資產(chǎn)界每日精選 作者：克而瑞資管
來(lái)源：丁祖昱評樓市
物流資產(chǎn)REITs
9成資產(chǎn)位于五大城市群
數據來(lái)源：REITs 2019年年報
配置內地物流資產(chǎn)的海外市場(chǎng)REITs主要有新加坡的豐樹(shù)物流信托（下稱(chēng)豐樹(shù)物流）和運通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托（下稱(chēng)運通網(wǎng)城），兩只REITs在內地合計擁有31處近246萬(wàn)㎡物流資產(chǎn)，其中，約9成的項目位于中國五大城市群，均屬經(jīng)濟最為活躍的區域。
運通網(wǎng)城為100%內地物流資產(chǎn)REITs，其90%以上的物流資產(chǎn)位于長(cháng)三角地區。
配置多國資產(chǎn)的豐樹(shù)物流， 2018年6月購入長(cháng)三角、長(cháng)江中游及天津、西安等地的11個(gè)物流項目，2019年再次出手買(mǎi)入4個(gè)物流項目的50%權益，這些項目分別位于成都、長(cháng)沙、沈陽(yáng)、濟南等國內重要經(jīng)濟城市。
2、運營(yíng)效率：凈物業(yè)收益率皆接近9成
物流REITs 凈物業(yè)收益率（NPI比率）趨九成
數據來(lái)源：REITs 2019年年報，2020年半年報
注：凈物業(yè)收益率=物業(yè)經(jīng)營(yíng)凈收入/REIT總收入
REITs要獲得高收益，離不開(kāi)對持有項目的高效運營(yíng)。在運營(yíng)效率方面，受益于長(cháng)三角地區發(fā)達的商貿、電商經(jīng)濟，運通網(wǎng)城持有的長(cháng)三角地區7處物流項目出租率近兩年保持在100%的滿(mǎn)租狀態(tài)，武漢地區的項目出租率也由2018年的85.1%上漲至2019年的99.4%。
今年隨著(zhù)疫情后中央對武漢地區經(jīng)濟的大力扶持和投入，預計武漢項目出租率仍可保持在較高水平，運通網(wǎng)城最近三年其凈物業(yè)收益率一直保持在9成左右，豐樹(shù)物流近3年整體運營(yíng)效率持續改善，2020年Q1凈物業(yè)收益率已接近9成，豐樹(shù)持有的內地物流項目表現略遜一籌，但凈物業(yè)收益率也維持在8成以上。
數據來(lái)源：REITs 2019年年報、新交所
注1：REITs分派收益率=REITs分派收益/當年最后交易日收盤(pán)價(jià)
注2：REITs年內累計漲跌幅=（最后交易日收盤(pán)價(jià)-首個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)）/首個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)
購物中心REITs近兩年資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)情況
數據來(lái)源：REITs 2019年年報
2、運營(yíng)效率：凈物業(yè)收益率均在6成左右
數據來(lái)源：REITs 2019年年報，2020年半年報
注：凈物業(yè)收益率=物業(yè)經(jīng)營(yíng)凈收入/REIT總收入
3、分派收益：凱德更受市場(chǎng)認可
數據來(lái)源：REITs 2019年年報、新交所
注1：REITs分派收益率=REITs分派收益/當年最后交易日收盤(pán)價(jià)
注2：REITs年內累計漲跌幅=（最后交易日收盤(pán)價(jià)-首個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)）/首個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)，砂之船18年為IPO價(jià)格
2019年，三只購物中心REITs的每股分派收益率較之前都有一定程度的下降，市場(chǎng)對于凱德的置換資產(chǎn)及新購資產(chǎn)高度認可，2019年價(jià)格較同期上漲13.7%，致使其每股分派收益率下跌1.4%至6.1%；同時(shí)砂之船的表現也優(yōu)于預期，大部分資產(chǎn)出租率提升，會(huì )員數量增加，市場(chǎng)普遍看好，年末收盤(pán)價(jià)上漲超30%，其每股分派收益率也從10.35%下跌至7.4%。
1、區位分布：主力投資一線(xiàn)城市
在擁有中國內地資產(chǎn)的海外REITs中，越秀產(chǎn)業(yè)信托（下稱(chēng)越秀REIT）、領(lǐng)展產(chǎn)業(yè)信托（下稱(chēng)領(lǐng)展REIT）及匯賢產(chǎn)業(yè)信托（下稱(chēng)匯賢REIT）是以商辦類(lèi)資產(chǎn)為主，均分布在一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市。
數據來(lái)源：REITs 2019年年報
領(lǐng)展（Link REIT）收購內地物業(yè)情況
數據來(lái)源：REITs 2019年年報
2、運營(yíng)效率：越秀運營(yíng)發(fā)力逐步反超
商辦混合REITs凈物業(yè)收益率比較
數據來(lái)源：REITs 2019年年報，2020年中報
注：凈物業(yè)收益率=物業(yè)經(jīng)營(yíng)凈收入/REIT總收入
3、收益與漲跌幅：領(lǐng)展行情漲勢有所放緩
數據來(lái)源：REITs 2019年年報，港交所
注1：REITs分派收益率=REITs分派收益/當年最后交易日收盤(pán)價(jià)
注2：REITs年內累計漲跌幅=（最后交易日收盤(pán)價(jià)-首個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)）/首個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)
領(lǐng)展REIT優(yōu)越的底層資產(chǎn)運營(yíng)能力一直頗受資本市場(chǎng)認可，其REIT價(jià)格一直在高位徘徊。特別是2017年，年底較年初REIT價(jià)格累計漲幅接近4成。雖然領(lǐng)展每單位基金分配金額每年都在增長(cháng)，但其REIT價(jià)格也保持了漲勢，所以其分派收益率一直在3.5%左右。
近2年底層資產(chǎn)運營(yíng)效率穩步提升的越秀REIT，雖然分派收益率有所下降，但其REITs價(jià)格在2019年底扭轉了前一年的跌勢，2019年年底較年初累計漲幅達5.4%。
另一方面，近3年底層資產(chǎn)運營(yíng)效率一直有所下滑的匯賢REIT的分派收益率也在不斷下滑，2019年較2018年下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度較大，這主要是由于2019年營(yíng)商環(huán)境較為困難，持有物業(yè)收入減少，同時(shí)為了維持物業(yè)平穩運營(yíng)，保持充足的營(yíng)運現金流，將分派比例由100%將至90%，造成2019年整體收益率下降。
辦公REITs
專(zhuān)注一線(xiàn)城市核心資產(chǎn)
1、區位分布：均為一線(xiàn)城市核心區位資產(chǎn)
擁有辦公資產(chǎn)的兩只REITs分別為春泉產(chǎn)業(yè)信托（下稱(chēng)春泉REIT）及招商房地產(chǎn)信托（下稱(chēng)招商REIT）。春泉REIT在內地僅一處資產(chǎn)，位于北京市朝陽(yáng)區建國路，是北京核心CBD區域，交通便利，位置優(yōu)越，連年保持高于市場(chǎng)平均水平的出租率。招商REIT在擁有四處辦公資產(chǎn)及一個(gè)商業(yè)資產(chǎn)，均位于深圳前海蛇口自由貿易區的核心區域。
2、運營(yíng)效率：招商出租率下滑面臨較大考驗
辦公REITs凈物業(yè)收益率比較
數據來(lái)源：REITs 2019年年報，2020年中報
春泉REIT持有的北京華貿中心2幢甲級辦公項目，資產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)越，運營(yíng)穩定，其N(xiāo)PI率近幾年變動(dòng)不大，維持在74%左右。上半年雖受北京疫情管制影響，出租率略有下滑，但仍保持93.4%高位，顯示較強韌性。
招商REIT成立于2019年12月，去年剛剛在香港IPO上市，是2013年以來(lái)首個(gè)于香港上市、2006 年以來(lái)第一個(gè)由央企管理的房地產(chǎn)投資信托基金。
招商REIT底層資產(chǎn)主要以園區辦公為主，深圳前海2019年新增供應入市體量較大，加之經(jīng)濟下行趨勢明顯，市場(chǎng)需求疲軟；2019年招商REIT雖依托有力的資產(chǎn)管理策略，將整體出租率從84%提升至88%，但今年又遭遇疫情和中美貿易戰影響，上半年出租率再次滑落至83%，當前面臨的運營(yíng)挑戰較大。
3、收益與漲跌幅：春泉保持在5-6%區間
春泉REIT近3年的分派收益率保持在5-6%區間，2020年上半年得益于資源優(yōu)越的地理位置和良好的租戶(hù)結構繼續保持了較高的出租率，分派收益率也達到近年最高的7.2%。
招商REIT上半年分派收益率較去年略有下降至5.6%。受經(jīng)濟大環(huán)境、辦公市場(chǎng)景氣度影響，兩只REITs價(jià)格較年初已跌去2成，行情恢復仍有待北京、深圳等一線(xiàn)城市辦公市場(chǎng)的回暖。
數據來(lái)源：REITs 2019年年報，2020年中報
綜上可以發(fā)現，物流REITs的資產(chǎn)要求最高但其分派收益率也是最高的，達5.6%-8.1%，購物中心REITs次之，為5.3%-7.4%，最低的是商辦混合REITs，約3.5%-6.6%。
對于投資者來(lái)說(shuō)，相較于投資國債等固定收益產(chǎn)品獲得的收益，REITs不失為一種選擇，除去REITs漲跌帶來(lái)的交易收益，持有REITs獲得的分派收益仍遠高于投資本地十年期國債獲得的收益。
隨著(zhù)國內基礎設施版公募REITs落地，市場(chǎng)也對商業(yè)資產(chǎn)公募REITs的到來(lái)充滿(mǎn)了期待。隨著(zhù)國內金融市場(chǎng)的逐步開(kāi)放，國內物流資產(chǎn)及北上核心區域商辦項目或將成為全球資產(chǎn)投資的熱點(diǎn)，吸引更多資金流入。
內地概念REITs收益VS10年期國債
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“資產(chǎn)界每日精選”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
