YY評級 作者：YY
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地產(chǎn)作為固定收益投資者偏好的領(lǐng)域，很大一個(gè)原因就是債務(wù)有資產(chǎn)做支撐，無(wú)論是具體項目，或者總體看，都存在這樣的邏輯，而且在過(guò)去相當長(cháng)的時(shí)間里，資產(chǎn)價(jià)格的不斷上升進(jìn)一步強化了債權人的這個(gè)邏輯。
然而，隨著(zhù)行業(yè)發(fā)展變化，目前地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)新老交替的時(shí)代，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)面臨資產(chǎn)價(jià)格缺乏上漲預期的情況下，準現房銷(xiāo)售很快來(lái)臨，周轉下降，利潤下降，杠桿下降。
由于變化不是漸進(jìn)的，比如今年以來(lái)銷(xiāo)售周期延長(cháng)，從1年半變成2年，收款周期延長(cháng)，按揭周期從1個(gè)月變成6個(gè)月，然后監管資金進(jìn)一步嚴格，集團從項目收款周期再延長(cháng)6個(gè)月，那么對企業(yè)集團而言，可能就一次性消失了將近一年的現金流入，這個(gè)是不可逆的，未來(lái)周轉速度長(cháng)期保持如此。
因而，地產(chǎn)公司紛紛暴雷，導致所有的債權人尋找可以支撐自己債權的資產(chǎn)，我們按照先后次序看一下他們如何做：
1、購房者。這些購房者由各地住建局作為代表，封閉監管售樓資金賬戶(hù)，確保完工交付房屋，償還債務(wù)；目前的情況是絕對大大超過(guò)實(shí)際需要（有地產(chǎn)公司只剩1億投入就可以完工，監管賬戶(hù)6億被凍結）；
2、理財投資人。這些投資人本來(lái)并沒(méi)有資產(chǎn)對應，但是由于可能涉及“非法吸收公共存款”的刑事問(wèn)題，因此對實(shí)控人心理影響極大，所以實(shí)控人有很大的動(dòng)力保障他們的利益，在無(wú)法按期兌付的時(shí)候，會(huì )提供置換房屋，增加抵押等措施；
3、施工方。這些施工方原本和地產(chǎn)公司利益一致，還經(jīng)常協(xié)助地產(chǎn)公司把開(kāi)發(fā)貸套取出來(lái)，但是面臨被開(kāi)發(fā)商大量拖欠以后，不得不以停工來(lái)對抗。由于法律上工程款優(yōu)先于抵押權，無(wú)論最后他們是否復工，他們還是排在金融債權人之前的。
4、開(kāi)發(fā)貸銀行。由于銀行開(kāi)發(fā)貸相對手續完備，有抵押擔保措施，房屋銷(xiāo)售以后償還了工程款以后能夠優(yōu)先償還開(kāi)發(fā)貸，而且很多時(shí)候按揭發(fā)放銀行就是開(kāi)發(fā)貸銀行，自己實(shí)現了閉環(huán)；
5、土地環(huán)節（前融）的債權人，包括信托、基金等。他們對項目有排在開(kāi)發(fā)貸銀行之后的優(yōu)先受償權；
6、項目的合作方。項目清盤(pán)以后他們要拿回他們的利益；
7、集團的無(wú)擔保債權人，一般是境內債券持有人 ABS投資人；
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