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深圳樓市近來(lái)風(fēng)光無(wú)二，即便是現在，開(kāi)發(fā)商也樂(lè )于花大價(jià)錢(qián)，營(yíng)造一派“秒光”的樓市繁榮之象。

而深圳新貴片區前海，有一座樓一“爛”20年，號稱(chēng)“深圳爛尾樓王”。

“太復雜了，牽扯的利益方太多了！”這是業(yè)內人士對這座爛尾樓的一致評價(jià)。

最新進(jìn)展：爛尾20年，登記200戶(hù)

“深圳爛尾樓王”邦達花園位于深圳市南山區南頭街北側、前海路東側，距離大新地鐵站約500米，交通便利，周邊的星海名城、前?；▓@、黃金海岸等大型社區，目前均價(jià)7萬(wàn)~13萬(wàn)元/平方米。

邦達花園是一座臨街的七八層高獨立樓棟，新刷過(guò)的外立面粉嫩鮮亮，樓前整齊排放著(zhù)多塊藝術(shù)感十足的廣告板，街道上人來(lái)人往，乍看與普通社區無(wú)異。

如果不是正對著(zhù)街道的窗戶(hù)或被木板釘得嚴嚴實(shí)實(shí)，或被打得殘破沒(méi)了玻璃，很難將它與爛尾樓聯(lián)系在一起。而且，是在深圳的新貴片區前海，一“爛”20年。

“一年內盤(pán)活？怎么可能這么快！”在被問(wèn)及進(jìn)展預期時(shí)，負責盤(pán)活工作的工作人員果斷利索地回答，“一年都登記不完！”

“目前已經(jīng)登記的有兩百多戶(hù)，預計有五六百戶(hù)業(yè)主。購房者買(mǎi)入的有商戶(hù)，也有住宅”，工作人員告訴記者，“當年開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)，就目前登記情況來(lái)看，有房子一戶(hù)最多8個(gè)業(yè)主，少的也有兩三個(gè)。購房者來(lái)自全國數十個(gè)地方，全款的少，一般付個(gè)三五萬(wàn)定金?！?/p>

“盤(pán)活涉及主體非常多，而且現在原業(yè)主還沒(méi)登記完，業(yè)主要拿購房合同的原件、復印件過(guò)來(lái)，登記后要上報政府、再報法院審核真偽?！?/p>

邦達花園開(kāi)發(fā)商為深圳市和耀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)和耀公司），由三家公司深圳市家品食品廠(chǎng)、深圳市邦達實(shí)業(yè)有限公司、深圳市南山區金城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以合作建房形式報批成立，如今，邦達實(shí)業(yè)更名為華置公司，家品食品廠(chǎng)也更名為家品公司。

2000年，邦達花園建成A型住宅樓，A型商鋪和B、C型住宅至今未建。2000年9月，和耀公司取得邦達花園A棟預售許可證。

記者了解到，由于當時(shí)和耀公司董事長(cháng)韓巍采取一房多賣(mài)、詐騙小業(yè)主購房款，被公安機關(guān)逮捕，眾多小業(yè)主向法院起訴，邦達花園被南山法院等多家法院查封，項目開(kāi)始爛尾。與此同時(shí)，由于韓巍虛報公司注冊資本，被工商部門(mén)吊銷(xiāo)了營(yíng)業(yè)執照。

但據啟信寶，目前和耀公司工商信息仍顯示為吊銷(xiāo)未注銷(xiāo)。廣東丹柱律所創(chuàng )始合伙人顏宇丹告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，營(yíng)業(yè)執照被吊銷(xiāo)到最后注銷(xiāo)有一個(gè)過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中可以進(jìn)行一些活動(dòng)，可以從事清算活動(dòng)和訴訟活動(dòng)，但不可再獨立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，這也是邦達花園陷入爛尾的主要原因之一。

爭奪盤(pán)活主體“官方認證”

2004年，深圳市政府作出《關(guān)于子悅臺等52個(gè)“問(wèn)題樓盤(pán)”處理意見(jiàn)的批復》，邦達花園位列其中。文件提到，爛尾樓原來(lái)的開(kāi)發(fā)商可以將土地置換給另外一家公司，由這家公司償還債務(wù)并繼續開(kāi)發(fā)。文件下發(fā)后，當時(shí)有多家公司有意盤(pán)活邦達花園。

2006年11月，和耀公司與京益公司簽訂置換協(xié)議書(shū)，約定由京益公司盤(pán)活邦達花園，并承擔所有債權債務(wù)。但家品公司認為，和耀公司已經(jīng)被工商部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照，所以它與京益公司所簽訂的合同沒(méi)有法律效力。

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2007年4月，南山區政府聯(lián)合深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局、深圳市規劃局、南山區人民法院等9個(gè)單位成立邦達花園專(zhuān)項工作組。

專(zhuān)項工作組否認了京益公司的盤(pán)活主體身份。2008年10月，專(zhuān)項工作組認為和耀公司被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照后，只能開(kāi)展與清算相關(guān)的工作，因此和耀同京益簽訂合作協(xié)議無(wú)效，要求南山區人民法院退回京益公司所交的1500萬(wàn)元保證金。

同時(shí)，報告指定由家品公司作為盤(pán)活主體，負責承擔爛尾樓盤(pán)的善后處理工作，盡快理清與原合作方、京益公司、小業(yè)主等方面的法律和經(jīng)濟關(guān)系。

深圳投控攪局

錯失盤(pán)活主體的京益公司并沒(méi)輕易放棄，2011年10月，其向深圳市國資委下屬深圳投資控股公司（下稱(chēng)投控公司）舉報，稱(chēng)家品公司在邦達花園項目的權益屬于國有資產(chǎn)。

投控公司核實(shí)后認為情況屬實(shí)，同意且支持京益公司作為盤(pán)活主體。其認為，家品公司在增資、改制過(guò)程中，未將邦達花園項目權益納入改制范圍，邦達花園項目所涉及的權益屬于國有資產(chǎn)的一部分，應由投控公司承繼。

對此，家品公司反訴稱(chēng)，投控公司組建之前，邦達花園項目所涉土地使用權自1998年出讓之后就不再屬于國有資產(chǎn)。

而京益公司則認為，根據深圳市規劃國土局與和耀公司簽訂的《深圳市土地使用權出讓合同書(shū)》，邦達花園土地使用權已依法有償轉讓給和耀公司，故邦達花園土地相關(guān)權益現屬和耀公司，京益公司為邦達花園的合法盤(pán)活主體。

2018年4月，廣東高院判決稱(chēng)同意深圳中院一審意見(jiàn)，和耀公司未進(jìn)行解散并清算的情況下，投控公司現提起訴訟主張邦達花園項目權益全部歸其所有的條件尚不成立。

但投控公司認為，邦達花園所占用土地物權權益并不屬于和耀公司所有，與和耀公司如何具體運作無(wú)關(guān)，更不應納入和耀公司的清算財產(chǎn)范圍，應當立即全部返還投控公司，沒(méi)有理由需要等待和耀公司解散并清算后才能作價(jià)返還。

目前，投控公司與和耀公司、京益公司的關(guān)于邦達花園土地物權保護糾紛一案，已經(jīng)過(guò)深圳中院和廣東高院兩級法院的審理。2018年4月，二審法院廣東高級人民法院判決駁回投控公司上訴，維持深圳中院駁回投控公司的判決。2018年12月家品公司申請再審，也被最高人民法院駁回。

身價(jià)暴漲百倍

在官方協(xié)調認定流程中，邦達花園盤(pán)活與否、進(jìn)展快慢，取決于和耀公司是否可以順利完成清算程序。

廣東高院認為，和耀公司自2003年被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照后，一直未進(jìn)行清算，其債權債務(wù)狀況也并不清晰，而在和耀公司未進(jìn)行解散并清算的情況下，深圳投控公司提起訴訟，主張邦達花園項目權益全部歸其所有的條件尚不成立。

顏宇丹認為，對于企業(yè)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照，但遲遲不能進(jìn)行解散、清算的行為，權益相關(guān)人可就怠于履行清算義務(wù)，損害債權人利益，提起訴訟要求其履行清算責任。法院已經(jīng)就控投公司如何維護自身合法權益指出了解決路徑，建議投控另循合法途徑解決爭議，例如可單獨提起訴訟，要求和耀公司的股東履行清算義務(wù)。

一位不愿具名的南山區政府工作人員告訴記者，邦達花園盤(pán)活涉及的公司特別多，公司間互訟官司也打了十幾年，但由于和耀公司股權糾紛，導致清算工作其遲遲未有突破性進(jìn)展?，F在是家品公司負責前期盤(pán)活工作，政府不會(huì )強制介入，先交由市場(chǎng)自行解決。

自2003年至今，和耀公司股權糾紛和解散清算究竟進(jìn)展如何？和耀公司回復稱(chēng)，為啟動(dòng)清算，股東多次找市場(chǎng)監管部門(mén)反映，并已向深圳前海合作區人民法院提起股東確認之訴，待該案判決生效或工商總局答復后，公司股東即可依法組織清算。

“賠償標準我們沒(méi)法定，登記截止日期也沒(méi)定，拿到賠償款時(shí)間快慢也不好預估”。關(guān)于邦達花園盤(pán)活預期，上述工作人員給出了一連三個(gè)否定答案，“只能說(shuō)早點(diǎn)登記、早點(diǎn)審核”。

投控公司向政府部門(mén)提交文件顯示，目前邦達花園項目所涉土地使用權益價(jià)值已升至2.41億元，依照1998年和耀公司與深圳市規劃國土局簽訂《深圳市土地使用權出讓合同書(shū)》，該塊土地應繳土地出讓金僅263萬(wàn)元。

盤(pán)不活的邦達花園是把雙刃劍。隨著(zhù)時(shí)間推移，邦達花園的土地貨值與日俱增，利益牽扯方得到或失去的也將更多，但沒(méi)有一方會(huì )輕易放棄。