一、司法拍賣(mài)房產(chǎn)融資貸款的概況

在司法拍賣(mài)被執行人房產(chǎn)的實(shí)踐當中，執行法院往往要求一次性付清價(jià)款，門(mén)檻較高，可能不利于擴大競買(mǎi)范圍的問(wèn)題，這也是導致目前司法拍賣(mài)成交率較低的原因。前幾年部分地方法院例如浙江、江蘇地區的法院已經(jīng)推開(kāi)在司法拍賣(mài)中開(kāi)展與銀行業(yè)金融機構的按揭合作制度，降低了競買(mǎi)門(mén)檻，使得更多的競買(mǎi)者參與司法拍賣(mài)活動(dòng)中，從而順利實(shí)現債權，達到案結事了的效果，贏(yíng)得了相當好的法律效果、社會(huì )效果。2016年11月22日最高人民法院發(fā)布《關(guān)于在執行工作中規范執行行為切實(shí)保護各方當事人財產(chǎn)權益的通知》第四點(diǎn)，對于司法強制拍賣(mài)要求一次性付清價(jià)款，門(mén)檻較高，可能不利于擴大競買(mǎi)范圍的問(wèn)題，可借鑒部分地方法院的成熟經(jīng)驗，在司法拍賣(mài)中開(kāi)展與銀行業(yè)金融機構的按揭合作，降低競買(mǎi)門(mén)檻，通過(guò)更廣范圍的競價(jià)更好地讓拍品變現。2017年1月1日起，全面推行優(yōu)先用網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)方式處置財產(chǎn)，以降低處置成本、提高成交率、溢價(jià)率，保護雙方當事人的合法權益。雖然頂層設計層面已經(jīng)默許認可可借鑒部分地方法院的成熟經(jīng)驗，在司法拍賣(mài)中開(kāi)展與銀行業(yè)金融機構的按揭合作。但是司法拍賣(mài)房產(chǎn)融資貸款過(guò)程中會(huì )有哪些法律問(wèn)題需要解決，哪些障礙需要掃清呢？筆者在淘寶網(wǎng)上考察了中山市、佛山市關(guān)于在司法拍賣(mài)中開(kāi)展與銀行業(yè)金融機構的按揭合作的模式。這種操作模式中突顯出來(lái)的法律障礙有以下幾個(gè)方面：一、這種融資貸款的性質(zhì)是什么，如果競買(mǎi)人無(wú)法從銀行得到融資貸款后且無(wú)法繳交剩余價(jià)款的情況，該如何解決，是否屬于悔拍。二、從司法操作層面上，競買(mǎi)人是持有法院拍賣(mài)成交確認書(shū)辦理抵押所有權轉移預告登記。按照執行理論，不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)成交后，該不動(dòng)產(chǎn)的所有權自拍賣(mài)成交裁定送達買(mǎi)受人時(shí)起轉移。實(shí)踐操作與司法理論存在沖突，該如何協(xié)調？抵押所有權轉移預告登記與一般商品房買(mǎi)賣(mài)的預告登記存在什么區別？三、房屋抵押預告登記手續辦理后，銀行發(fā)放貸款并支付到法院賬戶(hù)，競買(mǎi)人將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到本人名下時(shí)，后續的抵押登記手續，如果買(mǎi)受人疏于辦理，該有什么規則可以限制？

二、以“佛山司法拍賣(mài)房產(chǎn)融資貸款模式”為視角

（一）佛山司法拍賣(mài)房產(chǎn)融資貸款模式的市場(chǎng)化分析

筆者通過(guò)在淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)專(zhuān)欄中考察佛山司法拍賣(mài)房產(chǎn)融資貸款模式，發(fā)現以下的司法拍賣(mài)房產(chǎn)融資貸款運轉模式的基本特點(diǎn)：（1）在拍賣(mài)公告“貸款服務(wù)”一欄，注明“銀行提供貸款服務(wù)信息”，這是比較人性化的服務(wù)。（2）存在多家銀行提供貸款服務(wù)信息，這樣競買(mǎi)人有自主的選擇權，有利于市場(chǎng)主體競爭，提高拍賣(mài)成交率。例如有中國銀行、廣發(fā)銀行、工商銀行、農村商業(yè)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行等六家銀行提供貸款服務(wù)。（3）銀行提供融資貸款服務(wù)的特點(diǎn)，貸款期限不超過(guò)30年，商用房貸款期限不超過(guò)10年，首套住房貸款金額不高于房產(chǎn)價(jià)值的80%（注意了：不是拍賣(mài)成交價(jià)的80%，銀行貸款就低不就高）。（4）如果是可以融資貸款的房產(chǎn)，往往更能吸引更多的市場(chǎng)主體參與競拍，依據“水漲船高”的效應，最終拍賣(mài)成交價(jià)往往高于本次拍賣(mài)的價(jià)格。

（二）司法拍賣(mài)房產(chǎn)融資貸款模式下的法律條文分析

司法拍賣(mài)房產(chǎn)融資貸款，從法律字面的解釋?zhuān)梢苑譃?strong>“執行司法拍賣(mài)法規”、“物權法”、“合同法規”、“房屋登記辦法”。下面將對相關(guān)法律進(jìn)行詳細的解讀和分析。

（1）執行司法拍賣(mài)法規。主要涉及房屋產(chǎn)權變動(dòng)的時(shí)間點(diǎn)和房屋產(chǎn)權變動(dòng)的實(shí)際操作。最高人民法院關(guān)于《人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第29條規定，不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)成交后，該動(dòng)產(chǎn)自拍賣(mài)成交送達買(mǎi)受人時(shí)起轉移。第25條規定，拍賣(mài)成交或者以流拍的財產(chǎn)抵押后，買(mǎi)受人逾期未支付價(jià)款或者承受人逾期未補交差價(jià)而拍賣(mài)、抵債的目的難以實(shí)現的，人民法院可以裁定重新拍賣(mài)。重新拍賣(mài)時(shí)，原買(mǎi)受人不得參加競買(mǎi)。重新拍賣(mài)的價(jià)款低于原拍賣(mài)價(jià)款造成的差價(jià)、費用損失及原拍賣(mài)中的傭金，由原買(mǎi)受人承擔。人民法院可以直接從其預交的保證金中扣除?？鄢蟊ＷC金有剩余的，應當退還原買(mǎi)受人；保證金數額不足的，可以責令原買(mǎi)受人補交；拒不補交的，強制執行。（注意，該條款在2017年1月1日后將有新的法律規定代替，改變這個(gè)規則）?！睹袷略V訟法》第251條規定，在執行中，需要辦理有關(guān)財產(chǎn)權證照轉移手續的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執行通知書(shū)，有關(guān)單位必須辦理。

（2）物權法。主要涉及拍賣(mài)房屋的主要涉及抵押權預告登記和抵押登記制度。《物權法》第14條規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第20條規定，當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效。第187條規定，以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產(chǎn)或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時(shí)設立。

（3）合同法規。主要涉及競買(mǎi)人與銀行簽訂融資貸款合同時(shí)的相關(guān)問(wèn)題。競買(mǎi)人與銀行之間根據意思自治、誠實(shí)信用等原則，約定有關(guān)的執行條款。特別涉及到銀行已經(jīng)支付拍賣(mài)款給法院后，競買(mǎi)人逾期未辦理抵押登記手續。需要從合同約定規則上規制競買(mǎi)人。

（4）房屋登記辦法。主要涉及司法拍賣(mài)房屋抵押權預登記制度。《房屋登記辦法》第六十七條規定，有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：（一）預購商品房；（二）以預購商品房設定抵押；（三）房屋所有權轉讓、抵押；（四）法律、法規規定的其他情形。

（三）“支招”—司法拍賣(mài)房產(chǎn)融資貸款模式下的法律障礙

（1）司法拍賣(mài)房產(chǎn)融資貸款的性質(zhì)是什么，如果競買(mǎi)人無(wú)法從銀行得到融資貸款后且無(wú)法繳交剩余價(jià)款的情況，該如何解決，是否屬于悔拍。筆者認為，司法拍賣(mài)屬于公法拍賣(mài)，從理論上，司法拍賣(mài)與一般的買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有實(shí)質(zhì)上的區別。作為執行程序中財產(chǎn)變價(jià)的一種方式，司法拍賣(mài)制度的目的在于借助公開(kāi)競價(jià)的方式最大化實(shí)現執行財產(chǎn)的價(jià)值，以維護當事人的權利。[1]司法拍賣(mài)房產(chǎn)融資貸款的性質(zhì)，第一，這個(gè)融資貸款具有公法上的引導性；第二，融資貸款的主體是競買(mǎi)人；第三，簽訂融資貸款的雙方是平等的；第四，融資貸款合同與一般的商品房買(mǎi)賣(mài)合同性質(zhì)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的區別，雙方簽訂合同后，如出現違約等行為，雙方都可以訴諸法律途徑解決。如果競買(mǎi)人無(wú)法從銀行得到融資貸款后且無(wú)法繳交剩余價(jià)款的情況，這種行為屬于悔拍的行為。出現這種行為的，執行法院可以依照《人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第25條規定，裁定重新拍賣(mài)，如果拍賣(mài)成交的價(jià)格低于原拍賣(mài)價(jià)的，可以責令原競買(mǎi)人補交，拒不補交的，可以強制執行。如果這個(gè)行為發(fā)生在2017年1月1日后，依據新的法律規定，執行法院還可以將原競買(mǎi)人已經(jīng)繳納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣(mài)產(chǎn)生的費用損失、彌補重新拍賣(mài)價(jià)款低于原拍賣(mài)價(jià)款的差價(jià)、沖抵本案被執行人的債務(wù)以及拍賣(mài)財產(chǎn)相關(guān)的被執行人的債務(wù)。

（2）買(mǎi)受人是持有法院拍賣(mài)成交確認書(shū)辦理抵押所有權轉移預告登記。按照物權變動(dòng)理論，不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)成交后，該不動(dòng)產(chǎn)的所有權自拍賣(mài)成交裁定送達買(mǎi)受人時(shí)起轉移。實(shí)踐操作與司法理論存在沖突，該如何協(xié)調？抵押所有權轉移預告登記與一般商品房買(mǎi)賣(mài)的預告登記存在什么區別？筆者注意到，在司法實(shí)踐操作中，買(mǎi)受人憑成交確認書(shū)、人民法院公函和其他相關(guān)材料，申請辦理拍賣(mài)房產(chǎn)的所有權轉移預告登記。但是實(shí)際上競買(mǎi)的房產(chǎn)未過(guò)戶(hù)到買(mǎi)受人名下，退一步說(shuō)，就算執行法院已經(jīng)送達拍賣(mài)裁定給買(mǎi)受人，房產(chǎn)登記中心登記的仍然在被執行人的名下。這種實(shí)際操作與法律是否存在一定的沖突。房產(chǎn)登記中心依據的是《房屋登記辦法》第67條的第一種情形的預購商品房還是第四種情形的法律、法規規定的其他情形。在實(shí)踐中，商品房預售買(mǎi)賣(mài)的房屋也是登記在房產(chǎn)商的名下，預告登記只是對物權的期待權進(jìn)行預告轉移登記。但是司法拍賣(mài)房產(chǎn)可否理解成這樣。這種實(shí)踐操作，需要修改的不僅僅是法律規定，更多的是地方房產(chǎn)登記部門(mén)的行政權力配合。因此，如果推開(kāi)司法拍賣(mài)房產(chǎn)抵押貸款制度，不僅僅需要法律層面對這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行明確規定，更多的是地方房產(chǎn)部門(mén)的配合和協(xié)作。

（3）房屋抵押預告登記手續辦理后，銀行發(fā)放貸款并支付到法院賬戶(hù)，買(mǎi)受人人將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到本人名下時(shí)，后續的抵押登記手續，如果競買(mǎi)人疏于辦理，該有什么規則可以約束競買(mǎi)人?！段餀喾ā?/strong>第20條規定，當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效。也就是說(shuō)如果買(mǎi)受人逾期三個(gè)月不辦理抵押登記手續，銀行將會(huì )失去抵押優(yōu)先受償權。這種風(fēng)險是存在的，不排除市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，有這種情況的出現。對于抵押權預告制度不等同于抵押權登記制度，日前最高人民法院已經(jīng)有判例對這種問(wèn)題進(jìn)行判決，最終銀行“自吃苦果”。銀行將采取什么規則約束買(mǎi)受人，將是一個(gè)法律操作問(wèn)題。筆者認為，銀行可以從合同規則上約束當事人，同時(shí)通過(guò)公證方式對合同約定的內容進(jìn)行公證，因為公證約定條款一旦出現違約，銀行可以持公證書(shū)向法院申請強制執行。這種制度是比較快速的。同時(shí)，銀行也可以依靠執行法院的力量，對買(mǎi)受人進(jìn)行必要的督促，但沒(méi)有強制執行的權力，除非已經(jīng)立案執行。

三、后語(yǔ)—司法拍賣(mài)融資貸款的后續問(wèn)題

司法拍賣(mài)融資貸款這個(gè)出發(fā)點(diǎn)與司法拍賣(mài)的目標是一致的，司法拍賣(mài)追加兩個(gè)目標，一是盡快將財產(chǎn)變價(jià)，以實(shí)現生效法律文書(shū)確定的債權；二是實(shí)現拍賣(mài)財產(chǎn)價(jià)值的最大化。這兩個(gè)目標需要兼顧，從強制執行程序的目的出發(fā)，第一個(gè)目標更為重要。[2]但是這種融資貸款是否類(lèi)似“借新還舊”，是否在尋找下一個(gè)獵物來(lái)承受這個(gè)“舊貨”。筆者同時(shí)也考察了域外關(guān)于司法拍賣(mài)的制度，但能夠在司法拍賣(mài)融資貸款的，恐怕沒(méi)有其他可以借鑒的經(jīng)驗，或者說(shuō)我們正在“摸著(zhù)石頭過(guò)河”。          

[1]江必新、劉貴祥主編：《民訴解釋中執行程序部分統一理解與適用》，第53頁(yè)。

[2]同上。