作者：鯨哥

來(lái)源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）

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何為法拍房

首先給新人做一個(gè)簡(jiǎn)單的科普：何為法拍房？

法拍房是指被法院強制執行拍賣(mài)的房子。

當債務(wù)人無(wú)力履行按揭合同或無(wú)法償還債務(wù)時(shí)，他的債權人經(jīng)過(guò)司法程序向法院申請強制執行，被執行人名下的財產(chǎn)就會(huì )進(jìn)入評估拍賣(mài)流程。

法院將委托有資質(zhì)的評估機構對標的進(jìn)行價(jià)格評估，再通過(guò)特定的互聯(lián)網(wǎng)拍賣(mài)平臺公開(kāi)拍賣(mài)。

拍賣(mài)取得的資金被用來(lái)償還債務(wù)。

在這個(gè)過(guò)程中，被拍賣(mài)的房子就是所謂的法拍房。法拍房的前身其實(shí)也是新房或者二手房，它們只是由于債務(wù)糾紛而遭到法院拍賣(mài)，本身并不存在質(zhì)量問(wèn)題。

法拍房的優(yōu)勢

近幾年法拍房之所以受到這么多關(guān)注的原因主要是因為這么幾點(diǎn)：

1、價(jià)格優(yōu)勢，存在成交價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)的情況。

2、避開(kāi)限購政策。目前法拍房在大部分城市沒(méi)有限購政策約束。

3、直接落戶(hù)。

4、可以按揭貸款。（正常享受?chē)毅y行政策和利率）

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可以實(shí)現真正意義上的“撿漏”嗎？ 

目前全國鋪開(kāi)的限購政策，讓很多人一夜之間失去了房票，同時(shí)也衍生了許多與房票相關(guān)的灰色利益行業(yè)，費用幾千至上萬(wàn)不等。

加上新政細則迭出，不斷查漏補缺，因此破解限購的方法也越來(lái)越少，越來(lái)越難。

而法拍房，則是為數不多的合法避開(kāi)限購的渠道之一，目前除某些城市外，現在還有很多城市對法拍房未實(shí)施限購。

也就是說(shuō)，購買(mǎi)法拍房，可以游離于政府的政策之外，沒(méi)有限購。

法拍房折價(jià)起拍，根據法院規定，一拍的起拍價(jià)不能低于評估價(jià)或者市價(jià)的70%。

如果一拍流拍，法院會(huì )在三十日內安排二拍，這時(shí)的起拍價(jià)通常會(huì )進(jìn)一步降低，但降價(jià)幅度不會(huì )超過(guò)一拍起拍價(jià)的20%，如果二拍還是流拍，再由法院進(jìn)行變賣(mài)，變賣(mài)需要交納全款，額度為二拍的起拍價(jià)。

舉個(gè)例子：如果一套法拍房的估價(jià)為1000萬(wàn)，那么這套房的一拍起拍價(jià)就可以是700萬(wàn)，若沒(méi)有人參與競拍就會(huì )導致流拍。

那么法院會(huì )在30天左右再度掛牌進(jìn)行二拍。

這時(shí)二拍的起拍價(jià)最低就能達到560萬(wàn)，如果最終以560萬(wàn)成交，那么和評估價(jià)格的差距就達到了440萬(wàn)。

法院評估價(jià)往往還會(huì )低于市場(chǎng)價(jià)，所以實(shí)際收益金額會(huì )更高一些，這種情況就是我們常說(shuō)的“撿漏”。

除此之外，法拍房除了要交競拍的保證金以及成交的尾款以外，還需要按拍賣(mài)要求繳納稅費。

除去稅費，也會(huì )存在原業(yè)主物業(yè)費、水電費未繳清的情況，這些費用也是需要承擔的。

若需要貸款，還會(huì )有另外一部分的支出。

所以真實(shí)的撿漏應該是市場(chǎng)價(jià)減去全部的購房成本（保證金+房款+稅費+上述其他費用），撿漏低價(jià)的機會(huì )，依然存在。

但由于目前隨著(zhù)房產(chǎn)市場(chǎng)的變化、不同城市的發(fā)展情況以及法拍房的不斷普及，競買(mǎi)的人越來(lái)越多，很多城市的法拍房撿漏的機會(huì )相對越來(lái)越少，最終成交價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)拍下的情況也會(huì )出現。

這種情況也經(jīng)常出現在法拍學(xué)區房的身上，而且學(xué)區房還會(huì )涉及一個(gè)學(xué)籍是否被占用的問(wèn)題，這就更加要求大家要謹慎競拍，做好充分準備。

在競拍之前，低廉的標價(jià)固然吸引力強，但同時(shí)也要去對房產(chǎn)的價(jià)格走勢、地段位置以及未來(lái)的發(fā)展潛力等多方面進(jìn)行綜合考量。

無(wú)論是普通購房，還是法拍購房，面對新的購房渠道，可以去主動(dòng)了解、主動(dòng)認知、主動(dòng)學(xué)習，能額外多擁有一個(gè)選擇也未嘗不可。

法拍房交易本身存在一些風(fēng)險，所以競拍前要做好充分調查，保證安全的前提下，買(mǎi)到就是賺到。

如果您覺(jué)得自己沒(méi)有把握，程序繁瑣復雜，可以選擇專(zhuān)業(yè)的法拍機構來(lái)幫助您。

讓專(zhuān)業(yè)的人去做專(zhuān)業(yè)的事，專(zhuān)業(yè)的法拍機構不僅可以幫助您節省時(shí)間，規避風(fēng)險，還會(huì )幫您進(jìn)行房屋篩選，處理起來(lái)會(huì )放心很多。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 法拍房能做到真正意義上的“撿漏”嗎？