2014年11月，申禾公司給姜寶公司借款6000萬(wàn)元，借款期限6個(gè)月，年息18%，特亞公司為連帶責任保證人。借款到期后，姜寶公司無(wú)力清償債務(wù)，申禾公司只能要求特亞公司承擔保證責任。2016年5月17日，姜寶公司、融木公司、特亞公司及申禾公司達成四方備忘錄，約定特亞公司將其名下西高科技園用2012第36084號土地及地上建筑物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案房地產(chǎn)）轉讓給申禾公司，以承擔保證責任。為此，2016年5月30日，特亞公司與申禾公司簽訂《房地產(chǎn)轉讓合同書(shū)》，將涉案房地產(chǎn)作價(jià)7000萬(wàn)元抵償給申禾公司。但合同簽訂后，特亞公司一直無(wú)故拖延辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續。2016年12月2日，省高院在審理蘇甘訴特亞公司等借款擔保合同糾紛時(shí)，依蘇甘的保全申請作出（2016）陜民初36-1號裁定書(shū)，查封涉案房地產(chǎn)。

突如其來(lái)的變化讓申禾公司陷入驚愕和茫然，一旦涉案房地產(chǎn)變成他案的執行財產(chǎn)，申禾公司7000萬(wàn)的擔保債權將無(wú)法實(shí)現。趙黎明律師團隊了解情況后，指派劉震、任寰陽(yáng)律師承辦此案。由于時(shí)間緊迫，代理律師立即向省高院提交查封異議申請書(shū)，主張申禾公司為涉案房地產(chǎn)的實(shí)際權利人，請求解除保全措施，而法院以（2017）陜執異6號執行裁定書(shū)駁回異議申請。

律師團隊經(jīng)分析后認為，省高院在特亞公司與蘇甘債權債務(wù)糾紛案中，查封特亞公司已經(jīng)轉讓并交付給申禾公司的財產(chǎn)，顯然違反《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》第十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條之有關(guān)規定，執行裁定明顯不當，遂建議申禾公司啟動(dòng)執行異議之訴，要求法院對案件相關(guān)事實(shí)、證據進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，撤銷(xiāo)對涉案房地產(chǎn)的訴訟保全措施，并確定申禾公司的真實(shí)物權人身份。

了解基本案情、確定法律關(guān)系、制定訴訟策略“啟動(dòng)執行異議之訴”只是第一步，更重要的是全面收集證據，以通過(guò)架構完整證據鏈來(lái)還原客觀(guān)事實(shí)或推定法律事實(shí)，以證明我方主張或訴請。

隨后，律師團隊積極組織專(zhuān)家研討會(huì )，分析、討論案情，專(zhuān)家指出，本案焦點(diǎn)在于證明申禾公司具有可以對抗執行措施的民事權利，要圍繞這一核心準備材料。代理律師依托中國裁判文書(shū)網(wǎng)、alpha案例數據庫搜集類(lèi)似案例，拆解、比對案例事實(shí)，梳理、分析裁判觀(guān)點(diǎn)，形成類(lèi)案檢索報告，為法院提供參考。同時(shí)，為了更加準確地了解案件事實(shí)，代理律師查閱了2016年陜西省國土資源綜合統計報告等資料，發(fā)現西安市2016年上半年，西安市工業(yè)用地價(jià)為339.11元/㎡；2016年全年，西安市工業(yè)用地價(jià)為366.42元/㎡，均低于涉案土地評估價(jià)570元/㎡，也遠低于雙方議定轉讓價(jià)，證明涉案房地產(chǎn)轉讓價(jià)格公允；又前往涉案房地產(chǎn)處實(shí)地調查、詢(xún)問(wèn)物業(yè)，確定申禾公司自交付之日起實(shí)際占用使用涉案房地產(chǎn)近一年之久。調查至此，代理律師已掌握了充分有利的證據。為確保萬(wàn)無(wú)一失，在開(kāi)庭前，律師團隊組織模擬法庭演練，推演訴訟策略；制作庭前預案，周密準備；開(kāi)展庭前輔導，幫助當事人了解庭審流程。

庭前的努力為開(kāi)庭打下了堅實(shí)的基礎。庭審中，代理律師向法庭詳細闡述了特亞公司向申禾公司提供保證時(shí)承諾以涉案房地產(chǎn)為第一還款來(lái)源，以及涉案房地產(chǎn)轉讓交付過(guò)程、申禾公司實(shí)際占有使用情況、轉讓款支付方式等細節，并提交時(shí)間軸向法官直觀(guān)展示出蘇甘的保全措施在特亞公司轉讓行為之后的事實(shí)。

2018年3月27日，省高院作出（2017）陜民初73號民事判決書(shū)，認定申禾公司基于買(mǎi)賣(mài)合同對涉案房地產(chǎn)享有足以排除保全措施的合法民事權益，支持了我方撤銷(xiāo)保全措施的訴請，但對于我方確權申請予以駁回。此時(shí)案件并未塵埃落定，很快蘇甘提起了上訴，請求撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回申禾公司的全部訴請。

三、主動(dòng)出擊，以攻為守

面對對方上訴，是按兵不動(dòng)，還是主動(dòng)出擊，選擇哪一種訴訟策略將影響到我方訴訟地位和訴訟成本。經(jīng)代理律師與申禾公司充分溝通、分析訴訟風(fēng)險后，最終確定也提起上訴，以攻為守，掌握二審主動(dòng)權，維護一審的勝利成果。

經(jīng)不懈努力，積極溝通，精準施策，代理律師的觀(guān)點(diǎn)亦得到二審法官認可。實(shí)際上，一場(chǎng)訴訟有多種打法，怎樣運用專(zhuān)業(yè)知識和訴訟技巧維護當事人合法權益是對律師辦案水平的考驗，但無(wú)論怎樣選擇，占領(lǐng)主動(dòng)地位的一方總是會(huì )有更廣闊的施展空間。

2018年12月17日，中華人民共和國最高人民法院作出（2018）最高法民終648號民事判決書(shū)，判決駁回上訴，維持原判。申禾公司與蘇甘執行異議之訴案終于落下帷幕，律師團隊與當事人之間互相信任、相互配合，打贏(yíng)了這場(chǎng)陣地戰，為公司挽回了7000萬(wàn)元的損失。