2021年，中國經(jīng)濟整體繼續回升，IMF最新預測表明，2021年我國經(jīng)濟增速將達到8.0%，中國經(jīng)濟數據的持續攀升，提振了國內外投資者對國內大宗交易市場(chǎng)的信心。

據第一太平戴維斯數據顯示，2021年中國大宗投資市場(chǎng)完成交易總額達人民幣3,645億元，同比上升28%。

其中，一線(xiàn)城市繼續往年的火爆，北上廣深的成交額占總成交量的66%。在國際差旅反復間斷的持續影響下，外資在國內的投資交易受限，內資交易占比延續了2020年的主導地位，為78%。

從成交業(yè)類(lèi)型來(lái)看，寫(xiě)字樓依舊是交易主體，占到總成交量的43%，零售物業(yè)交易上揚，而產(chǎn)業(yè)物流、數據中心的交易額在過(guò)去一年實(shí)現快速增長(cháng)，成交量同比幾乎翻倍，占總成交額31%。

在2021年的大宗交易市場(chǎng)在諸多數據背后，2022年國內投資市場(chǎng)的走勢也漸漸清晰：

首先，短時(shí)間內國內房企仍將持續暴雷，2022年將成為資產(chǎn)收并購大年。2021年，國內房地產(chǎn)企業(yè)相繼暴雷，為了穩定現金流，大多房企選擇出售資產(chǎn)。而私企出售、國企接盤(pán)漸成趨勢，這也造成了2021年國內投資資金的活躍。隨著(zhù)房企的持續自救與轉型，預計2022年將會(huì )有更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)入市，2022年的大宗交易市場(chǎng)或將空前活躍。

其次，2022年中國投資市場(chǎng)或將迎來(lái)外資資金注入的高潮。2021年，外資雖受?chē)H交通管制等硬件因素影響，但對于國內一線(xiàn)城市的布局并未減少，與2020年基本持平。

且值得注意的是，以黑石、高盛為代表的幾大外資基金巨頭在2021年下半年，都表示將在未來(lái)加大對亞洲尤其是中國內地的物業(yè)投資，這將給予投資者強大的投資信心，在幾大外資巨頭的帶動(dòng)影響下，外資投資者將加速涌入。

第三，產(chǎn)業(yè)物流、數據中心等新興資產(chǎn)交易繼續強勁增長(cháng)，外資資本獨大局面或將改變，內資企業(yè)爭相入局。產(chǎn)業(yè)、物流園區以及數據中心的交易量呈現連年增長(cháng)，但板塊市場(chǎng)基本是由境外資本主導。

而2021年，一方面是房企的轉型需求，另一方面是源于投資回報率的凸顯，一些境內投資者和開(kāi)發(fā)商進(jìn)入或擴大在該領(lǐng)域的布局。2022年，隨著(zhù)房地產(chǎn)投資信托基金的逐漸成熟，內資對于該領(lǐng)域的投資布局將持續加大。

第四，辦公物業(yè)成交占比將繼續穩居第一，零售物業(yè)的收購趨向具有豐富運營(yíng)經(jīng)驗的資本，租賃型住宅物業(yè)資產(chǎn)受資本青睞。

雖然傳統寫(xiě)字樓資產(chǎn)在近年的回報率與一些基金的回報預期不符。但在整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)重新回升下，2022年會(huì )是長(cháng)期投資者擴充其資產(chǎn)組合的較好時(shí)期。

同時(shí)，零售物業(yè)受疫情與電商影響較大，一般資本大多對其持謹慎態(tài)度，而那些具有豐富運營(yíng)的資本開(kāi)始明顯趁機加碼布局。在頭部資本，如黑石與華平等的帶動(dòng)下，租賃型住宅漸受市場(chǎng)矚目。

2021年部分商業(yè)地產(chǎn)大宗交易明細：

數據來(lái)源：睿和研究、房訊網(wǎng)、貓頭鷹研究所

01 北京全年大宗交易總額居歷史第二

圖片來(lái)源：

CBRE《2021年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

據世邦魏理仕數據顯示，2021年北京大宗交易市場(chǎng)共錄得40筆交易，交易總額達714.7億元，同比增長(cháng)13%，僅次于2019年位于歷史第二高，其中6筆超過(guò)30億元的超大體量交易占總交易額的的48%，頭部集中度較高。

圖片來(lái)源：

CBRE《2021年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

在買(mǎi)家類(lèi)型方面，2021年，內資買(mǎi)家在超大宗交易上非?；钴S，使得內資成交金額進(jìn)一步攀升，占全年總成交額的78%；全年外資占總交易額22%，維持較活躍的水平，體現境外投資者看好北京商業(yè)地產(chǎn)中長(cháng)期基本面，尤其是第四季度，境外資本活躍度反彈，占總交易額的62%，分別為GIC、KIC和HKMA三支主權基金聯(lián)合遠洋資本，KKR聯(lián)合方隅控股進(jìn)行的投資。

在物業(yè)類(lèi)型方面，全年辦公物業(yè)占總成交額的68%，占比為近年最高，反映在整體市場(chǎng)的波動(dòng)性和不確定性下，辦公物業(yè)的價(jià)值韌性和防御性凸顯。企業(yè)自用買(mǎi)家尤其是科技企業(yè)繼續購置寫(xiě)字樓，如北京信安世紀和拓爾思兩家上市科技公司分別買(mǎi)入位于泛中關(guān)村區域東升子市場(chǎng)的金隅智薈中心獨棟作為辦公自用。

圖片來(lái)源：

CBRE《2021年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

在成交區域方面，交易熱點(diǎn)重回核心區域，朝陽(yáng)及海淀兩區成交額占比超過(guò)65%；豐臺及通州等非核心區大宗交易額較2020年有所下降；疫情帶來(lái)的不確定性讓買(mǎi)家更加重視核心區域的產(chǎn)業(yè)基礎和區位優(yōu)勢。

02 上海大宗交易重回千億，蟬聯(lián)全國第一

圖片來(lái)源：

CBRE《2021年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

據世邦魏理仕數據顯示，2021年上海大宗交易市場(chǎng)共錄得交易89筆，全年交易總額重返千億量級，達人民幣1,044.3億元，同比上漲51.3%。

圖片來(lái)源：

CBRE《2021年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

從物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，寫(xiě)字樓相關(guān)物業(yè)依舊是主導地位，成交占比52%。買(mǎi)家類(lèi)型主要以TMT、生物醫藥為主。其中TMT行業(yè)成交額增長(cháng)近9倍，生物醫藥行業(yè)成交額增長(cháng)約兩倍。

圖片來(lái)源：

CBRE《2021年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

從區域來(lái)看，2021年上海寫(xiě)字樓中大型成交主要集中在楊浦、陸家嘴、CBD、世博前灘等區域，北外灘、徐匯、虹橋商務(wù)區緊隨其后。

值得關(guān)注的是，2021年上海商務(wù)園區投資型交易筆數首次超過(guò)傳統商辦項目，除核心板塊的成熟項目外，主打生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的商務(wù)園區得益于環(huán)評所帶來(lái)的租金溢價(jià)而備受投資者追捧。

工業(yè)物業(yè)成交錄得大幅提升，占比15%，尤其是錄得多筆物流資產(chǎn)包交易。受益于在線(xiàn)新經(jīng)濟而加速發(fā)展的數據中心連續三個(gè)季度錄得成交。

此外，年內上海綜合體物業(yè)成交比例較去年有所上升，達9%，并且，以商場(chǎng)為代表的資產(chǎn)包帶動(dòng)了2021年交易標的增大。比如，博楓以89億元收購上海悅薈等五個(gè)購物中心，以及平安收購上海來(lái)福士廣場(chǎng)和長(cháng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)的部分股權。長(cháng)租公寓在近年持續被投資者看好，不少外資資本聯(lián)合本地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了公寓項目的改造。

投資者類(lèi)型方面，內資買(mǎi)家依舊占據絕對主力地位，外資買(mǎi)家參與度較上年也有所提升。外資買(mǎi)家中開(kāi)發(fā)商占比明顯上漲，其資產(chǎn)多配置于酒店、物流等與消費升級相關(guān)的物業(yè)類(lèi)型。另外，外資地產(chǎn)基金公司則更偏好傳統寫(xiě)字樓、零售或綜合體項目。

03 深圳寫(xiě)字樓和零售資產(chǎn)成交額大幅上升

圖片來(lái)源：

CBRE《2021年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

據世邦魏理仕數據顯示，2021年深圳大宗交易市場(chǎng)全年共錄得23宗交易，整體成交金額共計219.4億元，同比上升31.0%。

圖片來(lái)源：

CBRE《2021年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

寫(xiě)字樓交易占絕對主導，成交額占比為64.8%。全年共錄得15宗寫(xiě)字樓成交案例，成交總額超過(guò)人民幣140億元，交易集中在核心區域，且買(mǎi)家多來(lái)自科技企業(yè)，購買(mǎi)目的以自用需求為主。

綜合體交易成為年內第二大需求成交類(lèi)型，成交額主要來(lái)自某資產(chǎn)包，該資產(chǎn)包的標的物業(yè)為一個(gè)城市綜合體，涵蓋寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)和公寓，總成交金額高達人民幣66億元。

此外，包括倉儲在內的工業(yè)物業(yè)得益于其良好的租賃表現、單體投資額較小以及部分項目可以通過(guò)城市更新實(shí)現價(jià)值重塑，持續受到投資者的熱捧。

市場(chǎng)參與主體方面，企業(yè)是整體市場(chǎng)的主要買(mǎi)家來(lái)源，占比為76.0%。除寫(xiě)字樓交易外，年內的商業(yè)和工業(yè)物業(yè)成交的買(mǎi)家也以企業(yè)為主。而從賣(mài)方來(lái)看，開(kāi)發(fā)商為主要的賣(mài)方構成。與此同時(shí)，受自用型購買(mǎi)的帶動(dòng)，資產(chǎn)型交易占主流，占比為60.9%。

04 廣州優(yōu)質(zhì)工業(yè)物流資產(chǎn)受投資者追捧

圖片來(lái)源：

CBRE《2021年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

據世邦魏理仕數據顯示，2021年廣州錄得交易14宗，總成交金額約為102億元人民幣（未統計關(guān)聯(lián)交易），同比減少38%。

圖片來(lái)源：

CBRE《2021年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

另外，從成交的物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，44%的成交案例是寫(xiě)字樓，但單個(gè)成交的金額較小，十億元以上的交易僅錄得1宗。寫(xiě)字樓買(mǎi)家仍以自用需求為主。

圖片來(lái)源：

CBRE《2021年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

零售方面，領(lǐng)展32億收購太陽(yáng)新天地購物中心的交易推動(dòng)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)占到總成交的33%。

值得注意的是，在廣州，物流資產(chǎn)倍受投資者歡迎，相比寫(xiě)字樓和商場(chǎng)，越來(lái)越多的機構投資者通過(guò)購買(mǎi)工業(yè)物流和另類(lèi)資產(chǎn)，進(jìn)入大灣區的地產(chǎn)市場(chǎng)，包括黑石購買(mǎi)富力物流園、吉寶購買(mǎi)的數據中心資產(chǎn)包，以及領(lǐng)展購買(mǎi)的第一產(chǎn)業(yè)物流園資產(chǎn)包等。

隨著(zhù)大灣區內更多交通及基礎設施建設不斷完善，加之政策利好，物流園、商務(wù)園區、數據中心、養老地產(chǎn)和長(cháng)租公寓，都成為了近期機構投資者所關(guān)注的物業(yè)類(lèi)型。