股度股權 作者：王恒律師|股度股權律師團隊
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這里提及的項目投資協(xié)議，指為投資建廠(chǎng)，投資公司與當地政府簽訂的預先安排性質(zhì)的協(xié)議，締約主體一般為投資公司和當地政府。該協(xié)議作為前期洽談的重要成果，往往涉及政府為投資方投資建廠(chǎng)所提供的條件、提供支持的內容，尤其是土地使用權、優(yōu)惠政策、排他性安排和優(yōu)先投資以及其他促進(jìn)項目落地的政策支持。而對于投資公司，也涉及到為項目所計劃的投資規模、投資總額、投資規劃以及其他人財物進(jìn)場(chǎng)和期限的安排等。
因此，投資公司在正式簽訂《投資協(xié)議》之前，需要做大量的準備工作，如行業(yè)研究、業(yè)務(wù)盡職調查、市場(chǎng)分析，在充分調查研究的基礎上，確定擬投資項目符合公司的發(fā)展戰略，目標公司管理層初步?jīng)Q定進(jìn)入目標市場(chǎng)，且經(jīng)過(guò)綜合研究后決定進(jìn)入目標市場(chǎng)的方式為投資建設新的工廠(chǎng)。其次，要了解當地的客觀(guān)條件和政策要求，和當地政府進(jìn)行洽談，了解政府及其主管部門(mén)的態(tài)度以及能夠提供的支持。最后，要作出可行性報告，遞交管理層和公司的權力機關(guān)審核，經(jīng)過(guò)權力機關(guān)授權和管理層的授意，公司可以對外簽訂《投資協(xié)議》，然后結合授權范圍，項目小組可與政府部門(mén)深入洽談項目落實(shí)方案。以下是關(guān)于《項目投資協(xié)議》審核的要點(diǎn)和應當注意的事項。
投資公司在與當地政府簽訂《項目投資開(kāi)發(fā)協(xié)議》時(shí)，項目立項和審批程序可能還沒(méi)有完成，尤其是征地拆遷、行政審批手續還未辦理完成，投資公司的人財物也可能還沒(méi)有到位。這時(shí)在簽訂協(xié)議時(shí)應當關(guān)注該項目的立項和審批程序進(jìn)展，律師應當和項目團隊深入溝通，堅持實(shí)地調查和現場(chǎng)走訪(fǎng)，在充分調研的基礎上選擇立項，并將立項項目首先進(jìn)行合規性審查，尤其是程序性問(wèn)題，審查證書(shū)是否完備，手續是否到位，將立項和審批過(guò)程中遇到的問(wèn)題匯總，在協(xié)商談判過(guò)程中向政府反映問(wèn)題和投資公司的需求和難處，多為委托方爭取優(yōu)惠政策，尤其涉及融資問(wèn)題，并將政府的承諾納入投資協(xié)議里。如果涉及敏感行業(yè)，如污染嚴重的資源消耗型企業(yè)，更是要做好充分的調研和準備工作。
1、關(guān)注土地的基本情況。土地面積能否滿(mǎn)足項目實(shí)施的需要，周邊基礎設施是否能夠滿(mǎn)足項目開(kāi)發(fā)，土地的性質(zhì)是國家所有還是集體所有，土地是否存在抵押，土地的權屬是否清晰。并且，要了解項目屬性，結合項目研究擬定地塊是否能夠滿(mǎn)足項目實(shí)施需要？還要了解當地的土地相關(guān)政策，關(guān)注該地塊能否流轉？若辦理征地手續，預計需要多長(cháng)時(shí)間？若涉及拆遷，政府部門(mén)配合的程度，等等。
2、關(guān)注土地使用權的取得方式。投資公司一般通過(guò)招拍掛的方式取得土地，但為了避免稅費負擔，競買(mǎi)方為投資公司，但國有土地使用權出讓合同的簽訂方為新設公司，并由新設公司履行繳納土地出讓金和合同約定的其他義務(wù)。
3、關(guān)注土地的條件。建設用地的條件和現狀直接影響項目的投資成本和建設工期，實(shí)踐中多要求“九通一平”。所以，項目組要提前去踩點(diǎn)，了解土地現狀，便于和政府談判協(xié)商雙方權利義務(wù)。有些土地是村集體用地，這要和村委會(huì )簽訂征地補償協(xié)議，約定土地租賃費，土地補償金、地上附著(zhù)物補償費計算方式、支付方式、交付土地的條件，以及地表建筑物、構筑物、青苗等附著(zhù)物的清理工作誰(shuí)來(lái)負責，所需費用誰(shuí)來(lái)承擔，等等。
4、關(guān)注當地的發(fā)展規劃。土地作為不動(dòng)產(chǎn)，項目未來(lái)的前景與周邊的基礎設施和其他配套設施息息相關(guān)。因此，關(guān)注當地的城市發(fā)展規劃、土地利用總體規劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃，尤其是該項目所在地附近的發(fā)展規劃非常重要。
5、關(guān)注建設項目環(huán)評問(wèn)題。建設項目的環(huán)評直接影響到該項目能否開(kāi)工，能否順利實(shí)施。因此，關(guān)于環(huán)評問(wèn)題，一定要提前做好調研和準備工作。
6、關(guān)于辦理國有土地使用權證。要了解當地辦理國有土地使用權證需要哪些手續，需要多久時(shí)間，并關(guān)注稅務(wù)負擔。
尤其是在和當地政府初步溝通協(xié)商后，要發(fā)現由哪些問(wèn)題需要急需解決，由哪些客觀(guān)條件影響到項目開(kāi)工、建設和后續實(shí)施運營(yíng)。對于這些障礙和棘手的問(wèn)題，更是要在最初階段積極和政府及其相關(guān)部門(mén)協(xié)商，爭取獲得政府最大的支持與幫助。最終，通過(guò)《項目投資協(xié)議》的方式將談判成果予以固定，最好能夠給出具體的日程和項目實(shí)施計劃，對于需要政府多個(gè)部門(mén)配合或牽頭的部分，應當確立政府的牽頭部門(mén)和相應的負責人。對于需要政府實(shí)施的部分，比如完善相關(guān)配套設施，應當明確期限和建設標準。
投資公司在新的地方投資建廠(chǎng)，當然要進(jìn)行人力物力財力的投入，但是萬(wàn)不可輕易承諾。一是要結合項目實(shí)際需要，項目不需要的當然就不投入，尤其涉及投入資金問(wèn)題，政府部門(mén)一般會(huì )要求至少30%自有資金，所以，對于初期投入的資金一定要量力而行，可以考慮分期投入；二是要結合投資公司權力機構的授權，在授權的范圍內允諾，切忌越權承諾或未經(jīng)公司內部程序就輕易承諾，以防公司對外口徑不一致，承諾難以?xún)冬F導致公司信譽(yù)降低。尤其對于分期建設項目，分期建設的后續開(kāi)工時(shí)間要考慮多方面因素，尤其是產(chǎn)品銷(xiāo)量和市場(chǎng)容量和公司運營(yíng)能力，萬(wàn)不可在一開(kāi)始就無(wú)條件地向政府承諾會(huì )擴大投資。
新建工廠(chǎng)，當然涉及到勞動(dòng)用工和人事管理。投資公司一般會(huì )帶一部分人員參與新建項目的開(kāi)工建設和組織運營(yíng)。但當地政府往往會(huì )要求優(yōu)先使用當地的勞動(dòng)力。這就需要投資公司提前考慮招聘計劃，如勞動(dòng)者應當具備的素質(zhì)、薪資設計，并設計公司內部的組織機構，通過(guò)各部門(mén)的負責人推進(jìn)項目穩步運轉，要注意勞動(dòng)用工切忌眉毛胡子一把抓，對于關(guān)鍵崗位和相關(guān)的技術(shù)人員，投資公司，或者說(shuō)新設公司應當做好人事管理工作。
《項目投資協(xié)議》的合同附件往往涉及多種具體內容，萬(wàn)不可忽視。如《會(huì )議紀要》《會(huì )談?dòng)涗洝贰稖p免稅費和運營(yíng)管理費用詳情表》《規劃用地紅線(xiàn)圖》等。附件里的內容，應當研究透徹，必要時(shí)進(jìn)行現場(chǎng)考察，深入調研，確保落實(shí)。
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題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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