觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
相對低能級的城市在領(lǐng)地控股的土地布局中占據相當大的比例。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 去年底完成上市的四川房企領(lǐng)地控股，在土地市場(chǎng)日益激烈的大形勢下，正嘗試通過(guò)其它路徑補充項目。
根據6月16日晚間公告，領(lǐng)地控股與包括中國東方資產(chǎn)在內的相關(guān)方訂立債務(wù)重組協(xié)議，據此公司收購向目標公司注資人民幣2.27億元，并就協(xié)定債務(wù)6.3億元及最高利息1.605億元提供公司擔保，以及進(jìn)行股份處置。
目標債務(wù)重組事項完成后，領(lǐng)地控股將取得數家目標公司51%股權，后者主要擁有位于四川綿陽(yáng)市涪城區共計6宗商住用地，對應總占地面積約50.94萬(wàn)平方米。
在過(guò)去經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境切換，房企投資運營(yíng)失利等連鎖反應下，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)已經(jīng)成為資管管理公司（AMC）的一部分，且有顯著(zhù)增加的潛在趨勢。而處理不良資產(chǎn)的其中一種渠道，便是引入重組方進(jìn)行投資，將產(chǎn)權關(guān)系轉移到房企，由后者進(jìn)行再開(kāi)發(fā)工作。
如今領(lǐng)地控股正是借助AMC處理不良資產(chǎn)，尋找土地擴張的方式，盡管這樣的機會(huì )投資不免暗含資產(chǎn)瑕疵及債務(wù)風(fēng)險。
另外值得關(guān)注的是，在登陸港交所以來(lái)，領(lǐng)地控股拿地力度相較于以往有所減弱，在首輪集中供地中亦鮮有出手。這與半年前該公司管理層提出鞏固西南市場(chǎng)地位、提高其他地區投資，以及開(kāi)拓新的融資渠道有所出入。
不良資產(chǎn)重組
領(lǐng)地控股最新收購的目標公司，分別為四川久遠新能源技術(shù)有限公司、四川禾田農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)有限公司、綿陽(yáng)市瑞春實(shí)業(yè)有限公司。其中禾田、瑞春均由遠蜀實(shí)業(yè)、遠景科技持股70%、30%，久遠則由君韜實(shí)業(yè)、遠景科技持股70%、30%。
這筆交易涉及到的其他方，還包括四川綠晨環(huán)?？萍加邢薰?、四川綿陽(yáng)綠匯園藝有限公司、四川錦盛集團有限公司，它們作為交易的非收購公司；以及主要債權人中國東方資產(chǎn)四川省分公司。
標的資產(chǎn)此前曾面臨債務(wù)危機。根據公告披露，禾田、瑞春及非收購公司加上久遠已取得用于開(kāi)發(fā)物業(yè)項目的銀行融資，而由于過(guò)去未能償還結欠原債權人的全部或部分銀行貸款，原債權人向東方資產(chǎn)轉讓未償還銀行貸款及應計利息的所有權利及責任。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，久遠、錦盛兩家公司自2016年起先后陷入金融借款合同糾紛，債權人主要為興業(yè)銀行，于2019年案件申請執行人變更為東方資產(chǎn)。
禾田則分別于2018年、2020年陷入三起借款合同糾紛案件，其中一起涉及工商銀行要求禾田償還借款本金1137萬(wàn)元及逾期利息；最新一起發(fā)布于今年3月，申請人已變更為東方資產(chǎn)。
領(lǐng)地控股稱(chēng)，公司擬定目標債務(wù)重組事項，已解決東方資產(chǎn)、相關(guān)現有股東、目標公司及非收購公司之間的僵局。
其中債務(wù)人禾田、瑞春、綠匯、綠晨、錦盛，協(xié)定債務(wù)共計6.3億元，其中錦盛涉及債務(wù)占5.7億元；該部分協(xié)定債務(wù)的期限均為2020年10月31日至2026年3月30日，除了錦盛，其余公司債務(wù)本金須于期末償還，應計利息則每年分兩期償還。
其次，領(lǐng)地控股有條件同意向久遠、禾田、瑞春三家目標公司注資，涉及金額共計2.27億元。
公告細節還顯示，領(lǐng)地控股出于交易的風(fēng)控安排，還設置了其它條款。包括原股東方向領(lǐng)地出質(zhì)目標公司49%權益，直到金融機構解除相關(guān)權益抵押，以及目標公司擁有物業(yè)項目取得預售許可為止。
以及要求相關(guān)現有股東已就物業(yè)項目與相關(guān)政府部門(mén)訂立補充土地使用權協(xié)議；同時(shí)協(xié)定債務(wù)須以注資事項一部分及開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售產(chǎn)生的未來(lái)溢利償還，通過(guò)時(shí)間換空間的方式，為開(kāi)發(fā)項目降低了資金壓力。
經(jīng)過(guò)一步步的拆彈式運作，領(lǐng)地控股將并表位于綿陽(yáng)市涪城區龍門(mén)鎮共計6宗土地，占地面積約50.94萬(wàn)平方米，其中2宗屬于住宅用地，剩余4宗為商住用地。目前這些地塊均屬于未開(kāi)發(fā)土地。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，上述土地均于2012-2013年間獲取，當時(shí)公布的購地面積也相對更大，且大部分于近十年間近乎處于停滯狀態(tài)。一位市場(chǎng)人士也指，項目所處位置較為城郊，并非熱門(mén)購房區，且缺乏大型商業(yè)配套。
但領(lǐng)地控股稱(chēng)，倘若東方資產(chǎn)等各方之間的僵局繼續存在，則物業(yè)項目將維持未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。而由于東方地產(chǎn)并非物業(yè)開(kāi)發(fā)商，因此該公司認為收購屬于進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)的“寶貴機會(huì )”。
就不良資產(chǎn)的折價(jià)及利潤空間等問(wèn)題，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體咨詢(xún)領(lǐng)地相關(guān)人士，對方僅表示“以公告為準”。
擴儲與融資沉寂
截止2020年底，領(lǐng)地控股土儲總建筑面積約為1654萬(wàn)平方米，涉及已建成/開(kāi)發(fā)中物業(yè)共計106個(gè)，其中69%位于川渝經(jīng)濟帶，并以成都、樂(lè )山、眉山、綿陽(yáng)、南充居多，其他包括重慶、烏魯木齊、庫爾勒、承德、長(cháng)春、商丘、荊州、深圳等亦有部分項目。
以最新通過(guò)收購不良資產(chǎn)擴儲的綿陽(yáng)為例，去年底該公司主要擁有天嶼、蘭臺府、觀(guān)江府、觀(guān)江府項目。
橫向對比，領(lǐng)地控股在不同節點(diǎn)內的擴儲速度不盡一致，一方面或出于上市前的資產(chǎn)包要求，另一方面則反映出控制土地收購成本所帶來(lái)的壓力。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，截止2020年2月29日，領(lǐng)地控股總土儲約為1331.45萬(wàn)平方米；至第二次遞交招股書(shū)時(shí)，該公司披露，截止去年7月底總土儲約為1615.22萬(wàn)平方米，5個(gè)月間增加接近300萬(wàn)平方米。
至2020年三季末，領(lǐng)地控股總土儲增加至1656.77萬(wàn)平方米，兩個(gè)月增幅逾40萬(wàn)平方米；而按年底總土儲計，四季度該公司增幅降至-2萬(wàn)平方米。
惠譽(yù)在評級報告中也指，2017-2019年間領(lǐng)地控股舉債擴張迅速，包括擔保在內的凈債務(wù)從29億元激增至103億元，導致2019年杠桿率（凈債務(wù)/調整后庫存）從2017年的35%上升至59%。
惠譽(yù)續稱(chēng)，領(lǐng)地控股將拿地占銷(xiāo)售收入的比例從2017-2019年的80%-130%，放緩至2020年的50%左右。這主要得益于建立規?？捎^(guān)的土地儲備。該行預計，領(lǐng)地控股未來(lái)幾年將把下手收入的40%-45%用于拿地。
而在上市前，和其它民營(yíng)房企類(lèi)似，信托貸款同樣是領(lǐng)地控股主要的融資增量。2017-2019年及2020年5月底，該公司未償還銀行及其它借款（包括信托及其它融資）總額分別為35.86億元、78.54億元、117.55億元及151.76億元，加權平均實(shí)際利率6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。
其中信托和資產(chǎn)管理貸款在2019年占總借款的比例從19%增至51%，2020年降至43%。即便對于上市募集資金，領(lǐng)地也計劃將一部分用于償還項目開(kāi)發(fā)借款，包括一筆7億元信托融資，利率10.3%，以及一筆3.5億元銀行貸款，利率9.0%。
或正因如此，儲備相對充裕的土地后，財務(wù)結構成為領(lǐng)地控股階段性的重點(diǎn)之一。該公司董事長(cháng)劉玉輝在年報中，也將聚焦資金安全作為主要戰術(shù)，強調降本增效。
這反映在進(jìn)入今年以來(lái)，領(lǐng)地控股主要分別在1月7日聯(lián)合南通國企23.26億元競得南通宅地，以及6月17日獲得眉山2宗地，其余則鮮有拿地信息披露。同時(shí)，4月起全國多地集中供地，領(lǐng)地也幾乎沒(méi)有出手補倉。
對此領(lǐng)地集團執行總裁徐川海曾回應，公司于2020年已逆周期拿地，政策之下在市場(chǎng)供需、購置策略等維度的研判上要求更高。其表示，領(lǐng)地會(huì )尋求與第三方合作，共同收購項目，或通過(guò)收購項目公司獲取土地。
不良資產(chǎn)如今成為領(lǐng)地控股尋求收購的標的物。
實(shí)際上，東方資產(chǎn)4月份發(fā)布的報告就曾預測，2021年信用違約風(fēng)險最突出主體是民企及房企，降低不良貸款率是商業(yè)銀行處置不良貸款的最主要動(dòng)機，而AMC將適當加快處置進(jìn)度以緩解來(lái)自資金成本、資本占用等方面的壓力。
在此形勢下，東方資產(chǎn)預測，參與不良資產(chǎn)投資受到越來(lái)越多投資者青睞。加上資產(chǎn)包收購往往存在折價(jià)的情況，投資者在不良資產(chǎn)的處置過(guò)程中獲得相對理想的盈利空間。
但主要問(wèn)題在于，這類(lèi)資產(chǎn)對風(fēng)險防控與化解提出了高要求，涉及信用風(fēng)險重新定價(jià)、債務(wù)條款重組合并、挖掘資產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)價(jià)值等。去年6月底，萬(wàn)科曾宣布為551億元的廣信資產(chǎn)包引入信達等7家戰投，也被外界解讀為主要借助信達的不良資產(chǎn)處置能力盤(pán)活項目。
對于投資者而言，為了控制土地成本及風(fēng)險而選擇收并購，或許只是選擇性忽略隱性成本的做法。
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