【高級人民法院判例】

房屋租賃關(guān)系成立在抵押權設立之后不論該房屋是否為有證房產(chǎn)，承租人不能因其優(yōu)先購買(mǎi)權受損要求重新拍賣(mài)

作者：李舒，唐青林，吳志強（北京市安理律師事務(wù)所）

裁判要旨：

承租人承租的房產(chǎn)系在抵押設立后的抵押土地使用權范圍內所建的無(wú)證房產(chǎn)或有證房產(chǎn)，執行法院拍賣(mài)該土地使用權時(shí)對地上房產(chǎn)所涉租賃關(guān)系依法應予以滌除，該承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權法院可不予確認。

案情介紹：

一、招商銀行股份有限公司小企業(yè)信貸中心（下稱(chēng)“招行信貸中心”）與常州市潤豐新材料科技有限公司（下稱(chēng)“潤豐公司”）金融借款糾紛，常州中院作出（2014）常商初字第271號民事判決，確認潤豐公司應向招行信貸中心支付借款本金900萬(wàn)及利息，且招行信貸中心有權就抵押物顏家村8××號房屋和土地（下稱(chēng)“案涉抵押物”）拍賣(mài)價(jià)款優(yōu)先受償。

二、招行信貸中心向常州中院申請執行，當事人共同委托評估機構對案涉抵押物評估，常州中院在淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò )平臺發(fā)布拍賣(mài)公告，并列明有租賃。常州市富騰機械有限公司（下稱(chēng)“富騰公司”）以1409萬(wàn)成交，并已支付全部成交價(jià)款。

三、異議人趙夢(mèng)谷、嚴國慶、柯樺分別向常州中院提出執行異議，因三異議人承租了潤豐公司的部分廠(chǎng)房和土地，租期未到，常州中院在拍賣(mài)時(shí)侵害其優(yōu)先購買(mǎi)權，請求重新拍賣(mài)。經(jīng)確認趙夢(mèng)谷、嚴國慶承租了無(wú)證房并對整個(gè)廠(chǎng)房主張優(yōu)先購買(mǎi)權，柯樺承租了有證房?jì)H對其承租的范圍主張優(yōu)先購買(mǎi)權。常州中院作出（2016）蘇04執異52號執行裁定（下稱(chēng)“52號裁定”）：駁回三異議人異議請求。

四、趙夢(mèng)谷、嚴國慶、柯樺向江蘇高院申請復議，請求：撤銷(xiāo)52號裁定書(shū)，重新拍賣(mài)涉案抵押物。江蘇高院裁定：案涉抵押物歸富騰公司所有，相關(guān)部門(mén)協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續，駁回其他異議。并向富騰公司送達了裁定書(shū)及《成交確認書(shū)》。

裁判要點(diǎn)及思路：

當承租人承租的房產(chǎn)系在抵押設立后的抵押土地使用權范圍內所建的無(wú)證房產(chǎn)或有證房產(chǎn)，執行法院對抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)對該房產(chǎn)的租賃關(guān)系依法應予以滌除?！?/strong>

本案中趙夢(mèng)谷、嚴國慶雖分別主張其于抵押權設立前、后承租了案涉抵押土地使用權范圍內的無(wú)證房產(chǎn)，但趙夢(mèng)谷不能提供直接證據證明其在抵押設立前已支付租金并合法占有使用租賃物，其并不享有租賃權，不具有優(yōu)先購買(mǎi)權資格。嚴國慶對案涉抵押土地使用權范圍內的無(wú)證房產(chǎn)的承租關(guān)系發(fā)生在抵押權設立后，依法應予滌除，其也不具有優(yōu)先購買(mǎi)權資格。常州中院經(jīng)審查后未確認其享有優(yōu)先購買(mǎi)權并無(wú)不當?？聵逅凶獾姆慨a(chǎn)也是在抵押設立后的抵押房產(chǎn)、土地使用權范圍內的有證房產(chǎn)，常州中院對案涉抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)對該房產(chǎn)的租賃關(guān)系依法亦應予以滌除。故該院對柯樺的優(yōu)先購買(mǎi)權人資格不予確認依法有據，并無(wú)不當。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結：

前事不忘，后事之師，我們總結該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請當事人處理的拍賣(mài)房屋存有租賃關(guān)系時(shí)應注意承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權是否受到合理的保護。結合江蘇高院的裁定文書(shū)，在執行實(shí)務(wù)中，應重點(diǎn)關(guān)注以下內容：

一、出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

二、租賃關(guān)系成立在抵押權設立以后，其依然有優(yōu)先購買(mǎi)權，但該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權人。若該承租房屋為無(wú)證房屋，可以房屋租賃合同無(wú)效進(jìn)而租賃關(guān)系不成立，該承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權無(wú)請求權基礎為由認定無(wú)證房屋承租人不應享有優(yōu)先購買(mǎi)權。

三、承租人只承租被執行人部分房屋，法院整體拍賣(mài)時(shí)，有關(guān)承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權應如何保護的問(wèn)題，根據《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買(mǎi)權的復函》（[2004]民一他字第29號）的規定，第一，若房屋使用功能上可分時(shí)，承租人對部分房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權；若房屋功能不可分，承租人亦可對房屋整體主張優(yōu)先購買(mǎi)權。第二，可留意承租房屋在整體中所占比例，若承租人承租的部分房屋占出租人出賣(mài)的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣(mài)的全部房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權。

四、根據“人民法院應當在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或其他能夠確認的收悉的適當方式通知當事人和已知的優(yōu)先購買(mǎi)權人于拍賣(mài)日到場(chǎng)”的規定，法院委托拍賣(mài)公司在公共媒體上發(fā)布拍賣(mài)公告可否視為已對承租人盡到了通知義務(wù)？湖北高院在2016年判例中的裁判觀(guān)點(diǎn)認為“拍賣(mài)公司在《楚天都市報》上刊登公告，系其為拍賣(mài)房產(chǎn)而向不特定社會(huì )公眾所發(fā)出的要約邀請，不能認定為承租人履行了通知義務(wù)”（詳看延伸閱讀案例三）。

相關(guān)法律：

《合同法》

第二百三十條 出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。

《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規定》

第十四條 人民法院應當在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優(yōu)先購買(mǎi)權人或者其他優(yōu)先權人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。

《物權法》

第一百九十條 抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權人。

《最高人民法院關(guān)于適用＜擔保法＞若干問(wèn)題的解釋》

第六十六條 抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實(shí)現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實(shí)現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》

第十四條 人民法院應當在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或其他能夠確認的收悉的適當方式通知當事人和已知的優(yōu)先購買(mǎi)權人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。

第三十一條第二款 拍賣(mài)財產(chǎn)上既有的租賃權以及其他用益物權，不因拍賣(mài)而消滅，但該權利繼續存在于拍賣(mài)財產(chǎn)上，對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實(shí)現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》

第二十一條 當事人、利害關(guān)系人提出異議請求撤銷(xiāo)拍賣(mài)，符合下列情形之一的，人民法院應予支持：

（一）競買(mǎi)人之間、競買(mǎi)人與拍賣(mài)機構之間惡意串通，損害當事人或者其他競買(mǎi)人利益的；

（二）買(mǎi)受人不具備法律規定的競買(mǎi)資格的；

（三）違法限制競買(mǎi)人參加競買(mǎi)或者對不同的競買(mǎi)人規定不同競買(mǎi)條件的；

（四）未按照法律、司法解釋的規定對拍賣(mài)標的物進(jìn)行公告的；

（五）其他嚴重違反拍賣(mài)程序且損害當事人或者競買(mǎi)人利益的情形。

當事人、利害關(guān)系人請求撤銷(xiāo)變賣(mài)的，參照前款規定處理。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》

第二十一條 出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

第二十三條 出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應當在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買(mǎi)權。

《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買(mǎi)權的復函》（[2004]民一他字第29號）

目前處理此類(lèi)案件，可以從以下兩個(gè)方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣(mài)全部房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣(mài)的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣(mài)的全部房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權。

以下為該案在江蘇高院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認為”部分關(guān)于承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權在司法拍賣(mài)中應如何保護的詳細論述和分析。

本院認為，“趙夢(mèng)谷、嚴國慶雖分別主張其于抵押權設立前、后承租了案涉抵押土地使用權范圍內的無(wú)證房產(chǎn)，但趙夢(mèng)谷不能提供直接證據證明其在抵押設立前已支付租金并合法占有使用租賃物，其并不享有租賃權，不具有優(yōu)先購買(mǎi)權資格。嚴國慶對案涉抵押土地使用權范圍內的無(wú)證房產(chǎn)的承租關(guān)系發(fā)生在抵押權設立后，依法應予滌除，其也不具有優(yōu)先購買(mǎi)權資格。常州中院經(jīng)審查后未確認其享有優(yōu)先購買(mǎi)權并無(wú)不當?？聵逅凶獾姆慨a(chǎn)也是在抵押設立后的抵押房產(chǎn)、土地使用權范圍內的有證房產(chǎn)，常州中院對案涉抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)對該房產(chǎn)的租賃關(guān)系依法亦應予以滌除。該院對柯樺的優(yōu)先購買(mǎi)權人資格不予確認依法有據，并無(wú)不當。

人民法院在執行中依法采取拍賣(mài)措施，是基于國家公權力的行為，具有公信力，××通過(guò)法院的拍賣(mài)取得財產(chǎn)，不同于一般民間交易行為，撤銷(xiāo)拍賣(mài)應限于法定情形。根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十一條規定，應當撤銷(xiāo)拍賣(mài)的情形有以下五種：一是競買(mǎi)人之間、競買(mǎi)人與拍賣(mài)機構之間惡意串通，損害當事人或者其他競買(mǎi)人利益的；二是××不具備法律規定的競買(mǎi)資格的；三是違法限制競買(mǎi)人參加競買(mǎi)或者對不同的競買(mǎi)人規定不同競買(mǎi)條件的；四是未按照法律、司法解釋的規定對拍賣(mài)標的物進(jìn)行公告的；五是其他嚴重違反拍賣(mài)程序且損害當事人或者競買(mǎi)人利益的情形的。本案中，在××為善意正當競買(mǎi)，執行法院拍賣(mài)也不存在嚴重違反拍賣(mài)程序且損害當事人或者競買(mǎi)人利益的情形下，三利害關(guān)系人請求撤銷(xiāo)司法拍賣(mài)，并不符合上述法定情形，應不予支持。經(jīng)審核，三復議申請人對案涉房地產(chǎn)均不享有租賃權，不享有優(yōu)先購買(mǎi)權，其請求撤銷(xiāo)本次拍賣(mài)并分項重新拍賣(mài)、變賣(mài)的異議和復議申請無(wú)事實(shí)和法律依據，本院難以支持?！?

案件來(lái)源：

江蘇省高級人民法院：《29招商銀行股份有限公司南京分行與常州市潤豐新材料科技有限公司、江蘇雙欣環(huán)保材料有限公司等金融借款合同糾紛執行裁定書(shū)》【(2017)蘇執復29號】

延伸閱讀： 

有關(guān)承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權在司法拍賣(mài)中應如何保護的問(wèn)題，以下是我們在寫(xiě)作中檢索到與該問(wèn)題相關(guān)的案例及裁判觀(guān)點(diǎn)，以供讀者參考。

1、承租人只承租被執行人部分房屋，法院整體拍賣(mài)時(shí)，有關(guān)承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權應如何保護的問(wèn)題，根據《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買(mǎi)權的復函》（[2004]民一他字第29號）的規定,第一，若房屋使用功能上可分時(shí)，承租人對部分房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權；若房屋功能不可分，承租人亦可對房屋整體主張優(yōu)先購買(mǎi)權。第二，可留意承租房屋在整體中所占比例，若承租人承租的部分房屋占出租人出賣(mài)的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣(mài)的全部房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權。

案例一：《韓守彪、江蘇金恒澤欣環(huán)保材料有限公司等與常州市潤豐新材料科技有限公司、江蘇雙欣環(huán)保材料有限公司等金融借款合同糾紛執行裁定書(shū)》【江蘇省常州市中級人民法院（2017）蘇04執異2號】

本院認為，“從異議人提交的租賃協(xié)議來(lái)看，各異議人均只是承租了被執行人潤豐公司的部分房屋。承租人優(yōu)先購買(mǎi)權是指出租人轉讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先于其他人購買(mǎi)該不動(dòng)產(chǎn)的權利。在承租部分房屋的情況下，承租人是否具有優(yōu)先購買(mǎi)權應綜合考慮轉讓房屋的具體情況；《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買(mǎi)權的復函》（[2004]民一他字第29號）認為：‘目前處理此類(lèi)案件，可以從以下兩個(gè)方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣(mài)全部房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣(mài)的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣(mài)的全部房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權?！紫?，如果異議人承租的房屋在使用功能上相對獨立，其優(yōu)先購買(mǎi)權也僅及于其承租的房屋，本院并未單獨拍賣(mài)其承租的房屋，而是整體拍賣(mài)，其不享有整體房屋的優(yōu)先購買(mǎi)權；其次，如果異議人承租的房屋使用功能整體性較為明顯，其優(yōu)先購買(mǎi)權可以擴展到整體房屋，但由于本案各異議人承租的房屋面積遠未達到整體房屋面積的一半，其也不享有優(yōu)先購買(mǎi)權?？傊?，無(wú)論異議人對部分房屋還是整體房屋主張優(yōu)先權，根據最高人民法院復函的意見(jiàn)都不宜認定其享有優(yōu)先購買(mǎi)權?！?

2、執行法院對具有優(yōu)先購買(mǎi)權的承租人已盡到通知義務(wù)的，再以侵害優(yōu)先購買(mǎi)權為由請求重新拍賣(mài)的，法院不予支持。

案例二：《成都中鵬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與鹽源縣新泉煤業(yè)有限責任公司、成都鵬遠市政工程有限公司、曾賢麟公證債權文書(shū)執行裁定書(shū)》【成都鐵路運輸中級法院（2017）川71執復2號】

本院認為，“成都鐵路運輸法院在作出（2014）成鐵執字第94號裁定，查封成都市新都區某某2路2號房屋時(shí)，均在現場(chǎng)張貼公告，并在公告中載明查封之前的房屋承租人有優(yōu)先購買(mǎi)權，而被查封房屋經(jīng)過(guò)二次拍賣(mài)，均因無(wú)人報名而流拍，后新泉煤業(yè)向執行法院申請以第二次拍賣(mài)保留價(jià)5920.84萬(wàn)元接受上述房屋抵償部分債務(wù)。復議申請人主張成都鐵路運輸法院在拍賣(mài)程序和價(jià)值評估等環(huán)節沒(méi)有依法告知當事人，沒(méi)有保障當事人和案外優(yōu)先購買(mǎi)人利益，本院不予支持?！?

3、出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應當在拍賣(mài)5日前通知承租人，而拍賣(mài)公司在當地報紙上刊登公告，系其為拍賣(mài)房產(chǎn)而向不特定社會(huì )公眾所發(fā)出的要約邀請，不能認定為向承租人履行了通知義務(wù)。

案例三：《匯達資產(chǎn)托管有限責任公司與襄陽(yáng)涌鑫鼎潔洗滌有限責任公司、中國人民銀行襄陽(yáng)市中心支行再審民事判決書(shū)》【湖北省高級人民法院（2016）鄂民再25號】

本院認為，“關(guān)于匯達公司是否于拍賣(mài)前履行了通知義務(wù)，首先，根據《合同法》第二百三十條‘出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權力’的規定，匯達公司應當在拍賣(mài)涉案房屋5日前，通知承租人有權參與競買(mǎi)。本案包括涌鑫公司在內的房屋承租人營(yíng)業(yè)場(chǎng)所固定，處于正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，并非下落不明，而開(kāi)元拍賣(mài)公司在《楚天都市報》上刊登公告，系其為拍賣(mài)房產(chǎn)而向不特定社會(huì )公眾所發(fā)出的要約邀請。因此，開(kāi)元拍賣(mài)公司在《楚天都市報》上發(fā)布拍賣(mài)公告，不能認定為匯達公司履行了通知義務(wù)。其次，從本案原一審、二審，重審一審、二審及本次再審的情況來(lái)看，匯達公司均沒(méi)有提交可以證明其在拍賣(mài)5日前即2009年10月20日前已將拍賣(mài)事項通知了涌鑫公司的證據，應當認定匯達公司沒(méi)有履行通知義務(wù)，違反了前述法律的規定，致使涌鑫公司未能參與涉案房屋的拍賣(mài)，本案一、二審判決確認涌鑫公司對位于襄陽(yáng)市襄城區東街10號房地產(chǎn)的1號樓（綜合樓）在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)權，并無(wú)不當?！?

4、查封后出租的房屋，承租人對拍賣(mài)房屋主張優(yōu)先購買(mǎi)權的，法院不予支持。

案例四：《中國建設銀行股份有限公司宿遷分行與江蘇依田絲絲綢科技有限公司、宿遷市金田絲綢有限公司、高喜軍、張擁軍案》【江蘇省高級人民法院 (2011)蘇執復字第0008號】

本院認為，“高喜軍既是依田絲公司的總經(jīng)理，又是美好公司的股東，依田絲公司與美好公司具有一定的關(guān)聯(lián)性，宿遷中院對本案中美好公司提出異議所涉及的房地產(chǎn)查封后，依田絲公司在拍賣(mài)過(guò)程中擅自將該房地產(chǎn)出租給美好公司，對查封的房地產(chǎn)設定了權利負擔，該行為不受法律保護，美好公司以其是承租人并據此主張優(yōu)先購買(mǎi)權不符合相關(guān)法律規定，故美好公司的申請復議理由本院不予支持?！?

5、出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

案例五：《韓麗英與廣州天粵物業(yè)管理有限公司、廣州華正投資管理有限公司等租賃合同糾紛2016民終17508二審民事裁定書(shū)》【廣東省廣州市中級人民法院(2016)粵01民終17508號】

本院認為，“韓麗英是作為案涉物業(yè)的受讓方依據其與轉讓方即案外人華證資產(chǎn)公司2014年11月27日簽訂的《資產(chǎn)交易合同》而最終成為案涉物業(yè)的所有權人，依據《合同法》第二百二十九條‘租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力’的規定，韓麗英受前述《房屋租賃合同》的約束，以所有權人身份行使出租使用權。其三，依據《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條‘出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持’的規定，天粵公司若主張案外人華證資產(chǎn)公司侵害了其優(yōu)先購買(mǎi)權，則應另循法律途徑向華證資產(chǎn)公司主張，其主張華證資產(chǎn)公司為本案必須參加訴訟的當事人，缺乏事實(shí)和法律依據，本院不予采信?！?/p>

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。