司提供的證據無(wú)法證明澳美公司的債務(wù)金額。其次，截至2019年10月29日，澳美公司名下四塊土地價(jià)值為41.34億元，已經(jīng)遠遠超過(guò)方興公司所主張的債務(wù)總額19億元。方興公司稱(chēng)澳美公司明顯缺乏清償能力依據亦不足，澳美公司不具備法定的破產(chǎn)原因。

從38歲意氣風(fēng)發(fā)的歸國商人到如今鬢毛花白的老人，胡耀智這些年都未曾離開(kāi)過(guò)澳洲山莊。這是他曾經(jīng)是“夢(mèng)”，也是他如今的“難”，這些年他深陷其中，卻不曾想過(guò)逃避。

“我一直對澳洲山莊的重建充滿(mǎn)信心，我這么多年來(lái)一直堅持在山莊，堅持上訴，就是希望能給同樣堅持了20多年的2834戶(hù)業(yè)主一個(gè)交代?！焙钦f(shuō)。

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原標題： 鎂刻深度·調查“一線(xiàn)”爛尾樓①|(zhì) 廣州“最大爛尾樓”：2834戶(hù)業(yè)主的22年等待